北京大宗交易市场2025年投资活跃度回落，零售资产受资本青睐

2025年，北京大宗交易市场成交节奏有所放缓，全年成交总额录得约180亿元，较2024年下降58%，亦较过去五年均值大致减半。

2025年北京大宗交易市场共录得21笔成交，以小额成交为主。从买方类型来看，自用型买家较2024年增长明显，按成交金额占比达到41%，投资型买家占比为59%。从买方来源来看，内资买家占据主导地位，按成交金额占比达到83%；外资买家活跃度有所下降，占比为17%。

从资产类别来看，办公楼以42%的成交金额占比和38%的成交宗数占比位居主导地位，不过，其投资热度较往年有所下降。相对而言，零售资产更受资本青睐。据媒体报道，第四季度，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，设立一支专项不动产基金，将共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心资产，英格卡将继续负责项目的管理和运营。

近年来，北京办公楼和零售资产的资本化率显著上升。截止2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率分别为5.5%和6.3%，在未来两到三年内，其资本化率仍有进一步上升的空间。

日前，证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》。这意味着，从资产范围看，符合条件的商业零售、商业办公楼、酒店等商业地产项目可以通过发行REITs上市，是公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容。此前国家发改委发布的《2025版REITs项目行业范围清单》中，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点。

此举有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。仲量联行投资及资本市场华北区负责人徐茜茜表示：“中国公募REITs市场的进一步扩围与分轨，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。”

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