全球供应链的布局策略正在从效率优先转向安全优先。在这一调整中，东南亚仍在吸引中国制造企业的目光——连续多年稳居中国第一大贸易伙伴的经贸合作关系，以及《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）形成的制度性框架，这些结构性优势在外部波动中被进一步放大。在此背景下，东南亚作为中企出海的核心区域，战略价值进一步凸显。仲量联行基于2025年《制造业高增长赛道》 研究报告发现：中企在东南亚的布局正经历深刻转型——从早期的劳动密集型代工，转向技术密集、本地化运营、产业链协同的深度嵌入模式。其中，四大制造赛道尤为突出，成为中企全球化布局的关键突破口。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“外部环境波动确实考验企业定力，但放眼长远，出海已是中国制造企业寻求第二增长曲线的必经之路。当前，芯片、新能源汽车等细分领域受制于国际贸易规则与产业政策的深度调整，单一市场布局的风险敞口持续放大。对企业而言,多元布局是穿越周期、实现长久发展的战略选择。东南亚凭借地理优势、供应链基础与RCEP制度红利，正成为中企构建全球韧性产能的关键支点。”

马来西亚槟城凭借上世纪70年代英特尔等国际巨头奠定的产业基础，已形成较为成熟的“东方硅谷”生态。如今，中国芯片企业正将封测、分立器件等后道工序优先布局于此。当地聚集了300余家半导体企业，形成高效协同的供应链，当地提供中文招商服务，有效降低沟通与落地门槛。

关键数据

2024年，中国芯片出口额达1595亿美元，首次超越手机与服装，成为第一大出口单品。产能全球化布局需求迫切，东南亚成为理想承接地。

典型布局
 

• 马来西亚：聚焦封装测试、分立器件制造

• 越南、菲律宾：承接组件组装与后端制造

• 新加坡：侧重研发与高端芯片设计

泰国正被中国车企系统性重塑。整车品牌如比亚迪、长城、哪吒等不仅在此建设整车工厂，更带动电池、电机、电控等核心供应链集群式落地罗勇府等区域。这一选择背后，既有日系等车企数十年积累的成熟配套体系，也离不开泰国政府对新能源汽车较为优厚的购置补贴与税收优惠。

与此同时，印尼凭借全球最丰富的镍资源（占全球储量约22%），吸引宁德时代、华友钴业等龙头企业打造“矿山—冶炼—电池”一体化项目，牢牢锁定上游关键原材料。

市场表现

预计2024–2028年，东南亚电动车销量年均增速将超25%。

面对国内集采压力与新兴市场快速增长的医疗需求，中国药企普遍采取“前端研发保留在国内，后端生产转移至海外”的策略。印度、越南因其成熟的仿制药产能、较低的合规门槛及贴近南亚、东南亚市场的区位优势，成为原料药与通用名药（仿制药）产能转移的首选地。

趋势洞察

2024年，亚太医药市场规模达2800亿美元，预计2028年将突破3600亿，年复合增长率6.7%。其中，印度贡献全球20%的仿制药出口，越南医药制造业年增速超12%。

此举既可规避单一市场政策风险，又能快速响应区域需求，帮助中国企业实现“本地生产、本地销售”的敏捷供应。

光伏与风电设备制造商则瞄准越南、马来西亚等地的制造优势与屋顶资源，打造“制造+绿电”一体化园区。例如，在越南北部工业区，企业利用厂房屋顶安装光伏板，自发自用，既满足ESG披露要求，又有效对冲当地电价波动风险。

产能格局

中国占全球光伏组件产量80%以上，而东南亚已成为重要海外制造基地。2024年，越南新增光伏装机容量居区域首位，马来西亚则在硅片与电池片环节具备集群优势。

这种“制造即发电”的模式，正成为高耗能制造企业出海的新范式；但仍需注意的是，2025年的美国“双反关税”对中国新能源企业在东南亚的布局已产生影响。

独家出海技术洞察：对工业地产的影响

上述高附加值制造产业对厂房及工业设施提出更高要求：

尽管机遇广阔，但中国企业出海暗礁犹存：

• 基础设施短板：部分越南园区电网难以支撑高耗能产线（如半导体、电池厂需稳定供电≥50MW）；

• 文化与用工差异：穆斯林国家斋月期间工作时间调整，易引发劳资摩擦；

• 土地合规风险：未核实土地性质（如农用地无法转工业用途）可致项目长期停滞。
   

对此，仲量联行建议中企采用“1+N选址模型”——以一个核心基地辐射多个卫星工厂，并全程引入具备本地政商网络与产业经验的专业机构，从前期尽调、政策谈判到后期运营提供全周期护航。

作为深耕亚太区工业物流地产的全球服务商，仲量联行已成功协助多家中国企业在泰国、马来西亚、印尼高效落地，提供产业集群评估、水电基础设施验证、定制化厂房筛选及ESG合规咨询等一站式解决方案，助力企业将出海风险转化为增长先机。

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿表示：“企业出海，本质是能力的延伸而非迁移。我们在东南亚要解决的，正是这种延伸过程中的断层——从产业政策的本土化解读,到供应链资源的隐性匹配。深耕该区域逾半个世纪，我们已协助多家中国企业在泰国、马来西亚、印尼落地，提供产业集群评估、基础设施验证、厂房筛选及ESG合规咨询。我们积累了一套可复用的方法论：以备选模型对冲选址风险，以前端尽调规避合规暗礁。”

全球化的潮汐从未停歇，企业出海既要择时，更要择机。短期波动考验的是应变能力，长远布局比拼的是专业判断。东南亚这片热土机遇与暗礁并存，唯有审慎评估产业适配度、夯实本地化运营基础，方能将外部扰动转化为进化契机。

作为全球领先的房地产服务公司，仲量联行的“中国企业出海一站式服务”贯穿出海的各个阶段，帮助企业弥合海外“信息差”、“资源差”、“沟通差”与“运营差”，并凭借覆盖全球超过80个国家和地区的广泛业务网络和全球视野，助力企业整合市场全景信息，有效管控风险，在海外竞争中取得优势。

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