长租公寓"质效"转型：核心资产何以穿越周期？

7月6日，京东集团以7.5亿港元收购香港油麻地前海景丝丽酒店，计划批量改建为学生宿舍，预计2026年下半年交付使用；与此同时，保险机构、房地产投资基金等市场参与方也同样在长租公寓及学生宿舍等居住类资产上加速布局，年内已完成多笔大宗交易，居住类资产正成为全球资本的重要配置方向。

中国内地的长租公寓市场同样保持活跃。2025年，上海和北京作为中国长租公寓投资的主要市场，大宗交易额合计突破113.4亿元——上海82.4亿元（12宗）、北京31亿元（3宗），均创近年新高。这一数据不仅印证了核心资产的稳健表现，更反映出投资者对该资产类别长期价值的高度认可。进入2026年，长租公寓市场交易热度延续：

一季度，鼎晖投资完成对上海静安区核心地段base佰舍苏河服务式公寓的收购。该项目依据2025年发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》完成C2/C8兼容R4调规，并打通REITs/ABS等退出通道，成为上海“商改住”模式的有效实践，为存量资产盘活提供了可参考的范例。

第二季度，国寿资本与‌领盛投资在长租公寓领域达成了重要的战略合作。国寿资本通过收购领盛投资持有的上海两个核心保租房项目的部分股权，正式入局长租公寓市场，是“险资 + 外资持有运营”模式的有效实践。

在北京，EASE LIVING城璟租住正式完成对北京顺义临空经济区顺义区安庆街13号院保租房资产的收购。这是继上海松江中山社区、宝山中环社区之后，城璟以重资产模式落地的第三个项目，也是其进军北京市场的首个标杆案例，进一步拓展了其在全国核心城市的布局版图。

作为中国最成熟的长租公寓市场之一，上海近年来经历了大规模的供应释放。仲量联行统计的主要长租公寓品牌数据显示，上海长租公寓存量已从2018年约5万套增至2026年6月的约36万套，预计到2026年年底将达到约40万套。随着近年来租赁住宅土地供应明显回落，长租公寓市场未来供应的主要来源将从大型新建租赁社区逐步转向存量改造型项目；预计2027-2028年新增供应将回落至年均4万套，这意味着市场新增供给高峰期已过。

政策端的调整也印证了这一供应结构变化趋势：上海"非居改保"审批机制从申请到预批复仅需1至1.5个月，2025年"商改住"新政进一步允许存量商务楼宇兼容租赁住房功能，建立15年全周期合同管理。这一政策组合拳直指核心城区空间资源错配——内环内长租公寓存量仅占全市约5%，而老旧乙级办公楼面临高空置率。这一政策有望为老旧、低效的存量资产提供有效的盘活焕新路径。

供应节奏的变化正在重塑投资逻辑，投资者关注重心已转向"精耕细作"：2022-2025年，上海长租公寓年度交易额从约61亿元攀升至82.4亿元。其中，内资投资者的参与度显著增强。从投资策略来看，稳定收益型及增值型项目成为主流。在经历2023年至2024年的短暂调整后，保险资金于2025年强势回归，至2026年6月，累计投资规模已达到63.7亿元，显示出长期资本对该资产类别配置信心的修复与提升。

相比上海，北京长租公寓市场仍具备显著的增量发展空间。截至2025年末，北京在营长租公寓约12万套，预计2026-2028年间将保持每年约3万套的新增供应。北京长租公寓整体存量仍明显低于上海，短期内市场供需关系相对平衡。

在大宗交易方面，北京市场2025年全年交易额达到31亿元，相较2023年和2024年的年均15亿元左右的水平实现大幅增长。与上海不同，北京的交易结构以机会型投资为主，反映出投资者更倾向于通过资产重新定位、大规模改造获取超额收益。从投资者结构来看，房地产基金仍是主要参与者，但国有企业活跃度正在快速提升，预计未来将在保障性住房和存量资产盘活领域发挥更重要作用。

如果说过去十年是中国长租公寓从粗放走向稳健的十年，那么公募REITs的落地和京沪市场的差异化实践，则开启了以资本运作为核心的下半场。

截至2026年5月，国内已有9只租赁住房REITs获批。截至2026年一季度最新数据，这些租赁住房REITs底层资产平均入住率约95%，体现出极强的运营稳定性。高入住率所带来的租金收入，不仅降低了现金流波动风险，也增强了投资者对于长期收益的信心。

稳健的业绩表现和有序推进的扩募，为更大范围的租赁住房市场构建“投融管退”闭环提供了宝贵经验。与此同时，多层次REITs生态正加速成型：由仲量联行提供服务的国内首单纯市场化长租公寓机构间REITs产品——“中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划”已于上海证券交易所成功发行。随着更多优质项目进入稳定运营阶段并持续产生现金流，长租公寓投资市场有望吸引更多机构投资者参与布局。

仲量联行观察到，长租公寓市场的资本逻辑正在发生三个层面的变化：

在资金端，保险机构正从被动配置走向主动投资管理——大家投控以GP身份发起45亿元长租住房基金；领盛投资管理与国寿资本合作设立的“长租公寓改造及运营基金”也正式落地，尽管底层资产运营仍主要依托专业运营商，但险资在投资决策、资产筛选和退出路径设计中的主导性正显著增强。

在改造端，“收购-改造-纳保-运营-退出”的路径日趋成熟。非居改住审批简化、运营层面税收优惠等政策落地，使存量资产盘活的制度成本大幅降低。

在退出端，REITs带来的不仅是退出通道，更是资本市场流动性的重新激活：公开透明的定价机制与持续的交易流通，打通了“投融管退”全周期闭环。

“核心区位+强运营力+REITs退出预期”这三个维度，正在成为投资者衡量长租资产价值的关键考量；符合这些条件的项目，正获得越来越多资本的关注与布局。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎：“中国长租公寓市场正经历从‘规模扩张’向‘质效并重’的深刻转型。在当前宏观周期下，位于核心区域、具备强大运营能力、能持续优化租户体验并实现租金溢价的优质长租资产，正成为投资者穿越周期、获取确定性收益的重要配置方向。”

仲量联行投资及资本市场部作为国内长租公寓大宗交易领域的领先服务团队，具备全链条服务能力。我们不仅拥有中国市场上全面的数据库和交易信息，能够精准把握政策与市场动向，还深度覆盖主流投资机构、运营商和改造服务资源。

我们尤其擅长协助首次进入长租赛道的投资机构与高净值人士，提供从市场研判、资产筛选、交易结构设计、改造顾问，到运营匹配和退出策略的一站式服务。团队已成功协助多家外资机构落地其在中国的首笔长租公寓投资，成为其在中国市场的“眼”“脑”和“手”，助力客户在复杂的本地环境中精准决策、控制风险、实现价值。

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