房地产助力生物医药企业出海

近年来，国内生命科学企业纷纷踏上“出海”之路，部分初创企业甚至从组建之初便将“出海”提上议程。从房地产视角来看，作为相关企业研发、办公等活动的空间载体，生命科学物业如何满足企业的高标准和个性化需求，助力行业发展？随着国内创新药企“出海” 大潮日益高涨，企业如何乘势而上的同时在又能在海外稳稳落地?

“反哺“生命科学企业的长期繁荣，是生命科学物业的重要议题。
 

在市场需求、政策扶持、人才储备日益坚实以及资本投入等因素的加持下，中国生命科学产业高速发展，在2018至2021年的年均投资规模与之前的四年相比几近翻番；而基于生命科学产业的发展，诸如产业园区建设、租赁等生命科学物业需求亦迅猛增长。以上海为例，仲量联行所追踪的核心型产业园区行业需求分布统计显示，生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中，从2020年的13%上升至2021年的26%。

2022年，随着创新药企在一级融资市场遇阻，资本市场遇冷，行业发展回归理性，这一 “回归” 从生命科学物业视角也可见一斑：相关物业租金在2020年至2021年逐步攀升，而自2022下半年开始出现回落。

仲量联行商业地产部产业园区总监俞则人表示：“回归理性并非一件坏事，泡沫拂去后，行业的更多创新原力会得到激发，因此我们认为生命科学领域的高速发展趋势不变，相关物业市场需求长期也将保持稳中有升的态势。”

从生命科学物业需求端来看，一方面，供需尚不匹配，研发型物业在核心产业园市场中仍受青睐。即便在扩张情绪审慎的2022年，以张江生命科学研发办公项目样本为例，其2022年租金同比增长1.7%，优于张江核心区（1%）和上海新兴产业园（0.8%）。

另一方面，在市场回归理性的背景下，生命科学企业对物业的标准提高。企业据自身发展需要对选址有着明确偏好，并对环评要求普遍严格以及建筑参数要求更高；同时，由于生命科学赛道宽泛，企业需求多元，高标准、定制化（build to suit）的软硬件服务成为新入市项目的“进化”的趋势。俞则人表示：“不动产是生命科学企业办公、研发、生产的重要物理载体和创新空间。面对短期内产生的大量需求，对于项目服务的响应速度和专业能力有着非常高的要求；我们在接洽相关企业之前，会需要做大量的准备功课，以准确理解需求，及时响应。”

出海趋势迫切，全球网络作用凸显
 

 “出海” 之所以能成为行业热词，实质上是行业变化所致：从企业自身来看，在集采以及后疫情时期行业逐渐复苏且竞争加剧的大背景下，“出海”成为了生命科学企业创造新增量的机会窗口；另一方面，随着我国医疗领域创新进程的不断深入，现阶段很多医疗创新产品已经具备与国外顶尖产品抗衡的能力。

这一洞见从数据上也得以佐证：2022年我国创新药的总交易体量达到250亿美元的历史新高，licensing out持续发酵，中国创新药出海正在阶段化爬升发展。出海需求迫切，企业更需要本土化团队和全球化网络的助益，尤其是全球化经验相对缺乏的中小型企业。作为一家具有全球基因的企业，仲量联行的国际化运营网络能够与客户共享全球范围内的最佳实践，帮助客户实现业务目标。具体来说，通过其全球网络、本土化团队以及在关键国际市场中的直接经验，为企业提供咨询、协助选址，进行项目管理、评估和办公场所策略顾问等服务。以国内某头部生命科学企业为例，2022年，该企业宣布其位于美国东部的生产基地和临床研发中心破土动工，仲量联行充当了其背后的协助者。

基于来自美国等成熟市场的经验，仲量联行提出了生命科学产业社区、生命科学产业社群两个模式。在国内加速建设全球生命科学创新策源地的过程中以及国内生命科学企业出海大潮下，更大体量、功能复合的生命科学物业将承担起超越物理载体的更多作用。“我们一直在思考，如何做最懂生命科学领域的房地产服务公司。在高壁垒的生命科学行业，除了服务好客户的具体需求，如何向国内客户传达国外企业在不动产方面的先进经验、陪伴中国生命科学企业更好地成长也是我们正在探索的方向。”俞则人最后分享道。