盘活存量办公楼资产，或将成为江浙市场酒店投资的下一个风口

在过去国内一二线城市高速城市化的进程当中，办公楼存量一直处于持续递增的态势。如今，大量的中央商务区（CBD）都已处于建成状态；这也意味着，那些逐渐“变老”的办公楼也到了需要更新改造的新阶段。对于酒店来说，位置永远是酒店选址的核心，当位于优质地段的存量办公楼摇身一变，成为了热门的“网红酒店”或非标民宿，这一举措催生了盘活存量资产的新风口。

案例一

南京某国有企业办公楼，由于租赁市场环境疲软，加之业主端已有一栋开发近10万平方米的办公楼，形成内部招商竞争关系，遂决定将半栋办公楼改造为酒店，建筑面积约在15,000到20,000平方米。作为国资企业，集团内部业态多元，资源互通，且项目本身为TOD开发，拥有优越的地理位置,有效纾解办公楼去化困难的问题。

案例二

南京某上市公司，项目位于商务区边缘位置，临近核心景区。前期计划作为企业总部并吸引相关上下游企业，但由于市场环境变化，预判未来几年办公竞争优势有限，故将部分办公体量改造为酒店。

案例三

上海新梅广场最早是某国际品牌行政公寓，后业主将其改造为办公楼。受大环境和市场竞争层面的影响，业主再次决定将其改为酒店。作为希尔顿集团旗下标志性的精选服务型酒店品牌，希尔顿花园(Hilton Garden Inn)刚刚迎来了其在华第100家酒店，品牌对项目拓展的核心要求为建筑面积范围约在8,000到12,000平方米，物业优质合规，上海新梅广场恰好符合其当下的物业选址定位。本次新梅广场与希尔顿花园品牌的合作，使得整体物业的投资收益得以有效提升。

近期，国务院赋予杭州和南京“东部地区重要中心城市”的头衔。作为长三角地区的“双子星”，杭州与南京的办公楼市场在近两年来则经历了不小的考验。

从供需端看，杭州和南京的办公楼市场近期都经历了供应量的增长，而需求未见明显动能。在杭州，办公楼市场中迎来了包括乙级项目的大量入市，加剧了市场竞争，持续推高空置率。而在同样面临供应增长的南京，部分项目在需求放缓时选择推迟入市以缓解现存的竞争压力，但整体空置率依然保持在相对高位。

两地的办公楼租金水平亦出现了不同程度的下调。由于市场需求疲软，租户在租金谈判中获得了更多的主动权，进一步下拉了市场整体租金水平。

随着在杭州和南京这类重要省会城市的办公楼存量资产不断增加，业主也都在积极寻找“光”，以化解办公楼空置率持续上升的压力。在当前背景下，“城市更新”成为备受关注的机会窗口。近年，城市更新的模式历经迭变，城市与空间运营者不再仅仅关注空间的打造，而是更加注重营造优质场所：“以办公楼为核心”（Office-centric）是城市更新1.0时代的显著特征；综合体——特别是有商业元素的综合体开发可以视为2.0时代的显著特征；迈向CBD的3.0，可以确定的是，“房地产”未来不再仅仅聚焦于商办的发展，而将在影响力、特质化、创新力上构建可持续的发展动能。上文中的提到的“盘活办公楼存量资产、将其升级改造为酒店”的举措，也是商业地产在“场所营造”这一命题上的全新探索。

与此同时，国内的旅游经济正呈现回暖趋势，特别是在杭州、南京等传统旅游城市，游客数量快速回升，甚至已超越2020年以前的水平。

2024年，“China Travel”（中国旅行）在全球社交媒体掀起热潮，成为网络热词。随着中国施行单方面免签或互免签证的国家名单陆续增加，并出台了一系列推动旅游业发展的便利政策，预计2025年旅游行业将持续回暖，江浙地区的中端酒店市场需求将更具韧性。

根据仲量联行的行业数据统计显示，以上海为例，2024年1-12月，上海中端酒店整体业绩表现趋势明显强于高端酒店市场。客房入住率同比增长4.4个百分点，平均房价同比增长0.2%，每间可出租客房收入同比增长7.3%。

我们认为，中端酒店市场的发展大有可为。

同时，投资者对中国内地酒店市场的信心也在加速恢复。仲量联行统计数据显示，2024年中国内地酒店投资交易共成交67单，交易额达到约人民币178.7亿，其中，70%的成交酒店落位在一线及部分新一线城市，以高端和中高端酒店为主。

仲量联行杭州、南京分公司总经理以及杭州、南京、武汉商业地产部总监尤培荣表示：“年前，如杭州武林、湖滨和南京新街口等核心商圈已成熟，但伴随城市的迅速发展，这些区域中的存量办公楼和酒店更新迭代缓慢，与城市发展和空间使用需求逐渐脱节。随着旅游市场的逐渐回暖，相关的酒店投资机会无疑将成为市场各方正向追逐的热点。我们近期在南京等城市参与到的租赁存量办公楼、并将其改造为酒店的项目，亦体现出市场对进一步布局长三角城市发展的信心。仲量联行也期待能与更多优秀的酒店品牌方和投资人展开合作，助力其深耕江浙市场物业选址，为城市带来‘光’。”

在城市发展的新阶段，存量资产盘活的重要性日益凸显。城市更新不仅是提升城市功能与形象的关键举措，更是实现经济可持续发展的必然选择。存量资产如办公物业通过合理改造为酒店等其他用途,能够有效提升资产价值，优化城市空间布局,提升城市的经济活力。凭借对长三角商办物业与酒店市场的深度洞察、扎实的存量改造与投资经验，仲量联行期待能与更多优秀的酒店品牌方和投资人展开合作，从物业选址、项目改造到投资交易，助力其深耕长三角市场，共享城市更新进程中的机遇之“光”。