以北京为切片，冷链仓储设施升级改造迫在眉睫

自2021年“十四五”冷链物流发展规划发布以来，中国冷链物流市场正式步入高质量发展新阶段。中国物流与采购联合会数据显示，2023年上半年，我国冷链物流总额和冷链物流市场规模分别为3.1万亿元和2688亿元，同比分别增长3.7%和3.3%，冷链物流需求总量为2.1亿吨，同比增长5.2%，各项指标均稳定增长。

冷库是对食品、液体、化工、医药、疫苗、科学试验等物品的恒温恒湿贮藏设备，是冷链仓储和冷链行业发展的基础。中商产业研究院预测，2023年我国冷链物流市场需求总量将突破3.56亿吨，结合冷库货物周转率、冷库平均高度等因素，综合推算将转化为约4000万~6000万平方米冷链仓储需求。

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1. 冷链物流属于服务社会民生的综合性行业，其中，冷链运输、冷链仓储和其他服务分别占比约40%、30%和30%。
2. 由于冷库投资建设成本为普通高标仓的2倍以上，冷库出租价格一般为干仓的1.8-3.5倍。
3. 目前北京冷链仓储市场存量以低标冷库为主，高标冷库仅占14%，提质升级已迫在眉睫。
4. 北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日增，针对租户定制化需求租金涨幅可达到2-3倍。
5. 北京高标冷库资源稀缺，八成为食品冷库，高标医药冷库极为稀少。

从业务性质上来看，冷库是干仓仓储服务的一个分支，但冷库与干仓之间实际存在较大差别。
 

• 在建造方面，冷库所用的建筑材料需要具备较高的保温性能和耐腐蚀性能，而符合其要求的建筑材料如聚氨酯、挤塑板、岩棉板等，一般价格较高，加上冷库所需的配套制冷系统造价不菲、施工难度较大，导致冷库平均每平方米建造成本是干仓的2到3倍左右。
• 在运营管理方面，冷库通常需分为冷冻库、冷藏库、恒温库等多个不同温度的库间或库区，需要配备专业人员和设备对温湿度进行相应控制，耗电量也一般为干仓的十倍以上，上述人力和电力等因素使冷库的运营管理成本较干仓大幅增加。
• 在收益方面，由于冷库实际运营成本普遍超过3元/平方米，冷库出租价格一般为干仓的1.8-3.5倍。但除租金之外，冷库还有额外的库内运营收入。因此在出租率有保障的情况下，冷库整体收益一般高于干仓。

当前北京冷链仓储市场总体量近190万，以传统的低标冷库为主，占比近2/3。其次是由高标干仓改造的较优质冷库，占比约22%。而真正符合国际标准设计和建造的高标冷库仅有20余万平方米，在总存量中仅占14%左右。为满足不断增长和升级的冷链仓储市场需求，深化供给侧结构性改革，加速推进北京冷链仓储设施“提质升级”已迫在眉睫。

北京低标冷库以传统批发市场型冷库和旧厂房改造的冷库为主。由农产品批发市场配套建设的冷库是北京早期冷链仓储设施之一，出于成本考量，此类冷库普遍采用低成本、高能效的氨制冷方式使库内长期保持低温状态。在租赁方面，此类冷库优先提供给批发市场中的入驻商户使用，剩余对外租赁面积较小，租金与其他类型冷库相比相对较低，一般在3元/平方米左右。

除传统批发市场型冷库之外，由旧厂房或低标仓改造的冷库在北京也具有一定规模的存量。因缺乏统一建造标准，且分布较为零散，各项目之间租金差距较大，无明显价格规律。

低标冷库并非全无可取之处。如：

• 对业主方来说：低标冷库投资成本较低；
• 对租户方来说：其较低的入驻门槛和简便的租赁手续可以灵活地满足来自北京市不同区域、不同类型的租户需求。

但是，为了妥善解决低标冷库中硬件设施设备陈旧老化，能耗高，安全隐患较多；缺乏专业管理人员导致运营效率低下等问题，其改造升级已势在必行。由国务院发布的《“十四五”冷链物流发展规划》中指出要关停不合规不合法冷库、逐步淘汰老旧高能耗冷库和制冷设施设备、推动农产品批发市场冷库改造等。自规划发布以来，拆除违建冷库、改造低标冷库已在北京各区有序开展。以通州区为例，今年以来，已停用28个不合规冷库；1个低标冷库目前正在升级改造进程中。在北京仓储用地供应持续紧张，高标冷库资源稀缺的情况下，预计低标冷库的升级改造需求将会持续增长。

高标干仓改造型冷库是物流园区针对租户定制化需求，把一部分干仓改造成医药冷链仓或食品冷链仓出租，按约原干仓两到三倍的价格收取租金。若园区不具备改造能力，也可由租户参照专业标准自行改造，在这种情况下，业主将仍按干仓价格收取租金。这类冷库分布较为零散，且受原干仓价格影响较大，所以各项目间存在明显价差，一般在3.5-5元/平方米左右。在制冷方式选择上，高标干仓改造型冷库一般采用氟利昂制冷系统，虽然价格相对较高，但与传统冷库使用的氨制冷系统相比，其使用寿命更长，运作更稳定，安全性大幅提升。

在当前高标冷库稀缺，低标冷库升级改造需要时间的背景下，北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日益增加。

• 对业主方来说：其改造面积相对较小，资金投入压力较低。并且有些由租户自行改造的冷库，在租户退租后，业主仍可按冷库价格重新出租获利。
• 对租户方来说：此类冷库租金比高标冷库更具价格优势。园区内干仓和冷库同时运营也能更好地满足一些大型电商类租户的混租需求。但因为改造流程因园区而异，受限于原干仓的建造形态， 此类仓库相比高标冷库，仍存在空间利用和管理问题。

高标冷库普遍由成熟的冷链物流开发商参照国际标准进行建造，在层高和地面承重等方面都有严格要求，并具有完备的配套电力供应、多温区设计和专业管理人员。作为北京的稀缺资源，由亚冷、万纬、普洛斯等成熟开发商运营的高标冷库目前零散地分布在大兴、顺义、通州子市场，尚未形成大型标准化冷链物流基地。其中，80%都为食品冷库，面向市场出租的高标医药冷库极为稀少。

因建造周期长，整体造价偏高，高标冷库租金相对较高，一般在5元/平方米左右。其中，由于医药冷库的特殊性，其建造设计、运营管理要比食品冷库更为严格。如国家药品监督管理局规定，医药冷库设计时要比普通冷库增设一台机组以供备用，避免冷库故障导致药品品质出现问题。此外，由于药品对温度和湿度的稳定性要求更高，医药冷库需另行配置特定的温湿度监测系统。基于上述因素，每平方米医药冷库租金一般比食品冷库高出2元左右。