从存量地产到医疗中心：一场关于健康的空间革命

京东推出“京医千询”大模型、字节跳动推出“小荷健康”品牌（在线问诊）、华为组建医疗卫生军团（AI辅助诊断）……近年来，互联网大厂跨界投资医疗的步伐愈发汹涌。

纵观过往投资案例，互联网公司多以线上轻资产模式切入医疗健康赛道。然而，以字节跳动为代表的部分大厂，已从单纯线上流量争夺转向“线上+线下”闭环构建，瞄准医疗服务的长期价值挖掘，通过医院收购、自主建设等方式布局实体医疗机构，展现出显著的战略升级。

在这场由科技巨头掀起的健康产业革命背后，实体空间的健康医疗商业价值逐渐凸显。其中，“存量地产+健康医疗”的空间融合策略将支撑产业的进一步发展。

这一转型并非简单的物理空间改造，而是以医疗健康服务为核心的空间价值重塑，其背后蕴藏着多重底层逻辑的强力支撑。

1 场景需求
AI技术的快速发展，有望在医疗诊断、治疗方案优化、药物研发、健康管理等方面催生更多应用，并推动医疗资源的高效配置与整合。然而，这些技术创新的实际落地仍需依托实体医疗机构及配套硬件设施的协同支撑。此外，老龄化趋势推动科技公司加速研发老龄护理、康复支持等科技产品，这些产品及服务同样需要依托线下场景落地。

2 城市更新
随着商业地产从“增量时代”向“存量时代”的系统性转变，通过对存量建筑业态重组与功能再造，特别是医疗康养、健康管理等民生服务模块的有机植入，将驱动城市服务功能的升级。

3 经济价值
存量地产改造兼具成本优化与价值提升双重效能。对于用户而言，依托城市存量资产，借助现有基础设施实施建筑改造，能够缩短建设周期并降低投入；对业主方而言，通过业态重组，能够实现资产盘活与价值重构，提升资产运营效益。

4 市场需求
“三甲医院挂号爆满”是国内长期存在的就医现象，折射出医疗资源结构性短缺与医疗空间配置失衡的深层矛盾。通过远程问诊体系分流轻症患者、下沉优质资源，同时构建专业化康复医院承接术后照护需求，可有效释放三甲医院核心诊疗能力。除专业医疗需求外，随着居民健康意识的提升，生活方式进一步升级，以健康管理为代表的泛健康需求正在快速崛起。
 

在城市更新与存量资产去化趋势的背景下，地产的医疗化、泛健康化改造正呈现多元化创新路径。目前，海外市场及国内均已有了实践经验及成熟案例，提供多种不同的改造思路。

1 城市型医疗综合体
比如，新加坡诺维娜广场、杭州全程医疗Medical Mall等。这些项目都位于城市中心，集合医疗、商业、办公、酒店或服务式公寓等功能。医疗方面，通常以顶尖医疗中心为锚点，引入医疗美容、运动康复、眼视光、耳鼻喉、口腔、中医等专科门诊。

2 社区型医疗健康中心
比如，新加坡One Punggol、KAMPUNG Admiralty等，这些项目位于居住社区中心，提供医疗和健康管理、文化、餐饮等一体化的社区服务。其中，医疗和健康管理方面，包含献血中心、透析中心、老年护理中心等。另外，比如美国Pro Club，这些项目位于商务或园区中心，提供健康管理、儿童娱乐、餐饮等多元服务。其中，健康管理方面以体育运动、拉伸康复为主。

“存量地产+健康医疗”空间融合革命的核心在于将既有建筑转化为医疗健康服务的载体，通过资源整合、技术创新和场景重构，实现从物理空间到健康关怀的跨越。要实现这场空间融合革命，需要统筹区位价值、产业环境、载体适配性等多维度因素。
 

• 从区位价值来看，对改造项目的选址需要进行需求侧分析，测算一定车程覆盖圈内患者数量，优先选择患者数量大、医疗资源缺口大的区域。其次，改造项目地理位置的交通可达性亦需重点考虑，具体包括附近公共交通及周边停车便捷性。最后，还需要考虑区域内医疗资源是否饱和，避免与周边医疗服务机构直接竞争，改造项目聚焦差异化服务。
  
  
• 产业环境方面，需要考察周边顶尖医疗资源布局情况、生物医药和医疗器械行业的集聚情况。对于周边已经有较好的产业的区域，可优先改造为相关下游医疗服务机构，形成产业链联动。
  
  
• 载体适配性方面，医疗卫生、商用商办用地、工业研发用地在政策支持、功能定位不同，改造合规性要求存在差异，因此二者改造策略存在本质区别。此外，改造项目的平面布局、建筑结构、机电系统等均是需要重点关注的硬性指标条件。

存量地产向健康医疗空间转型是一项复杂的系统性工程，改造过程需要应对医疗合规、功能适配、运营效率等多重挑战。

• 在合规性挑战方面，医疗建筑及物业设施需严格遵循国家卫生健康委员会、住房和城乡建设部、消防救援局等行政主管部门制定的强制性规范体系，涉及消防验收、感染控制（如JCI/HIS标准）、洁污分流、无障碍设施等硬性要求。
  
  
• 在功能适配方面，医疗包括门诊、医技、手术、康复等多个服务场景，这意味着，空间改造需要从多个场景需求角度破解原有建筑与医疗功能间的适配难题。
  
  
• 此外，原有建筑及设施能否满足这些场景的需求是影响改造成本的重要因素。而医疗服务效能释放不仅取决于单一场景的空间适配，更依赖于多场景间的协同网络构建，多服务场景间如何通过空间灵活配置构成有机联动的医疗价值链，实现患者就业时间成本与医疗机构的空间成本的双向优化，是更深层次的挑战。
   

“存量地产+健康医疗”的空间融合革命不仅重构了存量资产的运营逻辑，更通过健康医疗场景与城市脉络的深度融合，资源配置进一步优化，在空间效能与居民健康需求之间建立起动态平衡的生态系统，实现资产价值重构、运营模式升维、社会责任践行的三重价值提升。

仲量联行深度把握“存量地产+健康医疗”融合趋势，为政府机构、业主及投资者提供全周期转型解决方案。基于全球实践经验与本土化洞察，我们通过覆盖区位价值、产业环境、载体适配性等多维度评估模型，精准筛选改造标的，结合医疗合规体系定制空间改造方案，实现从传统物业到医疗综合体、社区健康中心等场景的效能跃迁。

仲量联行依托产业资源网络，能够协助客户构建“顶尖医疗机构+专科门诊+健康管理”的生态闭环，并通过动态运营模型优化多场景协同，降低改造成本的同时提升资产溢价空间。从需求测算、合规咨询到资源导入、运营赋能，仲量联行以系统性服务助力客户完成“空间价值一医疗价值一社会价值”的三重升维，实现存量资产与健康产业的双向增值。