2026上半年北京商业地产市场回顾与展望

日前，全球数字经济大会在京圆满落幕。北京作为数字技术革新的前沿阵地，拥有庞大的人工智能企业集群和巨大的数字经济规模，正致力于打造成为全国乃至全球数字经济发展的引领者和示范者。

随着宏观战略愿景的快速推进，北京商业地产市场也正经历着深刻的结构性变革。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“当前北京办公楼市场并非处于简单的周期性调整，而是迈入了系统性的市场重构阶段。面对市场重新定价的新常态，业主与租户需共同重塑策略逻辑，从单一的价格博弈转向长期的价值创造与成本效益优化。”

2026年第二季度，北京办公楼市场延续需求走弱的态势，中关村区域凭借强产业属性展现韧性。投资市场延续分化态势，核心区位与高品质资产持续吸引内资买家关注。零售地产核心商圈面临显著的租金调整压力，餐饮业态持续领跑，3C数码品牌强势入局，为市场注入崭新活力。工业物流市场中，成本驱动型搬迁主导市场需求，平谷的去化量领跑全市。

2026年二季度，北京办公楼市场整体需求延续温和态势，实质性增量释放相对有限。租赁需求主要集中在300至500平方米的小面积区间，普遍对“精装交付、拎包入驻”的办公面积选择表现出明显偏好。此外，北京市场呈现出显著的结构性分化特征，中关村仍因强产业属性展现出区域市场韧性，持续吸引量化基金以及人工智能、人形机器人等新兴前沿科技企业的租赁需求，成为上半年市场亮点。

在供应方面，即将入市项目的预租活动进一步加剧市场竞争及空置压力。二季度，全市甲级办公楼整体空置率保持相对平稳，环比微降0.2个百分点至14.7%。下半年，约70万平方米的新增供应预计将集中入市，推动2026年成为北京办公楼市场的供应高峰年。即将竣备入市的新项目已积极开启预租招商工作，重点吸引即将到期的大型租户的整合型需求，对部分存量楼宇带来直接竞争压力，预计将推高周边区域的空置水平。

二季度全市甲级办公楼平均租金降幅呈现收窄趋势。北京甲级租金降至201元/平方米/月，环比下跌1.9%，租赁博弈进入深水区。尽管整体承压，市场分化格局仍将持续，中关村及金融街等区域依托产业生态呈现出显著抗跌韧性，将率先逆势企稳。

仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示：“年初至今，全市甲级办公楼平均租金降幅已有所收窄，然而对于拥有大面积租赁需求的租户而言，多数业主仍保有一定的租金灵活空间。预计2026年全年平均租金同比下降9.7%。目前，即将入市的新项目预租进展相对平缓，这意味着2026年下半年将有较大体量的空置面积为市场带来一定压力。”

2026年第二季度，北京投资市场延续分化态势。虽然整体办公楼市场表现相对低迷，但核心区位与高品质资产仍受内资买家关注。据悉，二季度市场录得的最大宗交易为鼎好DH3项目，由啟城投资及多家内资险资机构联合设立的基金接手，出资方包括友邦人寿、大家人寿、中宏人寿。该交易凸显了险资等长线资金对核心地段、经升级改造且已成熟运营的办公楼资产的配置偏好。此外，自用型买家保持相对活跃，人工智能企业智谱宣布以约3.6亿元总价收购位于上地区域中关村软件园的钻石大厦，计划将其作为公司总部。

与此同时，零售地产持续受到投资者青睐。得益于国内公募REITs市场的稳步推进，具备优质区位与稳定现金流的零售资产包成为资金配置热点。其中，奥特莱斯类资产也保持较强吸引力；近期已上市商业不动产REITs中，奥莱相关产品的优异表现进一步提振了市场信心。

仲量联行中国区投资及资本市场运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“具备稳健现金流、运营成熟的优质零售资产包持续获得投资机构的关注。在当前市场环境下，投资者更加看重收益的确定性与资产的流动性，优质零售资产及稀缺型优质甲级办公楼仍将是多数机构资本配置的重要方向。”

餐饮业态领跑市场需求，3C数码等细分领域积极扩张。宏观消费环境仍面临挑战，2026年1至5月，北京社会消费品零售总额累计同比下降2.5%，但餐饮收入始终保持小幅正增长，表现出一定复苏态势。市场需求中餐饮业态依然是推动市场活跃度的主要引擎，占上半年新开店铺面积的38%。3C数码品牌表现抢眼，正逐步取代传统主力店，占据购物中心首层的核心位置。例如，全球领先的3D打印品牌拓竹科技在北京开设首家门店，并入驻国贸商城北区首层。

租金走势延续下行趋势，核心商圈面临前所未有的租金调整压力。部分商场正在根据市场形势进行价格体系的调整与重新定位。

仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“尽管宏观需求仍在修复，新兴业态的积极扩张为市场注入了新活力。关注科技、文化，且具备高‘情价比’的细分领域正成为市场需求的新动能，精准迎合消费偏好的迭代升级。”

成交规模边际回升，但企业不动产决策仍高度聚焦成本管控。成本驱动型搬迁依然是市场主旋律，需求从租金较高的核心成熟子市场向具备显著成本优势的外围新兴子市场外溢的趋势未变。二季度，平谷子市场凭借极具竞争力的租金水平与优质的仓储硬件，持续承接外溢需求，去化表现显著领跑全市。同时，部分原使用非高标仓的租户精准把握当前“租户市场”窗口期，以可控成本升级搬迁至高标仓。此举不仅有效提升仓储运营与物流分拨效率，更规避了老旧仓库在消防合规及ESG标准方面的潜在风险。此类升级需求虽单体租赁面积多在3,000平方米及以下，但长尾效应显著，是市场宝贵的增量需求来源之一。

北京非保税高标仓新增供应节奏呈现阶段性放缓，但去化压力依然显著。供应端方面，北京非保税高标仓新增供应节奏呈现阶段性放缓。二季度市场录得零新增供应，在存量项目稳步去化的带动下，全市空置率环比下降2.6个百分点至31.6%。尽管空置率边际改善，其绝对水平仍处历史相对高位。在此背景下，业主方普遍延续“以价换量”策略，通过强化价格优势与提供灵活租赁条款来吸引租户。二季度全市平均租金环比下跌5.9%，跌幅与一季度基本持平，租金下行通道尚未有实质性扭转。

展望未来，北京非保税高标仓市场将延续渐进式修复态势。一方面，尽管宏观消费复苏节奏趋缓，但智能穿戴设备、高能效家电等品类的快速增长有望提振电商平台业务表现，进而带动服务此类平台的头部第三方物流（3PL）企业的仓储租赁需求扩张；另一方面，3PL行业整合加速，市场集中度持续提升，头部企业为优化供应链节点效率，更倾向于租赁具备高承重地坪等优质硬件条件的高标仓，以支持智能仓储系统的部署，从而结构性推升整体租赁需求。中长期来看，随着供需关系逐步改善，特别是高端制造业释放可观增量需求，市场基本面有望于2028年后迎来实质性筑底与回稳。

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