解锁商业步行街的四维流量密码

商业街是步行体验感较强的商业资源集聚区，也是建设国际消费中心城市的重要承载空间。近年来，国内多个城市在传统商业街的基础上，探索新业态、新模式，通过改造提升，打造了一批具有商业领先水平和区域示范效应的明星商业街。在这一过程中，仲量联行发挥自身丰富的商业管理经验，深入研读市场前沿趋势，解析相关政策文件，为上海南京东路、杭州湖滨路、武汉江汉路、南通丁古角等多个商业街改造升级和国家级、省级示范项目申报提供了咨询服务。

本期“解读国际消费中心城市”，我们将深入分析以上实践中遇到的共性难题和积累的经验，为大家解锁商业街魅力焕新的四维流量密码。

待改造的商业街大多位于主城中心的最精华板块，区位优越、交通便利，是城市零售商业发展的起点和见证，且有高能级自然、历史和人文景观加持。但近年传统商业街的整体定位和面貌普遍落后于新时代消费需求，并受到电商、购物中心等新模式的冲击，疲态愈显。面对这一困境，商业街如何再定位，重新唤回被分流的本地客群，树立吸引外地客群的标签呢？

我们建议充分发挥商业街的区位优势，挖掘自身及周边的休闲、旅游、文化资源，在“单纯购物场所”的基础上，拓展定位内涵，使其承载更多的城市、文化、旅游功能，向“商旅文融合的城市客厅”转化，兼顾本地、外地客群，打造消费标杆、旅游名片和文化高地。

杭州湖滨路步行街商业中心

在扩大内需成为国家战略、国际和区域消费中心城市加速建设的时代背景下，商业市场各方主体均在抢抓大牌、首店和创新业态。与全部持有经营的新建商业体相比，传统商业街一般店铺产权分散，硬件载体条件差，零售业态比例偏高，并难以出新。怎样与众多体验型商业项目竞争呢？

基于对杭州湖滨路、南通丁古角等商业街的研究，我们认为可以牢牢把握“步行”和“街区”两大特征，激活室外街区空间，使之与步行动线上的商铺融合互动，构成新的场景业态，内外兼修，方显新意与特色。具体来说，一方面营造有吸引力的室外公共空间氛围，借助节点景观、城市家具、公共艺术品等日常布置，以及节日庆典、城市论坛、艺术展览等活动策划，全面烘托项目主题场景，令消费者更加立体直观地沉浸其中。另一方面强调室内店铺与室外街区的过渡和链接，给游客、顾客提供连续的游憩消费体验。通过外摆位、新品户外发布、快闪销售展示等途径，打造室内外无界融合的空间，赋予品牌方更大的自由度和发挥余地，也为运营方找到运营公共空间巧妙创收的路径。

杭州湖滨步行街

武汉江汉路步行街

参考纽约、伦敦、东京的商业街案例，我们认为一条相对成熟的商业街不仅要具备完善的消费功能，还要承载购物以外的文化休闲、对外交往乃至产业活动。这就意味着商业街需要在主街基础上向周边区域延申空间，导入多元化的功能组合。对于经营空间扩大后的商业街，如何有效统筹引导，避免平均用力和人流分散呢？

结合武汉江汉路等典型项目的经验，我们认为，抓好点线面是商业街重构空间框架、厘清空间发展思路的关键。在“面”的维度，结合不同组团的区位条件、资源禀赋，明确各组团的主题定位。在“点”的维度，每个组团内选取昭示性强、可达性好、规模适宜、物业产权可控的载体作为关键节点打造，引领所在组团的主题营造。最后，在“线”的维度，形成“主街+支巷”的组合，主街迎合大众流量，支巷满足小众偏好，串联点、面。通过对点、线、面的组合运用，原有的相对分散割裂的街区空间就能较好地串联起来。

只有制定可落地实施的行动计划，强化组织机制上的保障，以上关于商业街焕新的策略才不会沦于空谈。面对千头万绪的改造工作，要从何处着手，采取怎样节奏来顺利推进呢？

在行动计划层面，我们建议将相关评价体系内的各潜在得分点按照投入程度、改造难度、见效周期进行综合排序，相应制定近远期工作时间表。近期重点关注投入和难度相对小、见效相对快的工作内容。同时对于待招商的业态或品牌，可以制定正负面清单，评估其文化性、标杆性、流行性等指标，建立商业街品牌准入导则。

在组织保障层面，“政府主导”和“市场化运营机构参与”缺一不可。结合杭州湖滨路的成功经验，政府派出的行政管理机构主要承担决策审批、监督管理职能，市场化招聘的专业运营团队则专注于招商推广、保安保洁、工程建设等活动。两方各自发挥所长，创新治理体系，令商业街运作管理走上良性发展的快车道。

随着城市建设迈向高质量的新发展阶段，商业街必将在扩内需、促消费的浪潮中发挥更重要的引领作用，提振老城区活力复兴和消费升级。针对商业街改造提升，仲量联行推出的“睿领——城市高质量发展解决方案”正是基于我们深耕中国市场50年所积累的前瞻视角和实践经验，依托科技赋能，整合战略、招商、运营的一站式服务，助力商业街活力提升及国际消费中心建设。

该服务是覆盖城市战略、产业发展、营商招商、城市运营等多领域的一站式综合解决方案，将依托虚拟现实和大数据分析等前沿技术，融合绿色低碳ESG理念，与各界合作伙伴携手互联，致力于打造兼顾经济效益、社会治理和环境可持续发展的未来城市服务模型，激活中国城市下一步成长动能，在对标世界级城市的征途上实现高质量发展。