2025年一季度办公楼、物流、零售、住宅地产市场总结
2025年第一季度，中国经济在复杂多变的内外部环境中延续稳中有进的发展态势。一季度GDP同比增长5.4%，展现了经济复苏的韧性与活力。自去年9月以来，政府密集出台一系列增量政策，并在3月召开的全国两会中进一步明确了提振消费、扩大内需以及培育“新质生产力”的工作重点。在消费领域，消费品“以旧换新”覆盖范围扩大，支持资金规模显著提升，政策效果持续增强。在产业升级方面，科技创新与产业创新深度融合，高端制造业和战略性新兴产业加速发展。
展望2025年全年，中国经济仍将面对内需不足、贸易摩擦加剧及全球经济不确定性等挑战。为确保经济稳定增长，预计政府将出台更具针对性的政策。在货币政策领域，央行近期持续释放积极信号。继5月初宣布下调存款准备金率和政策利率后，央行预计将继续保持适度宽松的货币政策基调，通过多种工具为市场提供合理充裕的流动性支持；在财政政策方面，政府将采取更积极举措，扩大债务规模，提升资金使用效率。此外，通过跨境金融便利化、放宽外资准入及发展新型离岸贸易等措施，政府将持续推进高水平对外开放，稳定外贸外资基本盘；同时加大对科技创新和产业升级的支持力度，助力产业向价值链高端迈进。在商业地产领域，近期政策的出台有望进一步激活市场需求；同时，租金水平的深度调整也为企业提供了更具吸引力的扩张与升级机会。在投资市场方面，政策支持下的C-REITs市场加速推进及持续扩容，预计将推动大宗交易市场逐步回暖。此外，随着城市更新政策的深化，政府正积极优化城市空间结构和土地利用方式，我们预计更多市场主体将把握这一趋势，挖掘结构性增长机遇。
办公楼市场
- 一季度，全国主要城市甲级办公楼市场净吸纳量录得36.9万平方米；增量需求有限，成本驱动型升级仍是大部分城市的主要需求来源，市场回暖速度仍趋缓慢。
- 科技、金融与专业服务业三大需求支柱行业保持韧性；细分来看，科技互联网及相关人工智能板块在多个城市的租赁表现较为活跃。律所、教培等专业服务企业需求有所提升。
- 市场租金仍处下行通道。在租金折让外，更多业主采取了弹性灵活的租约策略，如前置续约谈判窗口期、提供租约重组方案，以吸引租户并保持现有出租率。
物流地产市场
- 一季度，中国主要物流市场净吸纳量录得108万平方米，同比降低约7%；新增供应录得124万平方米，同比降低约38%。整体需求延续弱复苏态势，由于新增供应差异，不同城市间的空置率表现呈现分化。
- 在需求端，地域分化特征显著。在华东，稳定的第三方物流需求维持市场韧性；在华北，津冀区域得益于租金优势，承接部分来自北京的大面积租户需求；在促消费政策带动下，华西地区大宗商品及升级消费品成为主力需求；在华南，新兴制造业仓储租赁需求凸显，同时国内头部电商采取短租模式以满足短期租赁需求。
- 受供应持续保持高位叠加空置率高企等因素影响，大部分城市的平均租金同比录得负增长。同时，由于短期需求走弱叠加新增供应集中入市，租金水平或将保持下行。
零售地产市场
- 一季度，中国社消零总额同比增长4.6%，增速较去年全年加快1.1个百分点；全国网上零售额同比增速达7.9%，消费市场在“国补”扩围带动下，呈现出回稳走势。
- 在零售地产需求端，3C、家电、垂类运动品牌稳健扩张；但主力业态如服饰、珠宝、餐饮服务等品牌面临收缩压力。尽管一季度市场整体供应放缓，但存量项目密集调整叠加需求不足导致空置率反弹至10.4%，环比上升0.2个百分点。
- 受增量需求动能不足影响，主要城市优质购物中心的首层平均租金同比下降3.9%，跌幅扩大；预计全年新增供应仍将维持高位，招商继续承压，零售租金持续下滑。
住宅地产市场
- 全国整体住宅开发投资延续下行态势。一季度，全国房地产开发投资同比下降9.9%；其中住宅开发投资同比下降9.0%。全国住宅累计新开工面积同比下降23.9%。
- 全国重点城市新建商品住宅销售市场持续边际修复。一季度，20个重点城市一手住宅成交面积同比上升16.7%。其中，4个一线城市一手住宅成交面积同比上升27.5%。
- 优质地块供应节奏加快，核心城市土拍热度进一步升温。一线城市住宅用地平均溢价率上升至16.9%。预计2025年中央将持续围绕“促需求、去库存、新模式”等三个维度进一步调整优化住宅市场政策。