洞察大湾区新质生产力（一）：产业迭代发展都市工业，新兴商务区承接办公新需求

在当前发展新质生产力的目标下，以科技创新引领发展、推动产业要素深度融合发展，是重要的产业发展方向。随着数字经济与实体经济深度融合，区域产业结构不断升级，数字经济、高端制造业等新兴产业正在广州、深圳这两座粤港澳大湾区核心城市蓬勃发展。

激发社会创新活力

2023年，广州累计超过1.25万家民营科技企业被认定为高新技术企业，突破历史最高点。
2023年，深圳社会研发投入1,880.5亿元，占地区生产总值的5.81%。

数字经济发展提速

2023年，广州数字经济核心产业增加值占地区生产总值的13%。1-11月规上科学研究和技术服务业收入增长7.2%。
2023年，深圳数字经济核心产业增加值突破万亿元。软件和信息技术服务业增长21.4%，位列中国软件名城评估第一名。

制造业数智化升级

剔除新冠检测试剂生产影响后，2023年广州医药制造业增加值同比增长20.9%。电子及通信设备制造业、医药制造业两大重点行业投资同比分别增长15.5%和26.6%。

2023年，深圳战略性新兴产业增加值同比增速达8.8%。其中，机器人产业链总产值同比增长8.7%，新能源汽车整车制造业产值增长85.3%。

随着城市化进程的加速和经济的快速发展，城市空间扩容和边界开发强度提升成为一种普遍现象。人口与资源向都市边缘拓展，城市新兴功能区顺势而兴，伴随着人才与产业在空间上的迁移和集聚，在都市的新兴功能区逐渐培育新兴商务区和都市工业园。

新兴商务区中发展的生产性服务业与都市工业园中的各类先进制造业密切联系，以数字技术和数字产业推动产业要素深度融合发展。近年来，广深双城见证了广州人工智能与数字经济试验区内的广州国际金融城、琶洲片区和深圳前海深港人工智能产业集聚区下的前海三湾片区、宝中片区等新兴商务区的逐步崛起，也正参与广州与深圳建设发展都市工业园的进程。

新兴商务区与都市工业园所在的都市新兴功能区位于城市产业功能组团的交汇处，毗邻制造业和供应链集聚区，并联动城市服务与创新中心的辐射，这一特点使其满足新兴产业对于技术、人才、信息、数据、管理等生产要素高度协同融合的需求。

与此同时，新兴商务区与都市工业园所处的产业地理空间，极佳地适配新兴产业在产业链中所处的环节。新型要素在不同场景中发挥乘数效应，推动数字产业化与产业数字化联动发展。上下游产业要素的集聚形成快速响应的供需关系，在生产及大众消费领域打造得天独厚的商业场景优势，为数字经济、高端制造业等新兴产业成长提供了可观的空间。

近年来，凭借多重区位优势，广州国际金融城、琶洲片区和深圳前海等新兴商务区在快速崛起的过程中，与区域内不同功能区之间形成了紧密的产业互补协同关系。

通过打造多元创新的产业生态，新兴商务区经济实现高质高效发展。2023年，琶洲片区企业实现营业收入4,479.17亿元，同比增长6.3%，其中新一代信息技术实现营收655.11亿元，同比增长26.1%；前海实现地区生产总值2,464.1亿元，同比增长15.0%，远超深圳全市平均的6%增长率。

据仲量联行观察，广州国际金融城及琶洲两大新兴商务区的甲级办公楼子市场中，最主要的租户类型是科技互联网企业，占比约40%。而珠江新城这一传统CBD中，金融业企业租户占比30%，科技互联网企业租户占比仅为10%。

在深圳，作为新兴商务区的前海子市场科技互联网企业租户占比约25%，同样显著高于福田CBD的7%。

在当下的广深办公楼市场，新兴商务区内以科技互联网行业为代表的新兴产业承托办公需求。新兴商务区中的甲级办公楼成本优势正不断吸引来自产业园与非甲级办公楼的租户升级搬迁，其中以新兴产业的搬迁需求最为亮眼。

曾丽 | 仲量联行
华南区研究部总监

“展望未来，随着广深两地加快推进产业要素深度融合发展，数字经济、人工智能、游戏、生物医药等优势新兴产业的业务将会持续增长。新兴商务区的多重产业区位优势，有利于新兴产业实现各类生产要素的高度协同融合。城市产业图谱升级开拓各类新型工业化和消费端应用场景，为办公楼市场带来新机遇，新兴产业相关企业快速发展、研发规模不断扩大所带来的办公空间需求，以及优质人才对商业配套和办公空间品质要求的提升，将持续激活新兴商务区的办公楼市场。”