仲量联行展望2023中国REITs市场：“长租”破浪正当时！

12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润有巢REIT”）正式上市。

就在前一天，12月8日，首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年年会召开，会上，各方专家总结了我国目前REITs的发展状况并对未来发展提出了展望。

其中，中国证监会副主席李超讲话提到，要进一步扩大REITs试点范围，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

此前，我国的REITs只涉及基础设施以及保障性租赁住房，此言一出，引起市场的热烈讨论。

那么，华润有巢REIT有哪些看点？REITs市场的发展走向又会如何呢？

此次发行的华润有巢REIT，包括位于上海市松江区泗泾和东部经开区的两个项目，均为有巢住房租赁有限公司运营的项目。

这两个项目均为保障性租赁住房，供应对象是在上海合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女，按照市场租金的九折出租。

在此之前，已经有三只保障性租赁住房公募REITs在2022年8月发行：华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、以及中金厦门安居REIT。

有巢基金整体架构如下

与此前的三只保障性租赁住房REITs相比，这次的华润有巢REIT有两大看点 :

看点1

华润有巢REIT是首单市场化机构运营的保租房REITs。此前，北京保障房REIT、深圳红土安居REIT，以及中金厦门安居REIT的运营机构均为地方保障性住房中心或安居集团下属单位，而华润有巢REIT项目的运营机构为华润置地旗下的有巢住房租赁（深圳）有限公司，是一个完全市场化的主体。

华润有巢REIT的租赁模式也有别于政府统筹配租的计划租赁，采用更加市场化的租赁模式，对租户筛选限制较小。同时，北京保障房REIT和红土深圳安居REIT的租金约为市场水平的六成，相较而言华润有巢REIT的租金更加接近市场租金，为周边区域租金的九成左右。

结合REITs扩展到市场化长租房的未来发展方向，这单市场化运营的保租房REIT，颇有给市场化租赁住房REITs的发展抢先探路的意味。

看点2

华润有巢REIT是首单利用集体土地试点的R4地块的租赁住房REIT。REIT中的泗泾项目土地类型为集体建设用地，招募书中也明确列出，泗泾项目集体用地经过集体土地所有人委托—集体经济组织决策—松江区政府批准—挂牌出让—签订合同—获取集体建设用地使用权和房屋所有权证书这几个步骤。

这是继2017年住建部明确提出开展集体用地建设租赁住房试点以来，首次利用集体用地性质的R4地块发行公募REIT。这次试点的成功推行，有利于房地产开发商盘活存量资产，帮助业主和运营商降低房源筹措成本。

尽管市场普遍将“REITs研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产等领域”视为积极信号——为融资不易的房地产市场提供动能；但其实，保租房REITs自身的不俗表现也早已证明了它的发展潜力。之前发行的三只REITs自从上市以来表现不俗，大幅跑赢同期沪深300指数和十年期国债收益率。

保租房公募REITs每份价格涨跌幅（截至2022年12月12日收盘）

注：公募REITs涨跌幅由2022年12月19日收盘价格与发行价格计算得出；沪深300涨跌幅由2022年12月19日收盘价格与三只保租房公募REITs发行日（2022年8月31日）价格计算得出；以中国十年期及以上国债同期到期收益率率作为无风险利率参考。

上市当天，华润有巢REIT就大涨16.84%，成交额为1.86亿元。可以说，迄今为止，保障性租赁住房REITs板块模式已初步跑通。

保租房公募REITs板块的发展与成熟，能够推动房地产项目运营水平提升。

与传统卖房快速回笼资金的形式不同，公募REITs通常积极参与项目的经营过程，通过运营地产项目获得回报，REITs经营数据的定期披露制度也将检验租赁住房的管理机制和运营情况。

REITs市场的经验表明，REITs管理下的地产项目通常能取得更好的经营效益，特别是在管理的资产规模较大时，REITs能够通过专业的市场研究洞悉最新市场走向、对管理人员的集中培训、对在管项目的资源实现灵活调配、采用最新型的房地产科技等手段，提升资产的运营效率。

例如，美国的头部租赁住宅REIT Equity Residential在疫情期间迅速反应，在运营上率先做出了许多创新，包括采用AI辅助的自动客服、自助虚拟看房等服务，同时采用了新的移动服务平台来管理所有的工单和检修服务，这个平台在疫情后的开放时期也发挥了重要作用，让项目能够基于对当地疫情形势的准确把握，即时确定重新开放的计划。

同时，在疫情期间，Equity Residential基于对人口变化的洞察，做出了战略调整，除了原有的六大沿海地区市场之外，还扩展到了其他长期看来具有较高回报率的市场，并明确了聚焦“富裕租户”的策略，为旗下在管项目在后疫情时代的运营打下基础。

所以，在我国面临房地产行业发展模式转型的当下，租赁住房REITs的发展不仅仅是地产商实现有效退出、盘活资产的一个重要途径，也能够有效推动行业运营水平的提升。在租赁住房领域中，资产和运营分工明确又互相配合，只有齐头并进才能推动整个市场的良性发展。

12月8日，证监会副主席李超表示，要进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房等领域。仲量联行认为，公募REITs扩展到市场化的长租房符合当下的政策基调和市场走向，是下一步政策落实的方向。

一方面，REITs增容至市场化的长租房，能够落实目前“房住不炒，租购并举”的主线，保障民生的同时，进一步激励租赁住房项目的开发。

另一方面，仲量联行此前开展的调研表明，大部分投资人对国内长租公寓稳定回报率（yield on costs）的预期集中在4.5% - 5.5%之间，与REITs的发行要求相符合。

租赁住房REITs板块的打造，也将作为资产价格“锚”推动大宗市场的健康发展。长期来看，REITs和大宗交易市场收益率将是动态平衡的关系，目前四只上市的保租房REITs收益率都在4.2% - 4.4%之间，为大宗市场交易提供了重要参考。

但中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》对基础设施REITs份额的发售采用了非常审慎的设计。

目前的REITs框架下，原始权益人必需持有20%的份额至少5年，这对于一些投资人，尤其是境外投资人而言是比较大的挑战，预计他们的首选退出方式依然是大宗交易；这种准入门槛也意味着仍然会有大量物业资产依靠大宗交易实现转手。在不久的将来，随着国内长租公寓REITs市场的稳步发展，已上市长租公寓REITs主体亦可通过增发份额收购资产，并成为长租公寓交易市场的活跃买家，进一步促进投融资良性循环。

仲量联行评估咨询服务部执行董事熊建平表示：“公募REITs扩展到市场化的长租房符合当下的政策基调和市场走向，有助于改善目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场的规模化、机构化、专业化。”

随着房地产行业发展模式的根本转变，当下我国居民租房需求不断攀升，政策利好之下，大宗交易市场和REITs的健康发展，将一同提升租赁住房市场的活跃度，推动租赁住房板块开拓蓝海。利用好REITs这一金融工具打通租赁住房企业的退出渠道，盘活存量资产的同时又和新增投资形成良性循环，提升资产的回报率。

除了市场化长租房之外，证监会副主席李超在12月8日的讲话中还提到了探索REITs在其他商业不动产领域的发展。仲量联行认为，优质办公、零售项目被纳入REITs扩募的范围都值得期待，与此同时，这些资产，特别是零售物业需要进一步在现有收益率水平上做出一定提升，从而保护上市后广大普通投资人的资产安全。