集中供应下，武汉办公楼市场如何固本拓新？

2023年，武汉成功迈进GDP“2万亿”俱乐部。2024年上半年，武汉GDP同比增长5.3% ，以新质生产力为支撑的规上高技术制造业增加值增长33%，显著高于全国8.7%的水平。其中电子设备制造业增加值同比增长49.0%，新能源汽车产量同比增长69.8%，以强劲增速领跑工业生产，也反映了武汉的经济新动能乘势而上的良好态势。伴随传统行业“向新”转型以及供应端的集中放量，武汉的办公楼市场在持续承压的同时也展现出拓新之势。

2022年起，武汉进入集中供应的周期，自2022年至2024年第三季度，武汉优质办公楼市场合计迎来约236万平方米的新增供应，其中甲级办公楼市场的供应面积占比约为32%，预计在2026年后供应端才会逐步放缓；租金持续处于下行周期，截至2024年第三季度，武汉甲级办公楼市场的平均净有效租金为79元/平方米/月，仅比乙级楼宇高14元/平方米/月。从需求端来看，受经济周期影响，近两年来，武汉优质办公楼市场的办公需求呈现出收缩趋势，2024年的前三季度季均净吸纳量不到2万平方米，去化明显放缓。

武汉甲乙级办公楼宇之间的租金价差逐步缩窄，为企业提供了提质增效的窗口期，反映在成交上，可以观察到存量客户升级需求占比逐年提升。2024年前三季度，武汉甲级办公楼市场中升级需求贡献了约一半的成交面积，成为市场成交的核心驱动。此外，由于大面积租户具有搬迁成本高、承租能力强、签约时间长的特点，在办公楼一直发挥着市场基石的作用，但随着降本增效成为大部分企业的核心经营策略，仲量联行观察到近年来大面积租户的数量和面积需求整体呈现出收缩趋势：2024年前三季度武汉甲级办公楼市场录得的1000平方米以上的成交个数占比仅为11%，面积占比为53%，较2022年分别下降了6%和17%。因此，在集中供应和需求流动加速的情况下，业主方不仅需要巩固目前现存的优质客户，也需要去持续吸引和挖掘新的需求引擎，以保持办公楼运营稳健。

在充满不确定性的环境中，武汉优质办公楼市场如何深挖当前行业需求、探寻未来潜在机会将成为当前租赁市场行稳致远的关键。

截至9月底，专业服务、科技互联网、金融业三大行业构成武汉甲级办公楼租赁的基石需求，前三季度合计贡献了整体成交面积的56%，对市场需求的支撑作用进一步增强。

• 专业服务业
  

扩容增长，在前三季度一跃成为武汉甲级办公楼最大的主力需求，成交面积占比22%；其中律所、留学教育等细分领域的需求明显回暖，需求潜力稳步释放；

• 科技互联网

去年在行业调整的影响下需求有所放缓，但今年活跃度小幅回升并趋于稳定；截至第三季度末，科技互联网行业成交占比达19%；

• 金融行业

逐步走出行业修复期，持续释放升级和搬迁需求，以保险业和证券期货为代表的金融机构积极利用当前窗口期来优化租赁成本。

预计未来，上述传统行业有望长期保持支柱性地位，因此，仲量联行建议业主继续以此三大行业作为办公楼招商的重点对象。

2023年，武汉首次进入自然指数科研城市全球排名前十，并且全球科技集群排名连续上升至第十三位。武汉的三大千亿级产业集群——光电子信息、汽车及零部件以及大健康，在新质生产力的发展推动下也呈现出快速转型和发展的态势，有望为办公楼市场带来需求增长的新兴动能。

汽车及零部件一直是武汉的重点支柱产业。2024年初，百度萝卜快跑率先实现了全无人自动驾驶车辆的大规模商业化运营，自动驾驶测试道路里程目前稳居全国第一。近日，总部位于武汉的黑芝麻智能科技有限公司在港股成功上市，成为“国产智驾芯片第一股”。武汉的智能网联汽车产业正加速驶入新的发展阶段，以自动驾驶技术为代表的智能化趋势或将给市场带来全新的机遇。

近年来，武汉优质办公楼市场录得多宗汽车行业的上下游企业租赁成交，以新能源电池、智能驾驶系统、以及汽车电子芯片企业为主。2024年三季度，某新能源车上游企业在光谷区域租赁约7500平方米的办公空间，促成季度内武汉甲级办公楼市场的最大面积成交。随着汽车产业逐步从电动化走向智能化，智能驾驶系统相关的企业成交占比稳步提升，截至第三季度末，达到汽车及零部件领域总成交的33%。

在选址上，传统的汽车制造依旧聚集在武汉经开区，而研发型和销售类的链上企业则出现了分化趋势。部分注重品牌价值的传统车企及售后服务类客户更青睐商业氛围良好、交通便捷的汉口板块，集中在汉口沿江、建设大道等子市场；而新能源电池、汽车芯片和智能驾驶等研发类企业更倾向于拥有深厚的集成电路芯片产业基础的光谷板块。在软件定义汽车的时代，仲量联行预计传统产业产-研-销板块会进一步细分，部分研发、销售和售后运营服务的职能部门的租赁需求有望在办公楼市场得到承接。

武汉正加速推动大健康产业迈向“万亿级”。继武汉去年设立总规模300亿的大健康和生物技术产业投资基金之后，今年上半年，光谷生命大健康产业投融资大会上揭牌了总规模100亿元的光谷生命大健康产业基金集群。此外，今年4月，武汉举办了世界大健康博览会并成功签约多个项目。活跃的招商投资动态反映出政府和资本的有力支持，也彰显出企业对武汉大健康产业发展的市场信心。

在大健康产业高速发展的带动下，武汉相关企业的租赁需求出现增长，占2024年前三季度总成交的8%，成为其甲级办公市场第五大需求来源。传统的医药及医疗器械企业和医疗服务机构为最主要的租户需求，成交面积合计占该行业的70%。值得注意的是，近年来创新互联网医疗服务赛道提速发展，互联网医疗生态圈形成，促使线上智能导诊、AI辅助诊疗等医院搭建数字化服务平台及信息化解决方案的公司活跃度明显提升。此外，我们也观察到少量创新药和干细胞治疗等前沿技术领域的企业开始租用办公楼。预计随着智能化医疗服务体系加速扩容，未来在重构医疗服务流程和均衡医疗资源的过程中，大健康产业有望拉动武汉办公楼市场的活跃度。

武汉是国内少有的拥有超级计算中心和人工智能计算中心的“双中心”城市，同时还拥有较强的光电子信息产业基础，目前已经形成涵盖基础层、技术层、应用层的较为完整的人工智能产业链。作为发展新质生产力的重要引擎和战略性技术，新一代人工智能与光电子信息产业实现交叉融合创新，进一步提高武汉的产业竞争力。基于产业集群的优势，武汉的人工智能产业集聚光谷板块，自2023年以来在优质办公楼市场中录得多笔业内企业租赁成交，增长趋势显著。

从成交来看，在武汉办公楼市场落户的客户以应用层企业为主，尤其在智能驾驶、AI泛互联网、智慧城市等领域显示出了创新策源能力和领先技术。虽然目前人工智能企业在武汉办公楼市场的布局规模相对较小，大多数为初创公司或互联网公司的细分部门，承租面积多为300至600平方米，但依托政策利好和行业渗透率的稳步提升，人工智能行业有望在未来成为推动办公市场租赁的重要来源之一。

在当前“量价博弈”的市场时期，专业服务业、科技互联网及金融业这三大基石行业的支撑作用进一步凸显，而新能源汽车及上下游产业链、大健康以及人工智能等为代表的新质生产力描绘出武汉办公楼市场全新需求脉络，成为市场的“拓新”之力。

展望未来，短期内武汉优质办公楼市场的新增供应依旧处于高位，传统行业始终会是办公需求的压舱石，同时，正在加速布局的新质生产力带来的行业需求，有望为市场带来更多结构性机会。

仲量联行办公楼租赁业务覆盖全国80多个城市，拥有近200名办公楼租赁专业人士。仅过去3年，我们在中国内地市场就完成了近4,300宗办公楼租赁交易，交易面积超过620万平方米，始终稳居行业领先位置。

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