带你看中国 | 2023年第一季度零售地产市场回顾

后疫情时代，中国经济正重回复苏的道路。在双循环经济体系下，消费市场的表现既是经济发展的晴雨表，也是消费者和投资者信心恢复的指标。年初，前期影响消费的不利因素正在好转，消费总体的需求正在逐步恢复。从社会零售总额来看1-3月社会消费品零售总额计11.5万亿元，同比增长5.8%，增速由负转正。消费场景不断修复，人流回归，接触型服务、社交场景相关消费改善较大；3月，餐饮收入实现同比增长26.3%。但汽车、通讯器材等部分单价贵重的商品零售增速则有所下滑，说明消费复苏尚处起步期，全面的复苏仍有赖于经济基本面，以及居民就业和收入预期改善所带来的当期购买力提升。聚焦在商业地产板块，“人气”带来了结构性需求复苏，但各方观望情绪仍然显著，商业地产全面复苏还需时间。

回到商业地产视角，在新增供应方面，疫情政策的优化标志着影响项目施工的负面扰动因素逐步消失，但开发商在一季度仍持较浓的观望态度，在建项目工程平稳推进。据仲量联行统计，2023年第一季度21个主要城市优质零售物业新增供应共计75.0万平方米，同比减少17.3%。对于开发商来说，今年一季度是中国消费零售市场摆脱疫情后的一个崭新开始，也是开发商重新审视消费市场机遇和重塑自身竞争力的绝佳时机。一方面，我们看到开发商还在等待消费市场复苏的明显信号，新项目入市保持谨慎；另一方面，开发商也借机开启调整，优化租户结构，升级硬件服务。分城市来看，A类（一线）城市中，北京较为活跃，三个新增项目开业，新增供应21.6万平方米。B类（长江经济带六大1.5线）城市中，杭州港龙悠乐城开业，录得23万平方米的新增供应，位列本季新增供应首位。C类（其他1.5及2线）城市中，沈阳一季度新增供应量环比提升，录得16万平方米的新增供应。从项目端来看，一季度存量改造类项目较多，例如上海百联ZX创趣场和新天地时尚II，杭州港龙游乐城和西安的世纪金花。同时也有新的产品线项目落地，例如北京SKP新产品线的首个项目DT51，定位年轻潮流，与SKP的奢侈品百货定位形成差异化。
 

随着疫情防控转移重心，以及一系列政策见效出台，商流、人流出现反弹。从人流来看，旅游和跨区消费人群逐步回归，轨道交通客流显著回升，部分城市创历史新高。线下接触类消费，尤其是餐饮，迎来期盼已久的复苏。反应到零售地产端，餐饮品牌，尤其是连锁品牌有所扩张。除此之外，高化、运动服饰、新能源汽车依旧延续此前扩张的势头。

餐饮复苏，头部品牌重启扩张：疫情政策优化后，消费者回归线下实体商业，餐饮行业迎来报复性增长，率先恢复的是品牌影响力较大的连锁餐饮。资本市场加码餐饮赛道，季内超50%的亿元融资为食品饮料行业。市场信心正逐步修复，餐饮复苏，除了餐厅排队等位，更直观的还在于品牌重启拓店战略。据公开信息，沪上阿姨则制定了2023年新增3000家门店，签约门店超万家的目标，汉堡王也预计在中国开出超200家店铺，呷哺呷哺旗下子品牌将在国内外扩店超230家。头部品牌的率先布局，也向市场传递出积极信号。

传统汽车行业承压，新能源保持增长：去年末集中政策的支持和优惠在一定程度上透支了一季度汽车销量的增长，一季度我国乘用车新车终端零售销量为419.3万辆，同比下降13.4%。尽管如此，新能源汽车销量依旧同比增长26%。究其原因，第一，尽管持续多年的新能源汽车国补终止，但上海、北京、重庆等各地补贴政策陆续出台，发挥着“送一程”作用。第二，随着电池原材料成本的下降和技术的进步，新能源汽车迎来“降价潮”，使其在传统能源汽车进行“价格战”时仍有竞争优势。我们看到一些购物中心已经开始将其新能源品牌集中到指定的区域。例如，上海五角场万达目前正在将其E馆改造成一个以新能源汽车为主题的购物中心，并计划为领克、欧拉、合众、一汽大众等品牌引入展厅。

健身场景回归，运动户外业态活跃：防疫政策的优化和季节因素让户外运动重新回归，也让运动赛事重新回到人们的视线中，城市马拉松、大运会等活动带活“体育效应”，催生相关运动业态同步发展。从品牌端看，高端运动跑步运动品牌On昂跑季内继续在重点城市扩店，如北京颐题港等。此外，户外运动品牌，安踏、李宁、Salomon等线下门店都有所扩张。同时，体育训练设施也逐渐出现在商场中。这些空间迎合了消费者对各种运动的兴趣，包括网球、武术、室内冲浪和滑板。同时利用屋顶或游乐场区域举办不同的体育赛事。例如，上海骑思妙象接管了上海大宁久光中心五楼的露台，并引入了滑板和自行车越野赛的体育设施。威波豪斯冲浪俱乐部入驻北京本季新开项目—西长安中骏世界城。

疫后线下扩店迅速，国际高化香化品牌加码中国市场：以国际美妆巨头为代表的高化品牌在华业绩加速增长。其中，香水成为美妆新增长点，高端小众香氛快速崛起，并成为核心购物中心冷区大规模调改的主力军。例如，雅诗兰黛小众香水品牌勒拉波Le Labo内地首店入驻上海新天地和前滩太古里，LVMH旗下香氛品牌罗意威LOEWE和梵诗柯香Maison Francis Kurkdjian入驻北京SKP。兼具颜值与实力的高化香薰品牌无疑是拉升商场整体零售氛围与格调的法宝，对于购物中心升级调整来说是理想的选择。

三年疫情带来的实体行业冲击，很难在一朝一夕之间修复，正如经济周期一样，冲破下行周期需要时间；但毫无疑问，消费市场复苏的正在进行时。从重点指标来看，一季度全国主要城市优质零售地产市场平均空置率环比上升0.1个百分点，收至11.2%。分城市来看，北京市场空置率摆脱前四个季度上升的趋势，年初首次出现下调，同时华北城市，包括沈阳、天津也录得空置率改善。除此之外，多城市继续录得空置率历史新高。但空置率涨幅环比缩小，市场拐点或将出现。

需求方面，去年波动的市场情绪正在快速平复，品牌租赁问询量回升，但签约情况仍相对谨慎。同时租金方面，进入新的财年零售运营商提高了对项目收入的预期，因此租金方面有上涨压力，但目前市场空置率仍然高企，租金恢复还需时间。据仲量联行统计，一季度全国主要城市购物中心首层平均租金环比下跌0.2%，跌幅继续收窄。

2023年3月24日发改委236号文件指出，将消费类基础设施纳入REITs试点，优先支持商场、购物中心、农贸市场城乡商业网点项目、社区商业项目。在零售地产层面上，此政策是盘活优质商业资产、拓宽商业不动产投资工具的重要突破，同时也是推动房地产业向新发展模式平稳过渡的手段。短期来看，发行公募REITs募集大量资金和资产退出的两大特点，可以助力拥有优质零售资产的房企通过发行消费类基础设施 REITs 的方式盘活资产，提供去杠杆的有效途径。从长期来看，消费类公募REITs 的收益与分红率的强相关，让房企对资产的专业运营管理能力提出了更高的要求，有助于推动房企追求高质量的运营管理能力来提升资产吸引力。

从首批基建REITs的发行情况来看，底层资产都是较为优质的项目，且发行人大多为优质国企或行业龙头。不仅如此，C-REITs在投资规模和回报率上依旧有硬性要求，普通开发商及其项目难以满足。仲量联行认为，由于首批试点发行的公募 REITs 对于资产质量要求通常更高，以头部开发商为首的运营稳定、接近满租、租金增长率稳定的商业资产有望成为第一批消费类公募 REITs 发行底层资产。同时由于发行资产规模的要求，将多个商业资产打包上市或为发行公募REITs 最可能的模式，通过“肥瘦搭配”的方式，将稳定收益资产和高成长性的资产相组合，既能保证稳定收益，也有未来成长性，这也更能满足 REITs 发行对资产质量、规模和扩募的要求。
 

节假日经济是中国消费市场的重要组成部分。“五一”长假数据显示，全国国内旅游出游合计2.7亿人次，旅游出游人次恢复至2019年同期的119.1%，实现国内旅游收入恢复至2019年同期的100.7%。民航、铁路发送旅客人次较往年节假日大幅回暖，多个重点城市的轨道交通客流创历史新高，购物中心客流销售额也连创新高。从数据上来看，人流消费的恢复程度良好，这将有效提振消费市场的信心。

在未来供应端，据仲量联行统计预测， 2023年全国21城共计近1,300万平方米的优质零售供应有望入市。其中不少项目已经在“五一”黄金周的节点开业，项目入市的节奏将在二季度开始逐步加快。分城市看，A类城市供应将显著提升，北京、上海分别将供应超100万、80万，其中不少为去年延期项目。B类城市中，南京以接近百万的未来供应，位列第三。中西部城市将继续2022年供应势头，其中武汉23年供应超130万平方米，位列各城市首位；成都、重庆也有大量供应。从项目层面来看，地标级、高端将成为2023年市场供应的热点，例如武汉SKP、杭州中心、深圳万象城三期等。