2025中国酒店投资市场持续活跃

文化和旅游部数据显示，2024年国内出游人次56.15亿，同比增长14.8%；国内游客出游总花费5.75万亿元，同比增长17.1%。国家移民管理局披露，2024年，全国移民管理机构累计查验出入境外国人6488.2万人次，同比上升82.9%。免签入境外国人2011.5万人次，同比上升112.3%。

随着国内旅游和入境旅游市场的回暖，2024年国内高端酒店市场基本恢复至2019年同期水平。值得一提的是，热门旅游城市恢复表现明显优于一线城市：三亚和华西主要旅游市场的高端酒店每间可售客房收入较2019年显著提升。

得益于2024年商旅、大型会议会展活动和入境游的回归，一线城市高端酒店运营表现良好。与2023年相比，上海和北京高端酒店每间可售客房收入增幅优于市场平均水平，增幅分别达到4.2%和2.3%，展现出强大的竞争力和发展韧性。

供给端，国内酒店客房新增供给增长速度于2019年达到峰值后逐步放缓，未来五年酒店客房供给将以中高端及以上酒店为主，主要集中在一线和新一线城市，成都、重庆、三亚等热门旅游城市酒店客房增速较快。

展望2025年，随着国内旅游市场加速回暖，国际航线加速恢复以及一系列灵活、便利的外国人来华政策陆续出台，入境旅游市场将迎来强劲复苏，带动一线及新一线城市高端酒店入住率在未来进一步提升。

与此同时，下沉及细分市场的增长潜力将逐渐释放，银发人群有望成为旅游市场的重要推动力。去年，沉浸式旅游项目越来越受到游客青睐，本地“微度假”的理念更为深入，并且由“情绪价值”的释放所带动的诸如徒步、骑行、露营、演唱会、体育竞赛等活动所带动的出行也在成为新的休闲旅游内容点。

数据显示，2024年携程银发人群出游订单同比2023年增加超22%，31%的银发人群出游频次是2019年的2倍。此外，2024年银发人群出游酒店订单同比增长超10%；预计到2028年，银发旅游市场规模将达到约2.7万亿元。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示：“2025年，外国人入境政策有望进一步放宽，中国旅游业开放的步伐将持续加速，推动外国游客从单一城市游向跨省市深度体验转变。传统酒店业务应通过挖掘在地需求、整合本地资源，激活潜在客户，从而使非住宿业务(如提供高端餐饮外卖、活用健身休闲设施、做精做特婚宴等)成为创收新方向，实现行业的复苏与创新”。

2024年，中国内地酒店投资市场交易额总计178.7亿元人民币，热度不减；其中，近七成酒店投资交易发生在一线和新一线城市；位于市区的酒店资产更受投资人关注。预计2025年酒店投资交易额将与2024年持平，约为180亿元人民币。

近年来，为缓解杠杆压力并盘活资产，地产企业纷纷剥离非核心资产，使得市场上涌现出诸多优质酒店资产，并实现成功交易，为市场注入新活力。

目前，中国内地酒店投资交易市场上内资表现活跃，高净值人士、国资企业及金融机构积极入市交易。相较于机构投资人，高净值人士或家族办公室在投资时，更关注财务回报和资产配置多样化，对土地年限和投资回报周期较不敏感。因此，地处城市核心区且有稳定现金流的酒店资产颇受其青睐。

随着房地产行业的调整，2025年存量酒店易主和改造需求将进一步增加，为投资人提供了盘活和改造存量酒店资产的机会，特别是在一线及新一线城市，由于其经济基础稳固、市场需求强劲，这些市场的优质酒店资产具备稳定的现金流潜力和长足的资本增值空间；而具有重新定位或改造可能性的城市型存量酒店也将继续受到长租公寓投资人的关注。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚表示：“近年，中国酒店投资市场处于活跃期。受宏观经济波动影响，部分酒店资产持有者面临现金流压力，试图通过折价出售酒店资产以盘活流动资金。这为持币观望的酒店投资人创造了前所未有的机遇，能够在资产价格回落的背景下，以更合理的投资回报水平进行长线投资”。

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