北京甲级办公楼租户盘点：波动中的五彩斑斓

近日，北京公布前5月经济运行情况。总体来看，1至5月，北京经济延续复苏态势，生产平稳增长，需求持续恢复，价格稳定运行。但就北京办公楼市场而言，2024年一季度的净吸纳量为7,800平方米，目前市场仍处于下行阶段。在办公楼市场需求动能不足、租赁市场活跃度不达预期的情况下，梳理当前留存于市场中的需求变化变得尤为重要。继发布《深度解读北京办公楼市场企业租户之八年之变》后，仲量联行于近期更加详细地梳理了2023年北京甲级办公楼市场中最真实的企业办公面积使用情况，从行业、区域及细分领域的需求来分析其具体变化，以获悉未来方向、助力识别市场机会。

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1. 2023年数据显示，北京甲级办公楼市场中金融、科技互联网行业存量租用面积微降，而专业服务、制造、生命科学行业持续小幅扩张。
2. 细分板块的需求表现呈现分化趋势，需求增量的主要来源已经发生变化。例如，云服务、人工智能、律所和知识产权、医疗器械等细分行业逆势扩张。
3. 金融行业在北京甲级办公楼市场的租用面积缩减，体现了部分金融企业降本增效策略的落地。北京甲级办公楼市场中，租金最低的丽泽在过去一年成为最受金融行业欢迎的子市场之一。
4. 科技互联网行业出现的小幅波动并不意味着行业整体发展滞缓。实际上，这更多是由于部分科技互联网企业出于成本控制或办公策略调整，选择从甲级办公楼转移至非甲级办公楼或园区类物业。

在北京甲级办公楼市场中，不同行业存量租用面积的差异化在2023年更为显现。长期以来，以绝对支撑位立于北京甲级办公楼市场的金融、科技互联网行业在2023年呈现出微弱的负增长趋势。专业服务业在2023年的存量租用面积呈现小幅上升。生命科学行业在2015-2022年的八年期间增长率最高，增长趋势在2023年也得以延续。

在上图中的五大行业以外，受到消费力弱复苏的影响，零售与贸易行业的存量租用面积也出现不同程度的缩减。其余行业例如文体娱乐、能源等租用面积均有微幅上升。

• 金融行业在2023年采取了控制风险和降低成本的策略，导致整体办公面积需求略微收缩，且部分企业调整了布局选址。
• 在北京甲级办公楼市场，金融业租户的2023年的存量面积相较于上一年下降了2%，但仍占据了全市租赁面积的34%，依旧是市场需求的主力来源。
• 作为聚集了全市甲级办公楼中超三成金融企业的子市场，金融街在2023年空置面积有所增加。
• 在甲级办公楼市场中，最具价格优势的丽泽在2023年中成为了最受金融企业欢迎的板块之一。
• 2023年，金融业在北京甲级办公楼市场中的存量租赁面积整体呈现收缩趋势，但不同细分行业的表现有些许差异——证券及银行的租赁状况相对稳定，财富管理和信托基金租赁面积则略有下降。

• 2023年，北京的科技互联网行业的办公选址策略仍然延续在甲级办公楼与产业园之间的循环流动机制。
• 一些特定细分行业如半导体、人工智能等企业租赁需求旺盛。部分企业因成本控制或办公策略调整而选择搬离甲级办公楼，导致全市科技互联网行业在甲级办公楼的存量租赁面积呈现3%的微幅波动。
• 就全市存量而言，科技互联网行业仍是三大需求支柱之一。
• 科技互联网行业在CBD、中关村、望京等区域的甲级办公楼中面积均有缩减。
• 在科技互联网行业领域，IT软件业的租赁面积占据了整个行业租赁面积的一半以上。
• 人工智能和云服务正在构成租赁需求新生力。

• 专业服务业整体需求趋势在北京全市甲级办公楼市场中保持稳中有升。
• 当前全国经济形势仍处于复苏爬升状态，各类型经济活动参与者因关注管理效率提升、降本提质等主题正积极寻求专业支持。专业服务业作为为企业提供专业咨询等商务服务的角色，其业务需求量呈现抬头趋势，与其办公租赁表现较为一致。
• 在中关村和望京，专业服务业的存量租赁面积出现了负增长，这一变化反映出该行业对办公区域选择的偏好正在发生相应的转变。
• 目前，全市专业服务业租户主要聚集在CBD、东长安街及东二环路这三个区域，合计贡献了全市专业服务业在甲级办公楼租用总面积的62%。其中，CBD聚集了46%的专业服务企业，占据绝对主导地位。
• 从行业细分角度，内资个人律所、知识产权公司在市场整体需求表现走弱的2023年逆势增长。

• 制造业租户延续扩张趋势，2023年在北京甲级办公楼市场中租用面积增速于TOP5行业中位列第一。
• 制造业企业在甲级办公楼市场中的存量主要聚集在CBD和第三使馆区，而增量主要聚集在第三使馆区、望京等区域。
• 当前，第三使馆区和望京两个区域拥有数家知名车企作为主力租户，并持续吸引行业上下游企业入驻，已基本形成五环内汽车产业的聚集效应。

• 生命科学行业在全市的现有存量聚集在东部片区。受行业聚集氛围吸引，2023年生命科学企业的增量需求也主要落地于CBD等东部区域。
• 过去几年疫情的大环境下，生命科学行业获得业务增量的契机，在疫情得到良好控制之后，行业保持上升势头，逐渐跃升成为北京甲级办公楼市场受到关注的行业之一。
• 当前来看，生命科学外资需求仍然相对活跃，外资医疗器械细分领域的头部企业呈现升级扩张需求。

当前阶段，北京的甲级办公楼市场租赁需求的行业格局相对稳定，预计在中短期不会出现显著波动。从企业发展角度来看，未来市场中的租赁需求活跃度将主要由现有行业的细分领域所驱动。据仲量联行统计，尽管科技互联网行业在过去一年间租赁需求较弱，但2024年一季度在北京办公楼市场签约近5万平方米，再度回归较为活跃的态势。虽然市场信心尚未全面恢复，但租赁问询量的增加和某些细分领域的需求活跃已有效提振了市场信心。关注行业发展布局、深挖细分行业需求，将在经济企稳修复的加持下助力北京的办公楼市场回归活力。

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