从60%提升至76%！深入解析零售地产投资信心提升的底层逻辑

国家统计局发布的数据显示，1至5月，社会消费品零售总额20.32万亿元，同比增长5.0%；服务零售额同比增长5.2%，增速比1至4月加快0.1个百分点。社零总额的稳健增长彰显了温和复苏的态势，投射至零售地产端，投资者的关注点和需求也有所变化。

近日，继2024年后，仲量联行再次展开2025年零售地产投资调查，涵盖保险公司、内外资投资机构以及运营商、开发商等多元化投资主体。调查结果显示，大部分的投资者仍对零售赛道拥有信心，对零售物业的预期收益持增长态度。此外，消费基础设施REITs的表现也引起了投资者的关注。

2023年3月，消费基础设施被纳入中国REITs试点范围。由于资产规模大、市场化程度高，消费基础设施REITs已成为资本市场广泛关注的REITs热门产品。

截至2025年一季度末，中国公募REITs市场规模已达相当水平，总市值达到1,744亿元人民币，其中消费基础设施REITs市值为213亿元人民币，占比为12%。这些REITs主要投资于购物中心、商业街等零售地产，通过稳定的租金收入和运营效益为投资者创造价值。

根据仲量联行对公开信息的整理，2025年第一季度，7只消费基础设施REITs展现出了稳健的收益表现。具体来看，这些REITs的本期现金流分派率稳定在1%左右的水平，而年化现金流分派率则普遍维持在4%左右，部分甚至超过了5%。在当前利率下行的市场环境下，这样的收益率意味着稳定且可持续的回报，对投资者而言极具吸引力。

《2025仲量联行零售地产投资调查》结果显示，大部分的投资者对零售赛道有信心。有76%的投资者对零售地产的发展持乐观态度，较2024年的60%有一定提升。有88%的受访者将零售地产列为今年的投资标的，其中44%的目标投资额为30亿元人民币以上。

核心地段优质资产持续领跑投资市场。在投资目的地上，一线城市仍是投资者首选，96%的投资者将其作为收购目的地；与此同时，GDP前十的非一线城市也进入投资热区。值得注意的是，随着消费基础设施REITs试点扩大，投资者对二线城市的关注度显著提升，较去年实现两位数增长。  

在零售地产领域，投资者偏好呈现分化，家庭生活型购物中心、时尚潮流型购物中心、奥特莱斯是投资者的优先选择。

投资者对零售地产的收益率要求呈现显著地域差异。调研显示：  

对一线城市：

• 52%的投资者要求6%以上的净收益率  
•  其中28%要求达到6.5%以上  
   

对二线城市：

• 64%的投资者将门槛提高至7%以上  
• 44%设定7.5%以上的更高标准
   

较2024年比，投资人对资本化率/净收益率的预期要求有所提升，投资者对核心城市优质资产抱有较强投资意愿的同时持有谨慎乐观的态度。

结构化收购和100%收购的交易方案是大多数投资者的选择。不过，有72%的投资者选择结构化收购，相较于2024年的96%有明显下降。相反地，有80%的投资者选择100%收购，相较于2024年的67%有所上升。在投资零售物业的最短土剩余地年限上，大部分投资者还是选择25年以上。

仲量联行中国区投资及资本市场运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“总体来看，中国零售地产市场仍处在复苏过程。在经济内循环框架下，零售物业显现出了强劲韧性，而投资者对零售物业的预期收益也持增长态度。随着国内REITs市场制度以及土地年限续期的逐步完善，将有更多零售物业有望通过REITs或市场化交易实现盘活，形成‘开发-运营-证券化/退出-再投资’的良性循环，进一步提升投资人对于优质零售资产的关注度。”

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