上海17.3万套租赁住房待入市！市场各方如何见“机”行事？

2015年，中国长租公寓市场开始兴起；此后的三年，在政府和市场的双重助推下，中国主要城市的长租公寓市场迅速从“引入期”迈入“发展期”。过去的2年间，随着政府多方面支持和规范租赁住房发展，市场迎来了更多参与者也呈现了多元化的长租产品和租赁客群；与此同时，入局长租公寓市场的资本开始增多，投资交易量迅速增加。2022年上海房地产大宗交易共计完成74宗中有15宗均为长租公寓，占比位列各资产类别第二。基于政策及市场变化，中国长租公寓市场已迈入“快速成长期”的崭新阶段。

2022年国家继续加大对长租公寓市场的支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。

此外，2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验。具体相关信息请点击“长租”破浪正当时——2023中国REITs市场展望。

2022年上海长租市场整体承受了来自疫情反复、防疫管控、租赁放缓等多方面压力。即便如此，在2022年下半年生活逐渐恢复正轨后，在建长租公寓项目加紧建设，加速入市。据仲量联行统计，2022年底上海在运营集中式长租公寓项目约369个，市场总存量已达10.8万套。与此同时，2022年租赁市场遭遇挑战，新增租赁需求有所放缓，上海长租公寓市场平均入住率达到86.3%。在整体经济环境充满挑战的大背景下，长租公寓市场的平均入住率仍能维持在这一水平，展现较强韧性。

从项目分布来看，大部分长租公寓项目仍延地铁沿线分布，且靠近办公区域、产业园区或高校。从环线来看，长租公寓在外环外的套数存量占54%；内环内占比仅8.9%。各环线项目租金呈阶梯式分布。

2022年是上海长租公寓大宗交易元年，大宗交易成交额近60亿元，各类内、外资投资人入场交易，成交资产类别多样。在投资策略上，具有改造潜力的机会型物业更受长租公寓投资人的关注，增值型投资交易占总交易额的75%，稳定型仅占25%。此外，长租公寓投资人对于项目区位的投资偏好趋于多样化，各环线长租公寓成交比例均匀分布。

预计2023年市场将迎来更多优质长租公寓项目的加快入市，随着如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场将呈现出规模化、社区化和品质化的特点。仲量联行预计2023年上海在运营长租公寓总存量将达到18.9万套，较2022年新增约8.1万套。

随着R4租赁住宅地块上的项目加速建设和入市，在2023-2025年间上海将有17.3万套新增租赁住房入市，其主要来源为R4项目。其中，作为上海城区内首个大体量租赁社区，耀华国际社区将于2023年面向市场提供2212套租赁房源，该项目匹配了大面积及多功能业态混合的公共活动空间——项目内自带约2万平方米的公共服务空间，规划了包含文化运动、教育培训、餐饮零售、超市便利、生活服务等丰富业态，有望打造成世博地区的一大热门商业街区。此外，位于闵行区浦江的浦江社区和杨浦区新江湾城的光华社区也即将向周围的青年白领客群分别开放2362和1234套房源。2023年，长租公寓市场无疑将迎来更多品质项目的面市。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示："展望2023年，在国家加快建立“租购并举”的住房制度的大背景下，长租公寓的政策红利将继续释放。随着租赁住房产品的普及和租赁住房消费方式越来越为人所接受，租赁需求或将继续扩大。同时，随着长租公寓产品力的进一步提升，青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。"

长租公寓的发展前景和韧性也给予了市场更多信心，不少投资人正视时机入市交易。在 “盘活存量资产”政策的引导下，2023年各类存量物业，例如闲置工业厂房、老旧酒店等将被改造为长租公寓。与此同时，一系列利好政策以及四单保租房REITs的成功上市，为长租公寓投资人提供了新的退出路径，REITs退出类资产或将得到更多投资人的关注。

2023年的上海长租公寓市场，必将舒枝展叶，迸发新的生机！