2025上海物流地产市场回顾与展望

2025年，尽管上海地区持续面临供应压力，全年仍有逾100万平方米的新竣工面积入市，但周边市场供应量呈现明显回落态势。大上海区域（涵盖上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴及无锡）全年新增供应总量约为181万平方米，较2024年同比大幅下降约50%，且低于过去十年的平均供应水平。

在上海周边物流地产市场，2023-2024年期间出现的大量新增供应致使绝大多数区域市场的空置率持续处于高位。截至2025年底，大上海区域整体市场空置率仍超过20%。由于该区域内各物流市场间的车程距离较近，需求能够相互吸引，因此尽管2025年市场需求较上年有所恢复，竞争依然较为激烈。

展望2026年，大上海区域物流地产市场供应端压力预计将持续缓和，然而消化2023-2024年供应潮所累积的新增库存仍需一定周期。市场去化进程将在一定程度上受国家消费支持性政策力度及实际效应的影响，同时取决于整体市场租赁需求审慎情绪的缓解程度。短期内，市场竞争压力仍将延续，但相较于2024-2025年的激烈程度，预计将出现一定放缓趋势。

目前，大上海区域物流地产仍为租户方市场，租户议价能力持续占据优势。为巩固现有租户稳定性并为新竣工项目吸引主力租户，业主方普遍推行较为激进的租金定价策略，通过扩大议价空间以增强市场竞争力。据仲量联行2025年针对大上海区域40个子市场的追踪数据显示，所有子市场租金水平均呈现不同程度的下行趋势。以价换量的策略在2025年取得明显成效，上海、苏州及嘉兴等市场在租金大幅下调后，其净吸纳量录得显著提升。

第三方物流服务商作为大上海区域物流地产的核心需求来源，当前市场竞争加剧推动租金水平下行，为第三方物流服务商提供了资源整合契机，其中某知名企业在2025年于上海金山子市场持续扩大租赁面积；本地中小型第三方物流服务商则依托区域深耕优势，在租金下行周期中积极拓展业务规模。此外，长三角地区扎实的工业基础持续为物流地产注入制造业需求，2025年上海、昆山、苏州及嘉兴等城市均录得来自制造业租户或其委托的第三方物流服务商的大面积租赁需求。

短期内，大上海区域物流地产需求以租户整合升级为主导，第三方物流服务商为核心需求来源。长期来看，内需扩容作为中国经济增长的核心驱动力，将持续支撑高标准物流仓储市场。根据《“十五五”规划建议》，国家将通过消费与投资良性互动、供需动态平衡，释放消费潜力。与此同时，当前租金调整周期叠加需求增长，为企业优化仓储配置提供战略窗口，第三方物流及电商平台正借此整合或扩大租赁面积。此外，制造业发展推动高端产业对高标准仓储需求增长，企业因供应链时效要求更倾向区域内高标仓，其中汽车、电子信息及电器装备等高端制造业在长三角的投资建厂，将持续带动区域物流地产需求。

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