ChinaJoy倒计时！游戏版号开闸，办公空间如何“玩”出生产力？

中国游戏玩家进入了沸腾狂欢的倒计时——2025 ChinaJoy（中国国际数码互动娱乐展览会）即将于8月1日在上海盛大启幕，预计将有来自近40个国家和地区、近1000家中外游戏企业参展；提振行业信心的事件可以追溯到更早：今年5月，国家新闻出版署公布共有144款网页游戏获得版号，这是继今年3月之后，再度刷新近两年单月版号发放纪录；在国家政策鼓励文娱消费的背景下，上述事件共同构成了明确的信号：游戏行业已然回归良性发展轨道，稳健的行业脉搏同样传导至商业地产市场。

自2021年起，中国游戏产业销售收入、用户规模增长放缓，游戏产业迈入存量时代，精品化发展成为趋势。

一方面，游戏市场集中于头部企业，无论是玩家时长、收入规模还是资本青睐，少数巨头优势明显。这些企业凭借成熟的工业化研发体系、全球化发行网络和强大的资金储备，树立起品牌形象，形成规模效应。

另一方面，游戏行业整合加速，巨头通过并购吸纳核心团队或补足品类短板，而具有创新实力却因无法突破增长瓶颈的中小型公司或独立工作室，往往成为收购标的。

“现在，游戏行业的竞争是近乎两极化的，淘汰速度很快；能活下来的玩家，会快速攫取资源，也拓得很干脆。” 仲量联行上海商业地产部助理董事曹楠分享表示。

在行业竞争加剧、人才争夺白热化的背景下，规模在500-2000人的本土中大型游戏企业积极调整扩张策略：这些企业的选址更倾向于低密度、高聚合效应的产业园区板块，在控制成本的同时强化人才黏性。在上海，漕河泾、杨浦、张江等产业成熟板块因其完善稳定的高端人才池以及浓厚的科创商务氛围，成为游戏企业优先考虑的落脚点。

近期的租赁成交案例印证了这一趋势。在上海，一家本土腰部企业在漕河泾原地扩租，依托区域成熟的研发氛围和高校资源，持续吸纳创意与技术人才，同时避免团队因搬迁导致的流失风险。相似的，某以自研为重的头部本土游戏企业扎根张江，为了更有效地服务于快速增长的业务，于6月宣布在张江板块扩租，成交面积逾万方。

这种“精耕式”的审慎扩张，折射出游戏行业愈发向“以人为本”以及“效能优先”的方向转型：企业不再单纯追求物理需求层面的空间扩张，而是通过选址优化实现人才密度、员工体验与运营效率的平衡，在激烈竞争中构筑长期壁垒。

仲量联行上海商业地产部产业园区资深董事俞则人表示：“虽然当前游戏企业的扩张规模尚未形成行业性趋势，但结合游戏产业政策支持及上海数字经济发展规划，预计未来12-18个月内，具备核心研发能力的上海中大型游戏企业可能持续产生稳定的办公空间需求。“

仲量联行观察到，近年，企业租户普遍愈发关注“租约灵活性”，游戏企业对其更加看重，这与行业竞争变化高度相关——在快速波动的市场环境中，国内游戏企业面临产品周期短、团队规模变化快的行业特性，对灵活性的要求远高于其他行业；而在当前租户利好市场的格局中，此类企业拥有了更多的议价空间。

游戏企业普遍要求租约包含面积调整等弹性条款，以匹配项目团队的人员波动。同时，在租金涨幅、空调加时等常规条款上也寻求更大谈判空间。随着行业竞争持续加剧，就上述条款的约定对于降低游戏企业长期房地产支出的不确定具有重要意义，因此，租约灵活性能够有效提升游戏企业对物业项目的信任度，也将成为业主吸引和留住游戏企业的筹码。

无论是办公功能还是研发功能，游戏企业租户对于物业硬件品质的需求都显现了独特的行业特性：其设备效能与业务强相关，租户需要所在项目保证24小时稳定供电，因此配备双回路供电或者备有UPS（不间断电源系统）等备用发电设备的物业更受到青睐。

由于游戏企业自带文化属性，企业倾向于通过技术硬需求和文化软体验的结合，打造激发创意与团队凝聚力的独特办公环境：电竞区、VR/AR体验区、IP体验馆等特色功能区也成为部分游戏企业的诉求。

01特色功能区：如电竞对战室、主题休息区等，以设计语言打造企业独有的文化氛围，旨在激发员工的创意灵感，同时提升团队凝聚力。

02动作捕捉工作室：4米以上层高、恒温恒湿环境及高精度传感器。

03 VR/AR实验室：灵活隔断布局、配备顶级显示设备，音视频功能房则要接近影院级标准。

04 高密度科技配置支持:每个工位需配置3-6个电源插座不等，工位平均屏幕数量远高于其他行业(≥3)，且需要更大的专业机房。

游戏企业的办公空间规划呈现出鲜明的行业特征。

仲量联行智动办公华东区项目与开发管理区域总监崇亦乐表示：“与普遍认知不同，当前阶段游戏企业在空间上并未过度强调弹性工位设计，反而倾向于提供相对宽敞的固定工位配置。这一选择主要基于人才竞争考量--舒适的工作环境已成为吸引顶尖研发和创意人才的重要筹码。”

上述“舒适优先、兼顾弹性”的空间策略，折射出游戏行业在人才争夺与技术创新的双重压力下，对办公环境功能性的重新定义。当创意成为核心竞争力，办公空间已从单纯的成本中心转变为重要的人才战略工具。

游戏产业的核心竞争力始终在于人才，而人才的集聚效应又与办公环境息息相关。在内容为王的游戏行业，商业地产的价值已从简单的空间供给，升级为支撑创新、赋能产业的重要基础设施。对市场参与者而言，唯有深刻把握产业需求，通过空间功能创新和服务升级，打造真正适配创意型企业的载体，方能在激烈的市场竞争中赢得先机。

仲量联行深耕中国游戏行业，深谙“创意为核、人才驱动”的独特属性。依托对研发、测试、发行等业务场景的精准洞察，我们提供涵盖战略选址、空间规划、设计施工及运营优化的全周期解决方案-从匹配产业生态与人才需求、谈判弹性面积与灵活租期等关键条款，到一站式打造契合企业文化与社群互动、满足行业专业空间需求的理想办公场所，让办公空间成为吸引顶尖人才、激发创意产出的战略利器，助力游戏企业在激烈竞争中脱颖而出。

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