@地产“天命人”：国产3A游戏爆火，产业园区或迎来增量需求？

“游戏产业正站在一个充满可能性的时代路口。”

8月20日，国产3A1游戏《黑神话：悟空》¹上线；22日，同时在线玩家峰值突破223万人；第三方研究机构数据显示，截至9月5日，该游戏在全球范围总销量已突破1800万份，销售金额约61亿人民币（约8.67亿美元）。游戏一经上线引发多地文旅互动和品牌联名，成为国产游戏的里程碑事件。

3A游戏：AAA游戏（Triple-A games），为电子游戏产业中的一个分野，一般认为是指投入高制作费用与高营销成本的游戏。

《黑神话：悟空》产生的破圈效应同样在商业地产领域中掀起波澜：游戏产业与办公空间、研发载体紧密相关，游戏企业的数量、活跃度以及IP商业价值的提升或将给中国商业地产市场带来一波需求增量。本文将基于仲量联行在产业园区市场数据与洞察，结合游戏产业研究，以上海、广州和北京为城市蓝本，探求中国游戏产业之于商业地产市场的影响与机遇。

根据游戏平台的不同，游戏产业可细分为主机游戏、PC游戏以及手机游戏。根据操作端口，游戏可分为移动端游戏与客户端游戏两种。随着移动通信与移动设备的普及与升级，中国游戏产业重心实现了从客户端游戏向移动端游戏的迁移。2023年，中国移动端游戏市场实际销售收入2268.6亿元，同比增长17.51%，创下新的记录。

自2022年4月游戏版号重新发放，游戏支持性政策加速出台，多地推动游戏产业落地深耕，销售市场回弹增长并带动投融资提振，中国游戏市场正显著回暖。2023年，国内游戏市场实际销售收入3029.64亿元，同比增长13.95%，首次突破3000亿关口；用户规模6.68亿人，同比增长0.61%，为历史新高点。

今年8月3日，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》明确出现“网络游戏”四字，预示国内网络游戏2将进一步发展。随之，获批游戏版号数量迅速增长。数据显示，仅在今年1月-7月，国家新闻出版署就已发放733款国产网络游戏版号；在此之前，2023年全年公布的国产网络游戏版号总数为了977款，而2022年这一数字为468；可以说，2024年上半年获批的游戏版号数量有力展示了主管部门积极支持网络游戏发展的鲜明态度。

网络游戏：一般是指客户端下载的大型多人在线游戏。

近年来，上海、北京、广州等城市或以区县为单位或多部门联合，陆续发布扶持游戏和电竞产业高质量发展的若干措施。各地聚焦资金支持、平台共享、版号奖励、IP开发、人才吸引、配套服务等领域吸引游戏产业落地；政策加大对完善产业配套设施、拉动人才引进、刺激市场活力等方向倾斜。

仲量联行中国区研究部总监姚耀：“中国的游戏产业正在迅速崛起，成为推动新质生产力发展的重要力量之一。多个头部游戏企业正在AI、数字孪生、XR、脑机接口等技术领域积极布局。在国内版号政策放宽、市场需求蓬勃的背景下，有望成为撬动中国商业地产市场需求的重要力量之一。”

当前游戏行业健康发展的引导成效显著，游戏产业正以上海、广州、北京等地产业集群为重要驱动，逐步进入新一轮发展周期。

上海是中国游戏产业发展高地。2023年上海网络游戏总销售收入1445.28亿元，同比增长12.89%；全国游戏收入TOP50的企业中，有超过20%的企业坐落于上海。上海尤其注重培育游戏企业的原创开发能力，自研收入占比持续升高。数据显示，2023年上海自主研发网络游戏收入1037.86亿元，同比增长17.85%。米哈游、莉莉丝、鹰角网络、叠纸游戏等上海游戏企业自主研发实力强劲，凭借较高的研发人员占比、研发费用占比及知识产权产出，其整体实力位居全国头部。

凭借优秀的产业发展条件，上海持续吸引国内外游戏企业入驻，相关企业房地产需求稳定增长。据仲量联行统计，截至2023年上半年，游戏企业在上海核心产业园区租赁面积占比约6.6%；其中，漕河泾板块的游戏产业租户占比达到21%。2023年下半年至2024年上半年，在上海产业园区需求来源中，游戏占比高达16%。游戏产业持续保持上海产业园区市场的重要需求来源。

广东省也是中国游戏产业的重要聚集地。截至今年8月，中国现存44.9万家网络游戏相关企业中，仅广东就有8.90万家，占比19.8%，领先全国其它区域。广州作为广东省的游戏产业重镇，聚集全省约30%游戏企业，游戏企业数量超过3000家，其中网易游戏、三七互娱等龙头游戏企业年营收均迈入“百亿俱乐部”。

广州发展游戏产业，具有交融性和国际化两大特点。据统计，广州游戏企业中超30%涉足文化创意产业，IP产品多，游戏往往交融文化和科技的多种元素。同时，广州约65%的游戏企业开展了海外业务，2023年广州网络游戏出口总营收规模达到215亿元，约占全国总额的15%。

基于产业交融和集聚需求，广州大部分游戏企业选址集中于文化创意产业园、数字产业园。随着业务迅速成长以及全球化发展的需要，部分肩部游戏企业升级办公环境的诉求明显，新近落成、硬件和服务优质的办公楼宇更具吸引力。

北京作为国内数字产业的先行城，诞生了中国内地的第一家游戏公司金盘电子和国内第一款游戏《神鹰突击队》。近年受到城市规划和产业路径等因素影响，北京游戏产业与上海、广州相比有所不同，在移动端游戏（手游）时代，北京的渠道优势突出，尤其聚集了百度、爱奇艺、快手、字节跳动等大厂，具备可观的用户群体和流量规模。流量巨头深入布局游戏领域，尤其是游戏广告领域，形成了游戏产业发展的不同路径。

此外，中关村科技园（石景山园）是北京游戏行业最重要的聚集地之一。《黑神话：悟空》游戏中原创的“空间计算-OptiTrack光学定位捕捉技术”便出自园区中的北京虚拟动点公司。石景山园同时是北京影音产业集中地，一度吸引搜狐畅游、暴风影音、完美时空等企业汇聚，园区还计划在虚拟现实产业集聚数百家VR、AR企业。办公空间天然具备的产业复合性，对游戏企业影响深刻，将促成北京游戏行业发展的新风向。

仲量联行认为， 当前中国游戏产业正处在“多地开花、多元发展”的状态，上海市场以原创力夯实竞争力，广州市场以大规模、大IP和出海潜力奠定地位，北京市场以渠道优势和复合发展争取新机遇。此外，还有成都、武汉等城市各取所长大力发展游戏产业，并取得显著成效。

游戏产业的蓬勃发展，展现出巨大的终端市场需求，也将对于产业载体提出全新要求。丰富产品功能、细化服务颗粒度，以适配新兴产业用户需求，将为相关空间赋予崭新的发展前景。

游戏作为人才、技术导向型行业，相关企业的房地产需求呈现较强的行业特征。硬件方面，为架设使用服务器、显示器等专用设备，游戏企业对办公空间的楼宇硬件具备特殊要求：以新风量为例，由于游戏企业通常设备较多，且员工相对密集，因此对新风量要求较高，可达35-50立方米/小时/人（常规办公功能物业的新风量基本参数为30立方米/小时/人）；此外，游戏研发运维中的一些特殊空间因设备要求，租户需要所在园区保证24小时稳定供电，因此配备双回路供电或者备有UPS等备用发电设备的物业更受到青睐。

仲量联行认为，伴随游戏公司的规模化发展和研发需求的持续壮大，相关企业对于办公空间和产业园区的设施设备、管理服务能力均会提出更高要求，物业品质的适配性或将成为直接决定游戏企业选址结果的因素，开发商和园区持有者等相关方应及早在开发规划、物业交付条件上融入产业视角。

游戏产业对技术进步有着广泛而深远的影响，不同游戏产品的快速升级迭代，对显卡、处理器、存储等硬件技术都提出了更高要求，而人工智能、物理模拟等软件技术与游戏开发设计的结合日益紧密。这些技术不仅提高了游戏开发效率，也为突破发展边界创造了巨大可能性。游戏与数字孪生技术的结合，已为历史建筑搭建了数字模型，或将助推这些技术在智慧城市搭建等领域的运用发展；与脑机接口的创新协作，有望对医疗领域提供量化分析的数据支持。

仲量联行研究部华东区董事丁婷：“在持续的研发和创新中，游戏生态链与电子设备制造、人工智能、网络技术等不断相互渗透赋能。创新技术在游戏中的运用带动传统产业转型，同时也为更多未来场景、更为广阔的行业领域，例如智能网联汽车、人形机器人等，提供技术发展的借鉴参考。这些行业的创新突破也将为产业园区未来需求的增长提供支撑。”