“立园满园”周年记：成都打造专业化特色“园中园”的优化建议

去年10月，成都吹响了“优化提质、特色立园，赋能增效、企业满园”的行动号角。值此“立园满园”一周年之际，成都“园中园”建设步入提质增效新阶段。仲量联行立足国际视野与本土实践，在由成都新经济发展研究院编印的《成都新经济》杂志发表署名文章，聚焦专业化、特色化园区运营痛点，提出系统优化建议，旨在助力成都以高品质空间载体激发产业活力，推动新经济高质量发展。周年为始，共启园区升级新篇章。

01特色立园：打造强链补链的产业地标

据成都市“立园满园”专项行动要求，面对过去产业园区功能交叉重叠的问题，需采用特色立园策略打造细分领域的竞争优势。“园中园”通过龙头牵引、平台赋能、技术引领等方式，可进一步提升片区在产业细分领域的核心竞争力。以四川双流经济开发区为例，根据仲量联行对成都电子信息企业聚集度分布显示，双流区的企业数量排名全市第九，在电子信息三大细分产业中仅集成电路产业聚合度相对较高。在面对成都市电子信息产业的激烈竞争，其在加速推进国家级经开区建设的进程中，聚焦存量低效用地的二次开发与提质增效，通过打造物联网产业园、临空智能科技园以及空港聚光光电产业园等特色“园中园”，进一步聚焦产业链关键环节的结构性短板形成差异化竞争，同时以“园中园”为辐射中心形成十五分钟生活服务圈，打造基础设施完备、配套功能全面、人居环境宜人的现代化产业地标，同时破解土地利用效率、产城融合水平、产业集聚效能三大发展瓶颈。

注：此处电子信息企业重点包括集成电路、传感器、新型显示三大类重点企业
 

成都市电子信息产业企业数量排名与三大产业链分布图

02企业满园：集聚高成长性的中坚企业

产业园区需求上升至首位，并随着企业年份增长，工业园区与总部园区的需求占比持续上涨。这代表着专业化特色“园中园”的打造对于集聚高成长性企业具有重要价值。根据深圳前沿城市发展经验，传统政策赋能往往忽视高成长型企业产能扩张的用地需求，导致企业整体迁出或逐步局部迁移。打造专业化特色“园中园”集聚商事主体主力军，可激发未来经济企业集群活力，构筑新质生产力动力源，起到园区经济增长中的压舱石、稳定器作用。

注：营收1-5亿元，发展期5-10年

03科学分期：形成循环有序的发展模式

专业化特色“园中园”一般作为新区开发的起步项目或是传统工业片区的焕新项目，更具有市场化实操性。从资产全生命周期角度来看，“园中园”主要瞄准成长性企业，相比于孵化期企业，其对独立生产空间的需求明显提升；在运营方面，其对设备运维、空间管理、行政管理的专业化水平均有所提升。由于企业已进入稳定收益期，“园中园”开发运营主体对此类企业的要素支持可快速转化为生产力，运营方对产业运营的资金投入快速进入良性循环阶段，可降低园区整体经营风险，支撑多项目开发或滚动开发模式，实现以专业化特色“园中园”撬动片区加快成型成势。

01上海张江机器人谷一期平台项目：精准聚焦横纵产业细分

张江机器人谷一期位于上海市张江科学城的核心板块，是康桥工业智造园的“园中园”项目，项目总建筑面积11万平方米，包括4栋厂房，可容纳约8万平方米的厂房及办公场所，项目定位打造机器人工程和人工智能产业的研究、开发和制造中心。园区产业形成“一核、三重点、两突破”的产业发展格局，即以人形机器人为核心，以高端医疗机器人、特色工业机器人、智能服务机器人为重点，以机器人关键零部件、机器人关键控制软件为突破。

在产业生态构建方面：

• “一核”
  瞄准机器人产业领域自身前沿发展方向；

• “三重点”
  赋能张江科学城生物医药、智能制造产业，与毗邻的张江科学城核心区及国际医学园区形成产业耦合；

• “两突破”
  聚焦机器人产业的“一硬一软”，推动园区在产业链关键环节形成领跑优势。
   

“引领前沿、横向耦合、精准突破”的产业定位方式为打造专业化特色“园中园”奠定发展基础，让“园中园”的建设在大园区中有所依托、互为赋能，而并非从零开始。

02深圳宝龙专精特新产业园；瞄准中腰部高成长性企业

深圳宝龙专精特新产业园位于深圳市龙岗区，是龙岗东部先进制造园的“园中园”项目，项目总建筑面积34万平方米，业态以垂直复合型标准厂房为主，项目专注于扶持和培育以专精特新企业为代表的“腰部企业”，项目在建成前实现了高达70%的招商签约率和86%的专精特新企业占比。为了精准聚焦此类客群，在空间设计阶段“以需定形”，项目实施方深入调研了全市20大战略性新兴产业集群中的100多家代表性企业，并通过多次行业研讨会，详细了解了各类企业对空间的具体需求；在开发建设阶段“以市定价”，采用“低成本开发+高质量建设+准成本提供”模式，以“总成本+微利”的价格，将厂房分割销售给符合条件的优质企业。项目在谋划建设过程中充分考虑政府与企业的双边需求，中腰部企业从生产扩容、资产购置、政策享受等方面快速入驻“园中园”，政府从土地高效集约利用、构建产业生态、激活民营经济等方面完成价值实现，通过“园中园”的打造，在产业发展中实现了政企“双向奔赴”。

01产业定位建议：谋定“园中园”产业锚点价值

专业化特色“园中园”在园区起步或转型等关键时期往往起到“产业锚点”作用。因此，与传统产业园区定位不同的是，其产业定位应更加注重“前沿方向、赛道细分、内外互动”。在产业方向的选择上，要充分关注新质生产力对传统产业的变革，同时注重所选产业的价值与吸引力分析，包括规模增长、经济贡献、就业能力、投资企业、周期阶段等因素进行综合评估；在赛道细分的选择上，从产业链角度可围绕片区产业关键短板进行补链式发展，在生产环节角度也可根据从研发、中试到生产的周期模型预测需求波动，精准把握产业爆发期；在产业生态构建方面，专业化特色“园中园”所形成的产业生态同时需要赋能大产业片区，应当重视检验检测、小试中试、审批服务等平台功能的构建。

02专业运营建议：多主体运营的协作分工

在职能方面，“管委会+平台公司”的架构十分常见，管委会对片区内的多个“园中园”实施统一管理和协调，多个国资平台公司平行运作。大园区负责整体规划、政策制定和基础设施保障，小园区保持独立运营并聚焦特定产业方向。管委会通过统筹资源配置、建立共享机制和协调园区关系，形成分级管理模式。各平台公司在统一框架下开展专业化运营，既保持整体协同性，又兼顾不同园区的发展需求。但在实际的操作中，受制于传统国资监管体制和管控模式，专业化特色“园中园”在招商运营团队人数、租金定价灵活性等方面缺乏市场竞争力，平台公司在产业生态的构建方面的主动性难以发挥，因此下一步国有平台公司在“园中园”的运营中要做到“轻重分离、业务多元、科学考核”。在模式方面，由于实施主体的差异，专业化特色“园中园”有政府运营、投资运营、服务运营、产业运营等多种模式，实施主体可根据资源特色选择适合的运营方式。

03开发创新建议：滚动开发下的资金平衡

资金平衡的前置条件是开发成本管控，专业化特色“园中园”作为产业载体，其功用性大于其建筑形态的美观性价值。因此，在资金投入方向中，在前期建设时非临街的园区立面设计和幕墙档次、亮化工程和园林绿化等方面可适度省略或后期改善；而首层高度、生产楼面载荷、电梯载荷、机电暖通和数字化管线等方面应充分重视，为后期产业迭代升级预留空间。其次，在动态资金回现方面，预招商工作是关键环节，根据仲量联行的产业招商服务经验，良好的园区在建成封顶前招商客户储备量应达到40%-60%，预招商工作的目标不仅实现客户储备目的，更能在“园中园”建设阶段减少资金沉淀。最后，在资金使用方面，要用好专项债、经营贷等建设期到运营期的融资组合方案，综合降低资金成本，形成循环滚动的良性开发模式。

在全球产业链深度调整与城市竞争日益聚焦产业核心竞争力的时代背景下，产业已成为驱动城市下一轮高质量发展的核心引擎。成都市作为中国西部长期的经济与创新中心，敏锐把握这一趋势，正通过“立园满园”行动计划，推动产业园区向精细化、专业化、集群化方向跃升。在此进程中，“园中园”作为一种创新性的产业载体形态，凭借其在产业链精准细分、专业化高效运营和资源集约配置上的显著优势，正成为成都破解传统园区发展瓶颈、实现“特色立园、企业满园”战略目标、巩固并强化其西部产业高地地位的重要抓手。

仲量联行凭借其在中国市场的深厚积累，依托专业的市场数据、前瞻的政策研究与丰富的规划咨询经验，为全国范围内的产城融合与产业发展提供综合解决方案。我们通过精准的产业数据分析，识别区域产业链的结构性短板与增长机遇；结合宏观政策导向与地方发展实际，为各类产业园区及“园中园”项目提供从产业定位、生态构建到运营模式的系统性咨询。我们强调以专业化、特色化的园区运营提升土地效能与产业集聚度，并借助科学的开发策略与资金平衡方案，助力政府及开发主体实现项目的可持续与滚动发展，最终推动区域形成基础设施完善、人居环境宜人的现代化产业高地。

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