带你看中国丨2023年第二季度住宅市场概览

在前期积压置业需求于2、3月份“小阳春”集中释放后，2023年第二季度全国房地产市场复苏动能减弱，住宅市场观望情绪加重。二季度全国住宅市场销售规模、房地产开发投资、及土地供求均延续回落态势。政策端，2023年上半年累计超百城松绑楼市政策，但房地产整体销售依然疲软，稳地产的重要性更加突出。7月中央政治局会议首提“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化政策”，重点一、二线城市存在限制性政策优化可能。信贷端，6月20日央行针对5年期LPR再下调10个基点至4.20%，对市场情绪产生一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限。
 

二季度，全国住宅销售持续下降，房企投资观望情绪加重，整体住宅投资承压下行，投资累计同比降幅扩大。2023年1-6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中住宅投资44439亿，同比下降7.3%。1—6月，住宅新开工面积36340万平方米，同比下降24.9%；住宅施工面积557083万平方米，同比下降6.9%。与此同时，在各地持续加速推进“保交楼”措施的作用下，竣工数据继续修复，全国住宅竣工面积24604万平方米，同比上升18.5%，较上季度的16.8%进一步改善。
 

上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。虽然全国住宅销售恢复缓慢，但重点一、二线城市一手住宅市场成交依然稳健。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2023年二季度20城市一手住宅成交面积合计约4073万平方米，环比上涨4.6%，同比上涨7.2%。其中，一线城市需求稳健，4个一线城市二季度成交量共计794万平方米，环比上涨12.0%，同比上涨29.2%。16个二线城市一手住宅成交面积达3279万平方米，环比上涨3.0%，同比上涨2.9%。但二季度重点一、二线城市二手房市场成交持续缩量，市场信心减弱，并逐渐传导至一手房市场。
 

上半年，居民置业信心整体不足，房价表现持续走弱。国家统计局公布的数据显示，6月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和7个，比上月分别减少15个和8个。6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中北京、上海环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。同比来看，6月份一、二线城市新建商品住宅销售价格相对坚挺，分别较去年同期上涨1.3%和0.5%；三线城市需求较弱，新建商品住宅销售价格同比下跌1.4%。二手市场方面，市场预期转弱，二手价格仍处于下行通道。6月，一、二、三线城市二手住宅销售同比下滑0.4%， 2.4%和3.4%。
 

2023年上半年，全国住宅用地供求规模同比继续缩量，土地市场延续低迷态势。城市之间土拍热度分化加剧，房企在重点一、二线城市拿地意愿相对稳健。上半年，一、二线城市住宅用地平均溢价率分别维持在8.9%和6.3%。二季度，土拍拿地企业仍以国央企为主，部分城市民企拿地金额占比有所提高。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或进一步加剧。

展望下半年，在宏观经济恢复势能不足，多项主要指标均转弱的背景下，房地产作为中国的经济支柱产业有望迎来更大力度的托底政策。7月在政治局会议中对房地产方面释放调整信号后，住建部也明确表态将以巩固房地产企稳回升态势为核心目的，加快推动各地政府从需求端发力，通过降低购房首付比例及贷款利率、契税减免、优化个人住房贷款“认房又认贷”等政策措施以降低居民购房门槛和购房成本，全面推动居民置业信心企稳回升。随着楼市松绑提速, 重点一、二线城市的限购和限贷等限制性政策或将成为新的政策发力点。在此背景下，下半年重点一、二线城市有望释放出更多刚性需求和改善型需求，居民置业信心和市场整体预期有望逐步好转，房地产投资需求有望缓步改善。