2022年第四季度物流地产市场总结及2023展望

回顾2022年，在疫情和经济增速下行的双重影响下，整体市场需求仍保持稳健。展望2023年，随着生产生活秩序恢复正常，消费市场的复苏有望持续带动各行业复苏，整体物流地产市场的发展预计将保持大体稳定。同时，需求端、供应端及租金表现预计将展现出新的发展趋势。

去年全年复杂多变的全球环境，加上疫情反复使得线上线下零售消费等领域物流需求放缓。2022年全国物流地产净吸纳量较2021年同期的历史最高水平相比出现明显下滑，主要由部分第三方物流及电商平台扩张受疫情影响转为谨慎所致。但同时值得关注的是，2022年净吸纳量与2016-2020年平均水平基本持平，整体需求保持相对韧性。全年租赁活动仍由第三方物流和电商平台租户主导。

随着经济逐步回暖，租赁需求预计将加速复苏。其中，第三方物流企业的租赁需求预计仍将主导租赁活动。但值得注意的是，来自诸如跨境电商和新能源汽车及其上下游等高端制造业企业的租赁活动将继续成为新的需求增长动能。具体来看，来自跨境电商的租赁需求将保持扩张动力。特别是华南地区，跨境电商平台逆势走强，成为2022年去化“主力军”；来自拼多多旗下的Temu平台以及某本地即时零售龙头的租赁需求预计将持续扩张，为租赁市场提供有力的支撑。同时，来自制造商、工业零配件及产成品等产品附加值较高的工业品仓储需求预计将持续扩张。重庆、西安等城市相关需求预计将显著增长，正逐步取代零售商贸企业成为最大需求来源。另外，随着新能源汽车产业进入高速发展期，销量快速增长，来自新能源汽车上游生产零配件及售后配件仓储租赁需求预计也将随着市场渗透率提升而增加，在多个城市持续扩张布局。

在多个物流枢纽节点城市，我们观察到在部分新建或在建项目中，出现高标库与产业功能的有机融合。随着仓储用地的稀缺资源属性逐渐增强，及拿地过程中越来越多的出现对地块产业功能方面的政策要求，各地政府正逐步推进对工业用地产业功能方面的政策要求及明确的产业导向，有望形成产业集聚。随着这一趋势愈发明显，也为运营提出新的要求，在资管中也会融入更多产业思维。

尽管部分项目的施工进程受疫情影响选择推迟至2023年入市，但2022年全年新增供应仍超过830万平方米，尤其集中在第三季度和第四季度。受全年大量新增供应的影响，整体空置率较去年同期相比出现明显的上升。其中，廊坊、天津、嘉兴、宁波和常熟等城市新增供应持续走高，整体空置率出现不同程度的上升。另一方面，在需求稳定和新增供应较为平稳的物流枢纽城市，空置率仍保持较低水平。

展望2023年，整体新增供应预计将达到1,200万平方米，有望创历史最高水平。此外，新增供应将持续导致市场区域不平衡，项目的集中入市可能会加剧部分城市短期空置去化的压力，使得短期内空置率保持高位。在廊坊、苏州、重庆等新增供应显著的城市，空置率预计将持续承压。

物流仓储作为连接供应链上下游的重要一环，其绿色可持续发展也受到消费者和客户的关注。随着低碳化进程的加速，物流仓储设施在可持续发展中极具潜力。物流地产开发商和业主愈发重视可持续发展战略，积极寻找机会践行物流仓储中的ESG应用。

其中，碳排放等节能减排指标是考察企业ESG表现的核心议题和实现碳中和的关键因素。在市场和政策双驱动下，中国LEED仓储物流类建筑厚积薄发，已连续4年保持增长。截至2022年底，全国已有159个物流仓储项目获此认证，还有超过200个仓储物流项目注册LEED认证。同时，各大物流地产开放商和运营商正积极寻求产业链与低碳新能源之间的紧密协作，包括铺设屋顶太阳能光伏面板，降低园区电力产生的碳排放，并加速布局绿色建筑，为实现全价值链近零排放不断铺路。

2022年，整体物流市场租金受疫情和空置率上升等多重影响同比出现下降，同时，城市间和板块间的租金持续出现分化。具体来看，一线城市和核心物流枢纽的租金增长得益于较为稳定的租赁需求和相对较低的空置率，仍保持平稳增长，但涨幅出现放缓。东莞、北京、无锡全年租金分部同比增长了4.5%，4.4%和4.1%。然而在新增供应较多和空置率较高的城市，租金出现不同程度的下跌。其中，重庆、西安、武汉全年租金分别同比下跌4.6%、4%和2.7%。

展望2023年，由于新增供应连续两年持续放量，城市间不同板块的租金分化预计也将愈加显著。具体来看，部分城市或子市场，因短时内供应集中、空置去化压力较大，项目业主的议价能力可能将有所消弱，导致未来租金表现稍逊于其他城市或子市场。包括廊坊、苏州吴江、重庆、上海青浦等城市或子市场，租金将受大量新增供应的影响而承压，租金增长预计将低于其他城市或子市场。