2025上海办公楼市场回顾与展望

2025年，上海办公楼市场处于价格重新锚定的过程中。全年净吸纳量录得49.9万平方米，成本驱动型的搬迁与升级仍是主要需求类型。面对新项目的相继入市以及业主在租金与激励政策上的持续调整，租户积极把握市场窗口优化租赁策略。展望2026年，短期内整体市场仍处于供应压力之下，租户议价优势延续，成本驱动型需求预计仍是主要驱动力。同时，上海多元化的行业需求基础将为整体市场的稳步复苏提供支撑。

2025年，上海甲级办公楼市场行业需求结构保持稳定，多元行业共同支撑整体市场需求基本面。金融及专业服务、科技互联网、零售等传统需求行业大类占比超过60%，夯实上海办公楼市场需求之本。其中部分细分行业不乏亮眼表现。金融及专业服务作为市场需求的“压舱石”，韧性凸显。受益于资本市场流动性改善，私募基金——尤其是私募证券投资基金——备案数量及管理规模稳步增长。今年金融服务企业租赁需求占比中，私募基金企业占比已超过四分之一。内资律所凭借其决策灵活性，积极把握租户市场窗口，升级办公场所。IPO市场的复苏以及产业转型升级带动部分内资律所业务拓展，释放扩张需求。科技互联网企业展现出增长新动能。AI及AI赋能、游戏以及集成电路企业带动整体租赁活跃度。部分传统互联网平台在完成阶段性调整后，叠加AI技术应用突破以及出海业务的拓展，需求有所回暖。以户外运动和潮玩为代表的新消费概念零售品牌显现扩张态势，寻求办公所在区域氛围和品牌调性的契合。同时，部分传统零售品牌抓住近期核心区域及周边新项目入市的机会进行办公空间的升级。

出于搬迁及装修成本的考量，续租仍是大部分租户首选的租赁策略。另有租户利用当前租金下降以及部分业主在装修方案上释放更大协商空间的机会，通过搬迁达成其降本增效的不动产策略。与此同时，更多的租户抓住整体市场租金调整窗口，主动推进办公空间的搬迁升级。根据仲量联行数据统计，2025年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比保持在74%的较高水平。其中，搬迁自乙级项目的占比上升至59%。甲级与乙级项目之间的租金差距收窄正有效激发乙级项目内的租户向高品质甲级项目升级的意愿。部分办公项目在短期内将面临转型改造，有望进一步为甲级办公楼市场释放增量需求。

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