四问西部物流地产市场：何以率先突围？

当前，西部城市物流地产资产*供应逐年下降，供需结构持续优化，租金筑底企稳，租赁市场进入拐点。其表现不仅优于同区域其他类型的商业地产，而且在全国范围内横向对比同类资产时，西部地区已成为率先迈入物流地产存量资产稳定运营阶段的区域市场。在此背景下，仲量联行从四大问题切入，追本溯源，系统回顾西部物流地产的发展历程，为市场各方未来的决策提供有益思路。

*注：本文所讨论的物流地产指用于投资租赁的资产，不含自用型资产；西部城市特指成都、重庆、西安。

01 西部城市供应在全国率先见顶

近年，西部城市仓储用地出让门槛抬高，获地条件增加，大幅限制了一手仓储用地土地交易规模。成都、重庆、西安三城的一手仓储用地交易面积从2012-2019年的年均553.2万平方米，大幅下降至2020-2024年的270.9万平方米。且由于物流地产业主税收贡献能力通常低于营收较高的制造商，获取工业用地用于物流地产开发也同样难以实现。因此随着上游土地供应收紧，西部物流地产市场新增供应在2020年达到历史峰值后，随后逐年下探。2024年，西部三城新增供应总量仅为74.7万平方米。与此相对，京津冀、长三角、大湾区的物流地产市场自2020年却开始陆续进入高供应周期，2024-2026年陆续达到供应峰值。

截至2025年第三季度，西部物流地产市场在供应逐年下降的背景下，已进入近五年的去化窗口期，成渝西三城的平均空置率也从2020年的23.9%，快速降至近期6.5%的历史低位。

02 需求韧性强，内外需波动；对物流地产需求冲击较小

近年来，受到不确定的市场环境等因素的影响，内外需增长遇到挑战。而此时西部物流地产项目虽也受到终端用户营收利润下滑所带来的承租能力下降的影响，但由于其服务民生的基础设施属性，其需求在本周期中展示出极强的韧性。涉及居民日常消费的食品饮料、日用品等商品零售商及其第三方供应链企业是西部物流地产的需求主力，其刚需属性导致需求弹性极低，受各行业经营波动影响较小。此外，西部三城均拥有高能级的物流枢纽定位，使得物流地产需求来源不仅覆盖所在省市居民日常消费，同时还能进一步辐射区域内其他省市的商品流通活动。

在稳定的居民消费品存储需求之外，新能源制造业发展提速也进一步为西部物流地产带来了大量工业品仓储需求，使其成为零售商贸消费品与制造业工业品仓储需求齐头并进的市场。多样化的行业分布，让西部物流地产需求结构愈趋稳固。

随着空置率降至个位数水平，租金何时止跌回升成为市场各方关注的焦点。从历史数据来看，租金表现往往与空置率变化呈高度负相关性，这一趋势持续至2022年。2023年开始，受物流地产主力需求企业经营波动，以及新增需求租户承租能力降低的影响，西部市场平均租金跌幅随空置率的下降而扩大。而这一阶段租金异常表现的主要原因是：主力租户搬迁换租频次增加，业主以价换量，不断填补空置面积，造成短期市场信心不足。随着西部三城空置率逐步降至6-7%区间，业主信心逐步修复，以超低价争夺租户的动力大幅减退，更多业主将下一阶段的租赁目标聚焦于租户优化，招引租期长、业务稳定性较强的租户以优化项目整体收益。2025年前三季度，西部城市中已有部分接近满租的子市场录得租金回调。

从决定未来物流地产市场新增供应量的核心指标——一手仓储用地成交来看，土地供应收紧，受让企业获地条件限制严格的趋势没有改变。从近两年（2024年1月-2025年10月）西部三城成交的一手仓储用地受让企业类型来看，国有投资企业以39.8%的面积占比跻身仓储用地最大受让方；其次为私营实业企业（30.4%），主要服务于自身生产研发、商贸物流相关的仓储需求，以自用为主；此外还有10.5%的面积被私营快递企业获取，用于自建分拨中心；6.0%的面积则出让给私营及外资物流地产开发投资企业。

综上所述，依照一手土地交易市场情形，预计未来3-5年，来自私营及外资物流地产开发企业的新建项目将逐步减少。而对于仓储用地最大受让方的国有投资企业，其主要承担城市土地整理、基础设施建设、投融资及运营管理职能，与物流仓储物业载体的开发建设业务基本匹配——西部城市已录得此类投入市场租赁的物流地产项目案例。

近两年，虽然国有投资企业已占有近四成的仓储用地份额，但其在西部三城的总建设用地面积仅为108万平方米（1622.3亩）。加之这些企业的物流地产开发多优先服务于自身和地区产业功能发展，例如港口商贸、多式联运物流服务、工业园生产配套等，面向市场的可租赁面积将相应减少，因而对租赁市场新增供应的影响非常有限。

另一方面，地方国有投资企业拥有很强的属地化业务属性，使其难以形成跨地区、大范围的规模化开发。此外，这类企业既要在服务城市产业功能发展的同时兼顾市场化租赁运营，这加大了此类项目的运营，难以确保稳定收益。单个企业小体量资产叠加难以预测的未来收益，将增加物流地产项目再融资和资产退出的不确定性。从近两年地方国有投资企业的物流地产项目来源来看，小规模开发建设辅助自身业务，以及购买存量市场成熟物业，已经成为此类企业投资物流地产的主要选择。因此，面向市场租赁的物流地产供应或将难以重回高峰。

在复杂多变的内外需环境中，西部城市物流地产需求保持稳定，主要得益于以下几点：

• 居民商品零售消费平稳增长，增速高于全国平均水平，且撬动升级类消费品的国家杠杆作用显著。在“十五五”规划中，内需战略仍将是拉动经济增长主动力，惠民生、促消费仍是下一阶段的重点国策之一；
• 西部低线城市线上消费渗透率提升。随着直播电商、平价电商持续拓展下沉市场用户，过去线上消费规模和频次较低的西部低线城市具有广阔增长空间，支撑西部省市的快递业务量在中期保持高增长趋势；
• 新能源汽车产业带动重庆汽车产业重拾增长动能，依托两大销售市场份额较大的中国自主汽车品牌，重庆汽车产量在全国的占比已回升至8.0%（截至2025年前三季度）；龙头整车厂产量扩大所带来的零部件存储需求量也将持续攀升。
   

以上需求趋势在中短期内难以改变，西部城市以“消费品+工业品”为双轮驱动的需求结构，因其较高的平衡性与稳定性，将持续稳健前行。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“西部城市空置率进入健康水平后，随着新一轮新租和续租周期的开启，租金有望在未来1-3年内止跌回升。运营稳定物流地产项目将获得更多投资人关注。”

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