城市十月｜非标商业如何让城市持续美好?

在联合国，进入十月便象征着城市走向中心议题。每年十月，联合国人居署和其合作伙伴都会就城市可持续发展议题组织为期一个月的活动、会议和讨论，即城市十月。

在中国，随着各大城市运营者逐步聚焦于优化存量空间，固有的城市发展理念正面临变革，城市更新肩负起新时代下城市空间盘活的重要使命，而打造非标商业成为实现城市更新与存量盘活的有效途径之一。本文以国内部分非标商业项目为样本，梳理了当前市场中的商业空间创新的实践与逻辑，以期为行业相关方在存量时代下提供参考。

在国家“双碳”目标背景下，商业地产行业正积极探索可持续在行业全生命周期的可能。仲量联行观察到，零售商业空间的“可持续”探索主要集中在三大维度：其一是聚焦于通过营销手段广泛传播绿色低碳、可持续发展的理念及生活方式，体现在举办各类低碳主题的市集、展览、互动活动等；其次，是积极引入以低碳可持续为核心价值的品牌与门店；再者，则是在打造硬件设施与空间场景时，同样遵循可持续原则。

8月开幕的HAI550正是零售商业空间在可持续领域的最新实践。项目位于淮海中路商圈的核心地带，前身为巴黎大戏院，后经雅戈尔集团与天目里联手改造，更新后的建筑室内设计遵循绿色环保原则，室内地面和墙面随处可见再生建材装饰，例如木质导览牌，大部分店面也都采用了瓦楞纸和木质材质。HAI550也将可持续探索延伸至商业运营，项目内汇聚了众多倡导环保、可持续发展的品牌，如户外品牌Patagonia在一层开起了旧衣展，循环商店多抓鱼也设点回收户外装备，Howbottle好瓶在这里办起了为期一年的慢闪等，将绿色消费与生活浓缩到一个空间场景内。

基于城市文化的深厚积淀，城市核心区承担着城市文化魅力彰显的重要使命。仲量联行认为，城市不同发展时期保留至今的历史和文化符号具备不可复制的文化价值。城市更新过程中，如何对宝贵的历史建筑空间进行有机活化和再利用，进而撬动相关资源并传递城市文脉的价值，是城市更新区别于新区建设的重要使命。

洛克·外滩源坐落于上海外滩之源、黄浦江与苏州河的交汇处，所处位置是上海核心区内历史最为悠久的地段之一，区域内留存一批建于1920年至1936年间的近代西洋建筑。项目由11栋建筑构成，其中最早的建筑外滩源壹号前身为英国驻沪总领事馆，可追溯至1849年。洛克·外滩源在保留历史风貌的基础上，巧妙融入现代商业元素，成为集高端零售、文化艺术、餐饮娱乐于一体的综合性地标。11栋百年建筑“修旧如旧”，建筑留白间隙被重构成三个广场，成为链接休闲文化生活的公共空间。2023年9月首届外滩建筑节便在洛克·外滩源街区内举办，将艺术与建筑融入外滩源的日常生活。

仲量联行华东区战略顾问部负责人吕玫：“在城市化进程加速的今天，城市更新不仅是物理建筑空间的改造与升级，更是文化传承、创新融合与可持续发展的多元实践。保护与发展从来都不是对立的，而是亦步亦趋、相互交融的关系；因此，城市运营方、相关专业机构需要思考的是如何通过更加积极、有效的保护更新，让建筑本身突破物理限制，融入并服务于现代城市生活。”
 

从2021年至今，短短三年内，成都市场推出了五座“非标”商业项目，夯实了其在中国消费市场的独特地位。仲量联行观察到，伴随成都市场竞争加剧，零售项目运营与招商压力增大，传统“物以类聚”的零售空间规划与业态组合收效呈边际递减，从社群出发、结合城市底色、采用“人以群分”的商业逻辑指导品牌招引和场景创新成为快速链接消费者的突破口。

2023年，成都被中国自行车运动协会授予“中国自行车运动典范城市”；今年二季度，位于大源板块，被高新中演大剧院、高新区图书馆新馆和成都市青少年宫等三大公共场馆围绕的商业街区CyPARK此地开业，项目定位为骑行主题的商业公园，与8.6公里的城市骑行道无缝衔接，也让项目本身成为了骑行路线的一环。

为将“骑行友好”落在实处，项目里的直梯被设计为能容纳自行车的体量，阶梯旁设有自行车滑道，每个楼层还设置有自行车专属停车点；在品牌导入上，CyPARK容纳了多个与骑行运动相关的品牌区域首店，如越野跑运动品牌「Outopia」西南首店、单车品牌「Kolor卡勒」成都首店、运动品牌「On昂跑」社群旗舰店、「Grid Coffee」骑行概念店等入驻，将骑行文化、文化艺术、时尚潮流以及社群生活有机融合，为骑行社群和更广阔的都市青年群体打造了充满活力和创造力的空间。公开数据显示，在此地CyPARK不到20,000平米的可租赁面积中，首月销售坪效即超过了2000元/平米/月，整场客流坪效达到了1.9人次/平米，市场反响可圈可点。

近年，“氛围感”与“情绪价值”在社交媒体上大火，在商业地产语境中，相关的空间打造则体现为通过结合在地性的设计美学，构建带有特定情绪氛围的场所，让面对外部环境的不确定性与压力的都市人群能够在“家务”与“业务”之外找到一个容纳生活更多可能性的第三空间。今年一季度开业的麓湖CPI岛便是典范。

CPI前身是麓湖一处公园绿地中的别墅样板小独栋，经过改造更新，成为了独一无二的品牌展示橱窗以及容纳文化艺术内容的场所。高标准的水景与绿化打造，让这里既有徒步于自然的户外感，也有超出传统商业的精致感。原有形态各异的独栋建筑群落中，穿插植入买手店、户外露营、生活美学、快闪展览、湖畔餐饮等多元业态，持续吸引当代都市人群在此驻足。

仲量联行观察到，在城市中，大规模的亲水绿化与生态资源非常稀缺，以稀缺资源造就独特的场景，带着无法复刻的场域气质，让商业空间不再是一个单纯的消费场所，而成为与精神链接、获得美学体验的第三空间。

“城中村”是城市快速发展中推进城市有机更新的着力点，承载着改善民生、提升区域发展的重要使命；而“城中村”存在改造项目周期长、难度大、利益主体错综复杂、拆迁谈判推进缓慢等共性问题。仲量联行认为，未来“城中村”改造应与长期主义相适配，同时也离不开政府的引导和政策的支持，以保障民生为本、尊重土地文脉，践行可持续理念。

2020年8月开业的南头古城便是深圳城中村改造的经典案例。南头古城拥有1700年历史，后随着深圳城市化浪潮的冲击，形成了“城中村”的复杂格局。2019年，南头古城在南山区政府的主导、万科集团实施、原住民参与下正式开启“蝶变重生计划”：首先，通过保留城中村肌理的微改造，焕新后的南头古城一边是历史古迹，一边是城中村民居，同时还有形态各异的特色商铺。对历史的留存由建筑本身延伸到城中村的街道生活，实现了烟火气息与文艺氛围的融合；其次，改造过程中，政策机制和开发模式层面也积极地创新，有力赋能给古城迭代升级；最后，南头古城两次作为港深建筑双年展的展场，也作为一个文化载体帮助区域塑造与城市消费紧密结合的“城市品牌”。
 

从奥运会到大运会，中国城市已经历了多次大型国际体育赛事的落地，如何在赛事后持续充分发挥体育场馆的城市服务价值，成为大型赛事举办城市共同面临的重要课题。仲量联行认为，赛后场馆有效利用将重塑城市和区域功能及产业发展价值，单一的体育及文艺活动竞演场所，转变为以体育为轴，承担产业、商业、旅游、居住等城市功能的城市活力区和复合化的大型城市休闲娱乐目的地，可实现区域价值撬动。消费转化与资源整合的长效运营是赛后场馆的生命力“密码”。

以7月底亮相的深圳大运天地为例，项目位于龙岗区，是整个大运中心综合项目的二期商业，涵盖文体场馆、公共服务设施。大运天地文体场馆与商业的运营均由华润万象生活操盘，商业与文娱赛演之间可以做更多联动，互相赋能，满足消费者从观看高级别赛事演出，到个人健身运动，再到消费休闲生活的需求，带来更加多元的体验，从而实现可持续运营。公共空间升级后与商业空间的有机结合，再导入有序运营，可为公共活动与商业消费融合聚变带来更大可能。大运天地是一场“城市运营”的积极探索，期待为深圳的商圈建设和消费场景带来“新物种”。
 

过去，盒子商业即传统购物中心在零售商业地产市场优势明显。仲量联行数据显示：2024年上半年，盒子商业在中国21个主要城市、超过1.44亿平方米的优质零售地产存量中，占比超九成；随着生活方式的更新，中国消费者对户外消费场景的需求明显提升，主打公共空间、创意街区的非标商业纷纷走进人们的视线，在此趋势之下，通过内部空间场景的营造、户外街区外拓的探索，开业许久的盒子商业亦在设法乘上非标商业的东风。

2022年，朝外大街更新项目“北京特色UIC——城市活力创新中心”正式启动，THE BOX朝外是朝外UIC片区改造的首个项目。其前身为昆泰商城，曾是售卖电脑产品和提供老式KTV服务的传统商场。盈展集团在原先商场基础上进行改造，在盒子内对楼板进行拆卸重组，打破传统商业中庭，构建了一个策展化的创新零售空间；在盒子外，空中篮球场、滑板区以及涂鸦市集等业态联合打造北京街头潮玩聚集地。自2023年9月开业至今年9月，THE BOX朝外吸引了大量年轻人聚集，达成5亿元的消费金额、客流量超1500万人次的成绩。

仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉：“非标商业的涌现既是城市发展进程中商业需要不断迎合消费者需求持续迭代的必然趋势，也是满足投资端和开发端在存量时代去寻求创新破局的灵活解决方案。存量盘活已经成为中国零售地产眼下的关键命题，非标商业更能够突出消费者的人本需求，以需求为导向实现商业载体设计和场景营造，其布局策略与投资逻辑上也满足地方政府焕新活化老旧载体的城市更新愿景。”

2010年，第41届世博会在上海举办，“城市，让生活更美好”的声音横空出世，深入人心；如今，“一事一议”的非标商业以城市本身为根基逐步生长铺开，用更以人为本的空间叙事重新诠释了城市空间与美好生活，也为中国零售地产和商业空间突破传统运营的藩篱，在存量时代中寻求更精细、更具前瞻性的商业逻辑拓展了边界。对城市运营者、地产行业相关方而言，“商业，如何让城市持续美好”是需要长久思考和回答的问题；而在某种意义上，无从定义、也无需定义的非标商业，或许是答案，也是命题本身。

“十四五规划”提出国家“加快推进城市更新，推动城市空间结构优化的品质提升”的长期目标，针对当下城市更新的新格局，仲量联行凭借全球视野、丰富的实操经验和长期深耕的城市发展研究洞见，致力于提供贯穿全生命周期的“城市更新综合解决方案”，同时为商业地标项目提供咨询顾问、租赁代理和运营管理服务，持续发挥专业优势赋能城市商业空间建设。