国有金融机构如何把握企业房地产管理战略转型窗口期？

党的二十大和中央金融工作会议上明确了金融统一监管的顶层设计，特别强调严格防范重点领域金融风险、强化金融服务实体经济和高质量发展、推动金融高水平开放和“一带一路”战略布局。

国有金融机构在中国金融业居于绝对主导地位。中国金融业机构总资产2010年首次突破100万亿元， 2016年首次突破200万亿元，2019年首次突破300万亿元，2022年超过400万亿元。截至2023年6月底，中国金融业机构总资产近450万亿元，其中，国有金融机构总资产占比近98%。

国有金融机构人员提质增效已经取得显著成果。2022年，中国金融业就业人员达到740万人，占城镇单位就业人员总数的4.4%，占中国总就业人口的1% ，比2020年859万人的峰值下降了14%。2022年，金融业国有单位就业人员为61万人，受益于市场改革、精简瘦身、专注主业、服务外包等，改善运营效率，比2016年最高峰的149万人，已经缩减近60%。随着中国经济结构调整提升，第三产业占比提高，城镇单位就业人口占总劳动力人口比重提高，金融业就业人口长期仍将保持继续增长趋势。

国有金融机构企业房地产在金融机构总资产中占比很低，但独立看，资产规模已经非常庞大。在某些金融机构中，企业房地产相关支出已经成为影响金融机构运营成本的第二大因素，仅次于人力资源成本。以银行业为例，中国最大的十家银行，企业房地产资产规模（包括固定资产、在建工程和使用权资产账面价值）合计达到7443亿元。

经济增长方式的转变和创新能力对长期增长潜力的释放，也将开启金融机构企业房地产管理的战略转型。

在目前的战略窗口期，我们总结了五项“须知”，助力国有金融机构实现企业房地产管理转型，降本增效。

信息集中、扁平沟通是国有金融机构满足穿透式监管要求的必然选择。充分利用信息科技平台，建立完整详尽的企业房地产管理平台，将土地、房屋、在建工程、租约等所有房地产资产都纳入信息管理平台，有利于消除内控与监管空白和盲区。在梳理资产信息和管理流程权限的过程中，数字信息平台可以推动组织内部的信息共享和管理流程优化，提升管理沟通效率。

过去三年，仲量联行开发了中国业内唯一的办公楼和产业园数据信息管理平台“睿见数据”和“梧桐”，并且在国内多家央企和金融机构实现了数据平台的定制开发、本地部署、行动提醒、市场对标、流程优化等功能。

总部企业房地产管理职能转型是国有金融机构实现提质降本增效的必然选择。

“备案汇总型”是多数金融机构企业房地产管理的现状，即总部多数以绩效考核汇总、参考标准制订、组织跨区交流、专业技术指导、国有资产评估等统筹协调职能为主，管理权限下放给一级甚至二级分行。

考虑到中国各地区市场惯例有别，在增量时代，权限下放到前线有利于企业的快速扩张；但区别于其他日常管理职能，企业房地产相关决策对成本影响大、纠错调整周期长。因此，在存量时代，强化企业房地产总部管理职能，建立区域企业房地产管理中心，有利于减少决策瑕疵，强化成本统筹。

仲量联行为全球金融机构提供企业房地产管理服务；在中国，国有金融机构总部企业房地产管理职数有限，应当聚焦管理职能，借力专业机构构建管理框架和专业能力。仲量联行可以提供全面的市场顾问、技术顾问、交易管理、资产组合管理、资产处置、资产评估等房地产全链条一体化服务。

自用需求与投资性物业之间的转换互动成为考验国有金融机构企业房地产管理能力的新课题。由从2023年开始，办公市场波动、城市经济分化等不确定性因素显著增加，自用物业建设或购置也必须考虑投资的长期市场价值。从国际经验看，全球化金融机构会在市场周期低谷期通过相关投资部门或基金抄底市场获得资产，通过自用需求快速释放和提升相关资产价值，形成产业集聚和生态效应，并在实现市场溢价后出售资产同时通过“售后返租”的长租约保持办公职场的稳定性。在8-10年一次经济周期过程中，全球化金融机构已经完成2-3轮该模式的长期投资价值。

仲量联行也正在协助前瞻性的国有金融机构制订类似的投资策略和实施计划。仲量联行对全球和中国主要城市的长期市场监测和分析洞察，可以帮助客户判断市场趋势和风险，在不确定性增加的市场环境中把握合适的投资窗口期。

提升金融机构闲置资产利用效率成为推动国有金融机构提升轻资产管理能力的触发点。财政部相关文件要求，办公用房“增存挂钩”，即只有消除闲置或空置不动产空间，才有可能扩张增量办公空间。在稳态经济增长模式下，金融机构企业房地产资产组合的动态调整将成为常态，尽快消除闲置资产和空置空间成为考量企业保障能力的核心要素之一。企业房地产管理从完全的对内保障功能向阶段性面向市场转变。是否要组建内部的、面向市场的轻资产管理团队，成为国有金融机构需要考量的问题之一。

仲量联行认为，当所管理的生产经营场所达到一定规模，企业房地产相关问题必然上升到战略高度，需要引入专业团队和系统化的管理知识，才能保证资产有效配合企业的动态发展；正如同在过去二十年间，国内企业在法务、审计、风控等专业领域均经历了自外而内的管理提升，对于在企业房地产管理上正处于转变阶段的国有金融机构而言，现阶段内部搭建资管团队并非最优选择，需要引入专业的团队在关键市场进行布点和统筹协调、充分利用市场资源才是更高效的解决方案。

仲量联行的科技平台和遍布全国主要城市的办公室，可以为全国性金融机构提供最高合规要求、动态市场有效、万千体量规模的资产组合管理高效服务。

金融技术业务用房多数是建设交易中心、资产管理中心、数据中心、信用卡中心、客户服务中心、技术研发中心、财务共享中心或结算中心等金融中后台功能，此类中后台功能的皆建设于科研用地之上，而科研用地已经被中国基础设施REITs纳入底层资产，因此可以推导，随着金融技术业务在主要城市产业园区市场形成区域聚集环境、产业生态体系和人才环境基础，金融科技园区将成为中国产业园发展的重要领域和对接资本市场的优质底层资产。长期稳定的金融机构需求成为驱动金融科技园区发展、推动产业聚集生态体系形成的核心基石。

仲量联行对城市发展、资本市场、商业地产等方面的全面理解，可以协助客户以更全面的视野把握长期价值、实现长远战略规划、投资布局和运营管理。

随着全行业迈向高质量发展新阶段、国有金融机构存量房地产规模攀升，尽快建立完善的资产管理平台已经势在必行。根植中国近30年，仲量联行持续参与并引导企业房地产管理的理念传播与相关实践，并参与协助政府部门的相关政策制定。凭借对国有金融机构的独特洞察和服务大型企业的多年经验，仲量联行能够为国有企业组建企业房地产资产管理平台提供战略咨询服务，也可针对国有企业存量资产提供资产组合评估与策略定位，为政府的城市更新政策制定和修订提供决策支持研究，为基础设施REITs资产池的建立提供财务顾问和评估服务，为存量物业的改造提供市场研究、招商租赁、项目管理、物业管理等多项服务，助力国有企业实现高效运营，把握长期价值。