前瞻| 从2024年度字词中预见中国办公楼市场动能

近日，国家语言资源监测与研究中心、商务印书馆、新华网联合揭晓“2024年度字词”，正式认定年度国内字为“智”，年度国内词为“新质生产力”。

“智”字当选，凸显了中国智能技术在过去一年的迅猛发展，也预示其对社会生活和经济发展的深远影响。伴随中国加快发展现代产业体系，智能科技将进一步推动产业迭代、新旧动能更迭，以壮大实体经济根基，构建新发展格局。

产业的发展始终深刻影响办公楼市场。仲量联行发布的《三十而立，向光而行|中国地产行业30年趋势与展望》白皮书显示，近年，伴随中国经济从高速发展转向高质量发展，新旧动能平稳转换，以新产业、新业态、新商业模式为核心的技术和行业持续成长，将构筑办公楼市场的新增长点，为下一阶段市场注入新增长动能。

“新质生产力”作为2024年度国内词，体现出中国各领域对新质生产力丰富且广泛的探索与实践，与此相呼应的是，中国新质生产力企业呈现出高增长的态势也传导至办公楼市场，展现了充沛的增长潜能。

仲量联行近期整理并研究了10个细分领域、95家市值排名前十的中国头部上市企业的年报，数据显示，截至2023年，上述头部上市企业的员工总数共计313万人，年租赁成本总额达587亿元，对办公楼的需求面积超过3,000万平方米，相当于北京、上海、广州这三大一线城市的全部甲级办公物业。根据对新质生产力的权威定义和企业的经营业务，我们将其中50家企业划分为新质生产力企业，涵盖半导体、生物医药等领域，并将其他行业划分为传统生产力企业，用于对比分析。我们发现，对比传统生产力，新质生产力企业的企业规模、员工人数和营业收入增速更快，2021-2023年员工人数增幅达到22%，营业收入增幅达到23%。其中，新能源汽车、云计算与AIGC板块业务量陡增，汽车电子领域高精尖数字化智造等相关企业均实现了营收增长；尤其生物医药和游戏等领域，6家代表性企业的营业收入连续三年增速超20%。

上述带动新质生产力企业的不动产空间承租能力爆发式增长。仲量联行数据显示，2023年，新质生产力企业使用权资产^*折旧总额为71亿元人民币，但三年总增幅达到242%的高水平，是市场增量的重要来源。对于办公楼行业而言，新质生产力代表着未来。

^*使用权资产：承租人在租赁期内使用租赁资产的权利，体现了企业在租物业的总成本。不包括短期租赁和低价值资产租赁，同时土地使用权除外。

我们也关注到，本次研究的头部新质生产力企业中，仍有相当一部分处于技术研发前期，产生大量的研发费用投入，其中10%左右的企业在2023年仍处于亏损状态。随着这些企业逐步将科技创新成果应用到具体产业和产业链上、走通商业化道路并进入投产期，其增长潜力将持续释放。

仲量联行认为，培育壮大新质生产力是一项长期任务和系统工程，难以快速成长为应对当前市场挑战的“灵药”；伴随产业转型给办公空间需求形态带来重大的、急速的变化，市场或会经历一定的阵痛期。

近日，住建部下属中国城市规划设计研究院正式发布《中国城市繁荣活力评估报告2024》，揭晓各大城市近一年的发展状况，并指出“在全国人口总量达峰、国际形式变化的背景下，如何盘活既有空间资源、提升城市活力与品质，吸引人、留住人，仍是未来一段时间内中国城镇化的重要议题；秉持精细化的研究态度、就业优先、改善民生，城市才有长久的抵抗波动、适应变化的能力”。

解构“未来的城市竞争”，仲量联行在《三十而立，向光而行|中国地产行业30年趋势与展望白皮书》白皮书中指出，未来中国城市逐渐步入顶级城市之列，需进一步提升创新能力、强化人才库、改善环境质量和提高市场透明度，这也有助于中国的一线城市打造具有国际竞争力的本土企业，转向创新经济；国内的重点二线城市则需要通过创新和产业升级来提高竞争优势，当前这类城市受益于强劲的政策支持，已具备显著的发展驱动力。根据仲量联行此前发布的《2024年全球创新城市指数报告》，中国几座重点城市在全球科创竞争中已脱颖而出。北京、上海两座城市已跻身全球创新领袖行列，在创新指数和人才指数两个维度均表现优异。此外，深圳已依托其人才吸引力和先进制造业发展跻身全球建设者之列，杭州也凭借其宜居城市环境和人才聚集而成为全球经济型加速器之一。

报告指出，城市获取竞争新优势的关键领域在于新兴技术领域的专业化发展。近年，生成式AI引领投资浪潮，2021-2023年间，北京已成为亚太地区吸引最多人工智能风险投资的城市，投资总额达230亿美元，其次是上海（124亿美元）、深圳（77亿美元）。

仲量联行认为，当城市步入未来竞争、产业生态更新，办公楼市场也正筑底蓄势待转机；尽管目前中国的北京、上海、广州、深圳四个一线城市的办公楼市场仍处于调整周期，行业仍需一段时间达到重新平衡；但是，随着创新经济在驱动房地产需求方面发挥着更加重要的作用，复苏及调整都随着市场体量的增加而变得更为稳健，我们预计市场会以更为温和、更趋渐进式的步调达成新的市场均衡。

2025年中国经济的大幕已经拉开。在“发展新质生产力要更加因地制宜”的新一年里，仲量联行预计，新动能行业的蓬勃发展将在中长期内为办公楼市场的复苏提供坚实的基础、充足的底气，这是中国经济高质量发展转型和速度换挡、结构优化、动力转换，为办公楼市场指引的必经之路和必然结果，商业地产领域的多元办公空间中，办公楼、研发中心、产业园区等物业将持续承接新质的现代化产业需求。

作为全球领先的房地产服务和投资管理公司，仲量联行研究团队追踪最新技术动态,以独到见解预见行业变革；我们解码资本流向，揭示商业地产动态，引领投资风向。全球范围内，我们有超过550名研究专业人员跟踪和分析经济和房地产趋势，研判60多个市场的未来走向；我们的专业知识结合实时信息与创新思维，为客户创造竞争优势、发掘成功战略，达成最佳商业决策。