以北京为切片，冷链仓储设施升级改造迫在眉睫

自2021年“十四五”冷链物流发展规划发布以来，中国冷链物流市场正式步入高质量发展新阶段。中国物流与采购联合会数据显示，2023年上半年，我国冷链物流总额和冷链物流市场规模分别为3.1万亿元和2688亿元，同比分别增长3.7%和3.3%，冷链物流需求总量为2.1亿吨，同比增长5.2%，各项指标均稳定增长。

冷库是对食品、液体、化工、医药、疫苗、科学试验等物品的恒温恒湿贮藏设备，是冷链仓储和冷链行业发展的基础。中商产业研究院预测，2023年我国冷链物流市场需求总量将突破3.56亿吨，结合冷库货物周转率、冷库平均高度等因素，综合推算将转化为约4000万~6000万平方米冷链仓储需求。

当前北京冷链仓储市场总体量近190万，以传统的低标冷库为主，占比近2/3。其次是由高标干仓改造的较优质冷库，占比约22%。而真正符合国际标准设计和建造的高标冷库仅有20余万平方米，在总存量中仅占14%左右。为满足不断增长和升级的冷链仓储市场需求，深化供给侧结构性改革，加速推进北京冷链仓储设施“提质升级”已迫在眉睫。

高标干仓改造型冷库是物流园区针对租户定制化需求，把一部分干仓改造成医药冷链仓或食品冷链仓出租，按约原干仓两到三倍的价格收取租金。若园区不具备改造能力，也可由租户参照专业标准自行改造，在这种情况下，业主将仍按干仓价格收取租金。这类冷库分布较为零散，且受原干仓价格影响较大，所以各项目间存在明显价差，一般在3.5-5元/平方米左右。在制冷方式选择上，高标干仓改造型冷库一般采用氟利昂制冷系统，虽然价格相对较高，但与传统冷库使用的氨制冷系统相比，其使用寿命更长，运作更稳定，安全性大幅提升。

在当前高标冷库稀缺，低标冷库升级改造需要时间的背景下，北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日益增加。

• 对业主方来说：其改造面积相对较小，资金投入压力较低。并且有些由租户自行改造的冷库，在租户退租后，业主仍可按冷库价格重新出租获利。
• 对租户方来说：此类冷库租金比高标冷库更具价格优势。园区内干仓和冷库同时运营也能更好地满足一些大型电商类租户的混租需求。但因为改造流程因园区而异，受限于原干仓的建造形态， 此类仓库相比高标冷库，仍存在空间利用和管理问题。