绿色建筑投资回报率的提升主要体现在租金、售价的溢价以及经营成本、能耗的降低
中国的绿色建筑最早起源于上世纪80年代，根据我国《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）给出的定义。“绿色建筑是指在建筑的寿命周期内，最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑物。”
在绿色建筑领域，除了目前市面上在国际上认可度较高的LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）认证、WELL（International Well Building Institute）认证和BREEAM（Building Research Establishment Environmental Assessment Method）认证，中国住房和城乡建设部也最早于2006年推出了“绿色建筑评价标识”（The Green Building Evaluation Label），并于2008年4月开始实施绿色建筑评价标识制度。该制度现已成为国内主流的绿色建筑认证体系。据住建部数据显示，截至2020年底，我国新建绿色建筑占城镇新建民用建筑的比重已经达到了77％，全国获得绿色建筑标识项目累计到2.47万个，建筑面积超过25.69亿平方米。
中国绿色建筑能够飞速发展，除了依托于国家政策扶持，绿色金融对建筑行业的影响也不能忽视。从投资者的角度来看，提升建筑物在商业层面的价值，例如包括促进成本、耗能的下降、租金和营运效率的提升，使得资产保值甚至升值才是推动绿色建筑长期发展的核心因素。因此，本文主要研究了在投资收购中绿色建筑和非绿色建筑的租售差异，以及绿色建筑的投资回报。
租金收益中的绿色超额回报
提升物业的绿色表现是否能正面影响其价值？根据仲量联行最新发布的相关白皮书1显示，在国际市场上，绿色低碳建筑的可持续发展与财务回报两者之间呈现正相关关系——持有BREEAM认证的物业在租金上会比非认证物业高出约14%。
那么在国内情况如何呢？近十几年，中国在正在经历前所未有的迅猛城市扩张与发展，人口和经济随之增长，对城市的合理规划和土地的有效利用提出了更全面的要求，这也为绿色建筑的发展和普及提供了机遇与土壤。仲量联行发现，以超一线城市北京、上海为例，相比非绿色认证物业，绿色物业拥有更好的区位以及更完善的物业设施和管理。绿色建筑一般在立项期间就以（不同级别的）绿色认证标准来建造或改造，因此在规划设计、建设用料、运营管理等方面通常优于非按绿色标准建设的物业，这使得物业从质量上就有利于溢价。这样的高品质不仅能吸引优质租户的持续入驻，亦能够让绿色资产持有者在招租时拥有更强的租金谈判能力。以1.5线城市成都为例，新老建筑的建成年份拥有更大差异，这也导致了新建成建筑（绿色认证主要集中物业）的溢价更高。此外，我们发现，在近年新兴的一、二线城市中，源源不断涌入的租户相比其他传统一线城市拥有更前沿的城市理念，对绿色建筑概念的认可度更高。
基于市场的成熟度和市场案例的多寡，我们选取了北京、上海、广州、深圳、成都五个城市的成熟商办区域的办公物业作为我们的研究对象。通过比较这几个城市经LEED或国内绿色建筑认证的办公楼与非认证办公楼的租金表现，并对各个细分市场的可比项目进行因子调整（如区位、基建、交通、楼龄等），务求在条件相近的情况下进行对比，以期验证拥有绿色认证的办公楼是否存在租金上的溢价。研究结果如下表：
研究结果显示，截至2021年上半年，绿色认证的物业在上述城市均保持可观的租金溢价，相比于非绿色认证办公楼的平均租金高10.0%至13.3%不等。而成都的绿色建筑租金溢价在五个城市中最高，超过13%。值得注意的是，该研究结果是经过了上文提及的相关因子调整后得到的，也就是说，在剔除了区位、楼龄等对租金影响最明显的因素后，绿色认证物业的租金溢价依旧瞩目。
售价中的绿色超额回报
除了对绿色认证和非认证物业的租金溢价进行研究，我们也对办公物业的售价进行了类似比较。整体来看，区位依旧是影响溢价的最核心要素。核心商务区的绿色认证办公楼平均交易单价远高于非认证物业，原因是大部分认证物业占据核心商务区的核心区域，区位优势十分明显，而非核心商务区的绿色认证及非认证物业的售价差异则不明显。
根据我们可以在市场中提取到的大宗交易案例，我们选取了北京、上海、广州、深圳四个城市的成交案例进行分析，研究结果如下：
研究结果显示，截至2021年上半年，绿色认证的办公楼在上述城市相比于非认证的办公楼平均售价高8.9%至14.4%不等。和租金溢价的研究相同，在售价的比较分析中，我们也同样剔除了区位、楼龄、交通等因素。由此可见，物业的销售价格受绿色认证的影响也是十分显著的，获得绿色认证可以让物业在交易市场上更易获得认可，并促成更高的成交价格。
此外，我们还分析发现部分城市租金溢价水平和售价差异存在一定的差异。以深圳为例，作为中国南方沿海国际金融中心，并受到近年来大湾区政策的集中性深远影响，深圳地区的投资者更愿意压缩日常经营中的短期回报以换取绿色物业的长期升值和发展潜力。同时，大湾区作为中国绿色金融的前瞻性试验田，当地投资者对绿色资产收入的稳定性、安全性和资产流动性的高预期也可见一斑。而作为首都的北京，除去西城区金融街辐射区及朝阳CBD区域，北京办公物业的成交单价相对比较平均，区域之间差异不大。这是北京与其他城市最大的差异。换言之，北京城区内办公楼交易售价更易受政策导向影响，呈现多点化发展，除偏远郊区外，其余区域发展较为平均。
无论在国际和国内，绿色建筑的售价及租金表现都优于非绿色建筑。但资产售价及租金方面的溢价百分比只是为投资者提供了静态指标的参考，而作为投资者更关注的动态指标——内部收益率（IRR），则更能真实反应绿色建筑在市场中的长期发展及实际创造收益的能力。如需详细了解建筑的绿色更新改造如何为物业带来正向的IRR增长，欢迎联系我们。
总体来看，绿色建筑投资回报率的提升主要体现在租金、售价的溢价以及经营成本、能耗的降低。短期来看，绿色建筑相对于非绿色建筑的投资回报率并不十分突出，也许并不能达到投资者的要求。但从长期来看，绿色建筑是大势所趋，符合整个国际社会低碳、可持续发展的潮流。伴随着技术上的不断突破、理念上的不断更新并配合以政府更加实际的激励政策，绿色和非绿色资产间的投资回报以及评估价值将展现越来越大的差异，作为资产的抗风险能力也将进一步加强。