重塑标准，前瞻未来——新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏

上海城市能级已稳居全球前列。与其他全球主要城市相仿，上海办公楼市场正呈现楼宇结构性分化与租户品质跃升的发展格局。租户选址址考量要素不断丰富，已不再局限于传统硬件指标，而是向人本体验、资管能力、低碳与数智化等多元维度演进。

在此行业迭代升级的关键节点，仲量联行正式发布《重塑标准，前瞻未来——新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》白皮书，融合“开发+运营”双重视角，创新构建兼具前瞻性和引领性的“3+5”办公楼综合评价体系：

• 开发视角下3大维度：硬件设施、区位交通、配套服务；
• 运营视角下5大维度：人本体验、资管调适、片区驱动、低碳可持续、数智化。
   

在这一全新体系下，全维度领先的优质项目被定义为 “超甲级办公楼”。即便在当下市场租金整体处于下行周期的环境中，超甲级办公楼已率先实现租金企稳修复，成为支撑上海办公楼市场回暖的核心动能，未来五年，其租金年均复合增长率将达到6%左右，持续引领市场表现，推动上海办公楼市场迈向高质量发展的新阶段。

Q1 - 为什么要推出“3+5”甲级办公楼评价体系？

上海综合竞争力已跻身全球领先城市行列，国际影响力和综合竞争力持续凸显，吸引全球企业与高端人才集聚，为办公楼市场形成稳定长期需求支撑，有力推动全市办公楼市场的规模扩张和物业品质的迭代升级。全球核心城市办公楼市场普遍呈现以“品质跃升”为需求主线、项目层面结构性分化的发展格局。标杆甲级物业与普通甲级物业在空置率、租金走势上形成显著差异，标杆项目的稀缺性和租金引领效应日益显现。

上海甲级办公楼市场同步迈入深度分化与品质升级的关键转型阶段。截至2026年二季度，近一年的搬迁类租赁成交中，带有升级型需求的成交占比达76%。企业租户对办公选址的要求持续提升，围绕人本体验、低碳可持续、数智化办公等更复合的诉求日益凸显。传统以硬件指标为核心考量的甲级办公楼评价标准，已难以适配市场发展趋势和租户动态需求演进。

在此行业迭代升级的关键节点，仲量联行创新融合“开发+运营”双重视角，构建“3+5”甲级办公楼评价体系，推动上海办公楼市场叙事范式迭代升级。

Q2 – “3+5”评价体系与传统办公楼评价体系相比，其更丰富的内涵体现在哪？

与传统以硬件指标为核心考量的甲级办公楼评价指标相比，“3+5”评价体系的核心突破在于首次融合[SD1] [LH2] “开发+运营”双重视角。其中，硬件设施、区位交通、配套服务三维度承继开发视角；人本体验、资管调适、片区驱动、低碳可持续、数智化五维度更侧重运营视角，被首次纳入办公楼评价体系。该体系将传统以硬件指标为核心的固化评价标准，迭代升级为兼具前瞻性和引导性的综合评判框架，适配租户需求与市场周期持续动态演进的特征，引领市场认知升级。

Q3 - 在新评价体系下，办公楼业主应重点关注哪些方向？

基于报告提出运营视角下的五大核心维度，业主应重点关注以下方向：

• 人本体验：93%受访企业较五年前更加重视员工办公体验，租户的体验需求由基础办公体验，进一步延伸至生活体验与社交价值维度。塑造生活方式型办公场景有助于业主构筑区别于传统办公项目的差异化竞争力。具备优质差异化配套且拥有精细化运营能力的项目，租金较板块均值长期保持约15-20%的溢价水平。
• 资管调适：资管调适力指业主积极主动结合市场趋势，前瞻性地对楼宇硬件、租户运营及多业态协同进行动态调整的综合能力。建议业主持续迭代楼宇软硬件与物业服务（91%企业将此列为长期合作最重要基础），动态优化租户组合与租约策略以适配产业趋势，构筑难以复刻的楼宇生态及长期竞争力。
• 片区驱动：从聚焦项目自身拓展至片区融合提升，形成“楼宇提升片区、片区增益楼宇”的双向正向循环。建议业主主动拓宽项目边界，联动政府、相关机构、其他业主及租户，在空间、产业与内容上，协同打造片区增长能级，推动片区能级提升与品牌塑造。
• 低碳可持续：推动租户协同降碳，既呼应租户绿色租赁需求，也符合业主优化能耗、吸纳优质租户的目标；同时，实现从建造到运营全生命周期绿色认证的项目仅占全市甲级办公楼11%，这类标杆项目在租金与入驻率上均实现双重领先，业主在低碳可持续领域的管理能力，将持续扩大各类项目之间的市场表现分化。
• 数智化：98%企业明确认为未来办公楼需前置布局高标准数字化硬件基础设施。建议业主增强楼宇数字基建冗余与韧性，以支撑数字化办公场景。推进AI智能体在楼宇运维方面的应用，构建面向未来的竞争优势。
   

正如白皮书所指，业主将从办公楼出租方升级为长期价值运营者，以面向未来的视野深耕五大维度。

Q4 - 企业租户应如何重新检视办公选址策略？

“3+5”评价体系为企业租户提供了更具前瞻性的选址参考。建议关注以下方向：

• 拓宽选址衡量维度：传统侧重开发的指标以难以区分甲级办公楼项目间差异，将五大维度纳入综合评估，贴合企业不断演进的选址考量因素。“3+5”评价体系中的各维度，将成为租户在选址时衡量楼宇长期竞争力差异的新标尺。
• 重新定位与业主的合作关系，追求长期价值共创：将业主视为长期价值共创伙伴。98%企业倾向与业主建立长期稳定合作，91%将软硬件持续迭代与物业服务列为最重要的合作基础，78%关注项目内租户圈层，上述诉求均优先于租赁条款的灵活度。
• 把握升级窗口期：过去12个月迁入超甲级办公楼的租赁交易中，升级型需求占比高达94%，近八成租户由普通甲级办公楼迁出；在上海超甲级办公楼租金率先企稳且初现回升的背景下，建议租户把握当前升级办公空间的窗口期。
   

Q5 – 新评价体系下，上海办公楼市场在中长期内将呈现那些趋势？

在“3+5”评价体系下，上海甲级办公楼市场呈现三条值得长期关注的主线：
 

• 市场分化加剧，租金溢价持续扩大：2026年上半年，近七成超甲级项目录得租金企稳或上涨，部分项目半年涨幅超5%，平均租金录得8.5元/平方米/天；而普通甲级办公楼中仍有超过半数项目租金持续下跌。未来五年超甲级办公楼租金年均复合增长率将达到 6%左右，相对普通甲级项目的租金溢价将进一步扩大。
• 超甲级物业稀缺性持续提升，优质租户持续向超甲级集聚：办公用地供给持续收窄，从供给源头约束中长期新增供应，叠加企业升级需求持续拉动超甲级办公楼去化，双重因素不断放大超甲级办公资产的稀缺属性。
• 办公楼市场叙事范式升级，超甲级办公楼引领市场：“3+5"评价体系所引入的运营视角下五大维度，将成为界定楼宇长期竞争力的关键标尺和企业租户选址布局的核心考量，全新评价体系将引导业主将从办公楼出租方升级为长期价值运营者，以面向未来的视野深耕五大维度。各维度均领先的超甲级办公楼持续引领市场表现，推动上海办公楼市场企稳复苏，迈向更高质量的发展阶段。