公募REITs发行前，底层资产需要经过这道“工序”——

今年以来，部分公募REITs产品在公开市场完成扩募，消费类基础设施也被纳入发行范围，公募REITs市场进入常态化发行和快速扩容阶段。

针对不同底层资产类别的公募REITs产品，在发行的前、中、后期均有严格规范，特别是发行前对于尽职调查的要求，通常涉及法律尽调、工程技术尽调、审计尽调、税务尽调、资产评估五大类。中国证券投资基金业协会为规范公募REITs的尽职调查、运营操作等相关工作，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等相关规定，于2021年制定了《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》。

公募REITs项目中工程技术尽调是从工程的角度关注底层资产的合规性、安全性、各专业建筑的功能性和设备设施的运维情况等，通过工程技术尽调详细的现场勘察，可帮助基金管理人全面了解底层资产的整体工程状况和风险情况。工程技术尽调重点工作内容体现以下几个方面：

• 审查相关文件资料的合规性，如底层资产的立项文件、报批报建类资料，验收类资料、产权类资料等；
  
  
• 详细了解项目建筑功能分布、项目各专业系统工程情况等；
  
  
• 详细了解各专业设备设施情况等；
  
  
• 进行项目现状勘察，总结现场勘察发现的缺陷和值得注意的情况；
  
  
• 根据现场勘察总结的缺陷清单及后续大修计划测算资本性支出；
  
  
• 进行调查情况总结及风险点分析，向报告使用者出具风险结论清单并给予合理性建议解决方案。
  
  

在公募REITs的尽职调查工作中，各专业团队工作具有关联性和互补性，其中工程技术尽调团队与资产评估团队、法律尽调团队通力协作，为客户提供底层资产工程合规情况及相关数据测算情况等，帮助客户进行发改委答疑。

在与资产评估的协作方面，工程技术尽调采用更具说服力，市场接受度更高的“自底向上”测算方法对公募REITs项目中底层资产后续的资本性支出进行测算。可为资产评估提供数据参考及支持。同时为发行人招募说明书所引用。

在与法律尽调的协作方面，工程技术尽调与法律尽调相互配合从不同专业角度对底层资产的合规性做风险判断。除相关合规性资料核查外，工程技术尽调团队通过相关图纸、竣备资料及底层资产现状判断底层资产是否涉及加建、新加楼层、新加连廊、加装设备用房等违建情况，可与法律尽调针对同类风险问题进行相互验证。

保障性租赁住房等住宅项目工程技术尽调的重点通常在于涉及到建筑的安全问题、缺陷和维修历史，以及一些基础设施手续齐备问题。此外，还需要考虑土地性质和土地权属问题。住宅工程技术尽调一般关注物业的区位、周围环境、建筑质量、产权情况、功能设计、物业管理等方面。这种类型的尽调通常会与市场趋势和竞争环境的研究一并进行，以评估投资的风险和回报。

商业综合体项目工程技术尽调的重点通常在于了解商场功能技术参数、商场规划、大型设备的使用维护以及租赁状况。商场工程技术尽调除了考察基础设施和交通情况外，也会关注建筑对于消费者的感受影响、租赁政策、经营管理等问题。此外，商场的品牌定位和营销策略，以及是否能保持良好的客流及商户稳定性也是很重要的考虑因素。

物流园项目工程技术尽调的重点通常在于了解物流园的级别、规划设计、建筑情况、使用情况和综合竞争力等。同时也会关注物流及交通设计、运营管理、维护成本等因素。此外，还会对使用者如供货商、物流公司使用情况及使用需求等进行深度研究，以评估其对物流设施的需求。

工业产业园项目工程技术尽调的重点在于了解工厂的厂房规格、适应生产种类、与生产线设备的适配性和技术规范，以及调查工厂的安全生产和环保等情况。

能源项目工程技术尽调的重点通常在于了解能源项目的技术模式、管理维护状况和运营潜力，以及了解项目的资质、风险和市场竞争情况等。

仲量联行评估咨询服务团队能够为客户提供公募REITs尽职调查、现金流预测、底层资产估值、项目发行前期股权评估、市场研究及咨询等专业服务。其中公募REITs发行前的工程尽调团队，是一支由多位工程管理背景的专业人士组成的专业团队，能够为证券公司、基金公司、保险公司、资管公司、信托公司等各类金融机构提供包括投资合作、收并购、公募REITs/类REITs产品发行等多维度的工程尽调服务。服务业态涵盖住宅/公寓、酒店及康养中心、办公楼、商业综合体、物流园、工业厂房及产业园等各种资产类型。截至目前已承做的工程尽调项目覆盖北京、上海、浙江、广东、福建、深圳、陕西、安徽等全国20多个城市、项目规模超800万平方米。

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