从制造到智造：新能源汽车重塑重庆产业与消费

随着全国各城市纷纷公布上半年GDP数据，中国GDP第四城的争夺战暂时收官。重庆以15,138.24亿元，跻身中国经济四强城市。得益于新能源汽车产量的强劲增长，重庆的汽车产量也在上半年正式超越广州，成为中国 “汽车第一城” 。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋：“新能源汽车产品数字化、智能化以及销售和售后体系的创新与多样化让汽车制造这个在重庆拥有70年发展历史的传统制造业重获新生，在更多维度、更上游的价值链上参与并刷新重庆经济面貌。作为房地产领域专业服务和投资管理公司，我们希望从不动产载体这一全新视角，透析智能网联新能源汽车的全产业链变革，研判其对不动产需求的深刻影响。”

背景：中国新能源汽车发展是“电动化”和“智能化”双轮驱动，而近年“智能化”逐渐超越“电动化”，成为中国汽车提升产品力、打造竞争优势、吸引消费者的主战场。正如电动化发展对燃油车三大件（发动机、变速箱和底盘）的颠覆性替代，智能化发展也对汽车行业过去由硬件主导，高度垂直且层级分明的供应链体系形成较大冲击。

在“双智能”的引领下，软硬件深度结合，软件系统对汽车的智能化改造持续深入。智能座舱系统将消费电子产品操作系统（OS）、物联网（IoT）技术引入汽车；智能驾驶则将人工智能大模型应用于自动驾驶的感知、决策和执行，开启软件定义汽车的新时代。此背景下，整车厂跨层级直接采购Tier 2&3（二三级供应商）的应用软件及底层硬件，或与其合作进行二次开发都无一例外打破了依赖Tier 1（一级供应商）供应集成硬件的传统，让整车厂深度参与产品软硬件定义，并由此催生大量汽车软件信息服务业的办公需求。

背景：重庆作为中国燃油车制造重镇，在燃油车时代就已拥有长安汽车、长安福特、长安马自达、上汽通用五菱、北京现代、东风小康、力帆汽车等21家整车厂，在两江新区的龙兴和空港两大板块形成较高集聚度。来到新能源汽车时代，重庆自主品牌整车厂纷纷推出新能源汽车产品，或设立新能源汽车子品牌。各整车厂在综合考虑物流成本、劳动力和其他生产资料丰富度、政策环境等多维度因素后，依然选择在原有工厂载体基础上进行电动化产线升级改造，或在距离原厂较近的地区新建电动汽车专用工厂。从地理分布看，重庆汽车制造进一步向两江新区和渝北区集中。

另一方面，垂直单项供应链被打破，在智能网联新能源汽车扁平化的供应体系下，整车厂直面更多供应商；与此同时，订单式（即时）生产模式也让大量供应商采用远程小批量、多批次供货，对物流时效性和供应链管理提出更高要求。整车厂进一步寻求外部VMI（供应商库存管理）企业辅助管理供应商货品，保障生产活动的高效运转，其中高标仓是物流供应链精细化管理的基础载体保障。

新能源汽车时代，新势力品牌以破竹之势挤入大众视野，依托‌互联网科技和‌新能源技术发展，新能源汽车与传统汽车产业已呈现出显著差异，前者颠覆性的销售模式更深刻影响产业发展及前景。进入新能源汽车时代，整车厂开始从幕后走到台前，通过直营方式直面消费者，彻底改变传统汽车4S经销商集“销售—交付—金融服务—售后维修—保养”于一体的间接销售方式，由此催生了全新物业需求。

• 汽车智能化应用提速，带来大量信息技术、软件应用、集成系统开发需求，新能源汽车上游产品包含硬件、软硬件集成及纯软件多元产品类型，因而上游企业的物业载体既要服务硬件生产需求，又要满足软件服务业发展。仲量联行观察到，如今重庆市场已有大量汽车上游软件技术服务企业涌入产业办公和商业办公物业，是赛力斯问界、阿维塔、长安深蓝等智化领军车企在重庆蓬勃发展的体现。

• 智能化带来供应层级颠覆，扁平化的供应体系让整车厂直面更多供应商，寻求外部VMI（供应商库存管理）企业管理供应商货品，保障生产活动的高效运转，而高标仓是物流供应链精细化管理的基础物业载体保障。

• 销售模式转变为直营模式，直面消费者的整车厂掌握了极大主动权，因此产生大量统一选址、标准化扩张、集中交付需求，让新能源汽车销售进驻重庆各大商场、进入居民日常购物视野；这一转变也推动交付中心向物流上游延伸，进驻重庆高标仓物业。
   

长安汽车加速智能化征程，推升多元载体需求
 

• 上游：持续加码软件技术功能版块，产业办公项目增多
  
  
• 中游：新增新能源汽车制造基地
  
  
• 下游：扩大销售服务中心以及海外销售业务，选址进一步向市中心集聚

仲量联行华西区产业与物流服务部总监尤鹏伟：“如今重庆汽车产业链已深度嵌入多行业业务与生产载体，上游生产制造从工业区不断走向城市中心产业园、优质办公楼；下游销售从市郊4S门店走向CBD和高端商场；售后环节走向高标仓库、厂房等工业物业载体。智能网联新能源汽车是交通工具、信息端口、多功能空间的集合体，未来将进一步促进汽车制造、电子信息、新能源和新材料等万亿级产业的高度集成，各大产业的复合协同发展有望为重庆不动产需求和经济增长带来更大的提升空间。”

新能源汽车是中国七大战略性新兴产业之一，该行业的高速发展正在激活包括办公楼、产业园区、工业厂房、仓储物流、零售地产在内的多元商业地产需求。

根植中国、面向全球，仲量联行致力于为新能源汽车产业链上企业及投资者提供全面定制化、端到端的房地产解决方案，包括前期市场调研、供应链设计和咨询、选址咨询与交易、投资咨询与交易、物业建造和项目管理、物业和设施管理等全流程服务。我们的专家团队与各地政府、产业园区保持密切合作，拥有丰富的新能源车企产业招引、项目落地等实践经验与成功案例。

中国新能源汽车行业正在加速向前推进，仲量联行将继续以前瞻智识与专业服务助力市场各方驶入高速、高质发展新阶段。