带你看中国丨2024年第一季度零售地产市场概览

2024年第一季度，随着去年补偿性消费褪去，居民的消费倾向正在回归常态。国家统计局数据显示，一季度社会消费品零售总额突破12万亿，同比增长4.7%，低于上年同期的5.8%。一季度消费对GDP增长的贡献率为73.7%，是经济增长的重要支撑。节假日保持强劲势头，继续扮演着刺激消费增长的重要角色。在春节的推动下，一季度服务消费亮眼，服务零售额同比增长10.0%，高于同期商品零售额增速6.0个百分点。国内游客出游人次、营业性演出场次、观演人数分别较去年同比增长34.3%、52.1%和77.7%；但随着假期效应减弱，3月消费边际倾向显现下降趋势。在商业地产板块，商品零售消费的疲软导致零售地产供需两端基本面趋紧，零售商的拓店信心仍待修复与提振。

供应端，一季度整体供应增量较低。据仲量联行统计，一季度中国21城优质零售地产新增供应共计81.7万平方米，同比下降23.6%。供应降低一方面是由于去年延期项目集中入市导致同比基数高，另一方面也在一定程度反映出市场主体对未来开发与投资的前景担忧。

分城市来看，北京以38.3万平方米的优质零售供应排列第一。其他A类（一线）城市中广州以11.6万平方米的新增供应位列第三。一季度，A类城市共录得54万平方米的新增供应，占总供应的66.1%，一线城市投资开发的优势凸显。B类（长江经济带六大1.5线）和C类（其他1.5及2线）城市新增供应在去年底集中入市后，一季度稍显平淡，多个城市未录得新项目开业。

项目端来看，一季度多项目为改造类项目。例如天津和平吾悦广场、武汉中商世界里·鹏程销品茂、北京王府井喜悦购物中心等，这些项目占据优越区位，伴随空间改造、业态更新，也将带动当地商业界面焕新，推进商业市场存量优化。此外，随着商业项目形态越发多元化，在传统商业外，一些别具匠心的非标商业正逐步成为新消费文化的代言，引领消费者购物体验和生活方式的新风尚。

一季度整体的消费延续了去年的理性之风：从人均消费支出来看，春节假期期间人均旅游消费支出为1334.8元/人，可比口径恢复至2019年同期的90.5%。在此消费趋势下，零售商场的规划设计和业态布局也需做出调整以迎合迭代的消费节奏。

平价消费趋势下，餐饮赛道竞争加剧。春节期间，餐饮服务日均销售同比增长31.5%，1-2月餐饮收入9,481亿元，增长12.5%，但3月增速降幅明显。头部餐饮企业加速规模化，在开店选择面更广的窗口期实现品牌战略布局。多个品牌大力发展加盟与推广子品牌以顺应大潮走势，瓜分平价市场利益。融资方面，数据显示，连锁餐饮与平价小食或更受投资者青睐。反映在商业地产板块，餐饮品牌“往下走”的趋势明显，即低区平价餐饮活跃，而高区正餐承压退租较多。

进入“体育大年”，体育消费热情不减。一季度社会消费品零售总额主要数据显示体育及娱乐用品类销售额同比增长14.2%，增速是所有分类中最高。一季度，上海市场运动品牌活跃，日本户外品牌Mont-bell和瑞典运动服品牌HOUDINI在浦东嘉里城开设首店。此外，运动服品牌Vuori在静安嘉里中心大厅开设一家快闪店。鉴于2024为各项体育赛事密布的“体育大年”，预计体育消费的热潮将在零售地产市场中继续显现。

一季度新增供应压力较小，且新项目多为区域性优质项目，以较高的开业率入市，市场平均空置率连续四个季度回落。据仲量联行统计，截至2024年第一季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率报10.3%，环比回落0.2个百分点。分城市来看，A类城市平均空置率报7.2%，环比降幅为0.2个百分点；B 类城市的平均空置环比下降0.3%，主要由于部分城市高空置率项目退市调整，拉低整体空置。C类城市的平均空置率环比持平。

租金方面，一线城市中，北京已连续四个季度租金录得正增长，且一季度增长势头延续，A类一线城市租金企稳。BC类城市的租金走势依旧在负增长区间徘徊，二三线城市零售商业空置率仍处历史高位，“以价换量”的招商策略持续。据仲量联行统计，一季度中国21城优质购物中心的首层平均租金环比下降0.2个百分点，总体而言租金仍未止跌回稳。

政策利好拉动入境游。一季度，全国移民管理机构累计查验出入境人员超1.41亿人次，同比上升117.8%；其中港澳台居民5,911.5万人次、外籍人员1,307.4万人次，同比分别上升100.4%、305.2%。“港人北上”消费已从大湾区拓展至长沙等邻近高铁可达城市，成为当地消费新亮点。此外，免税经济热度持续提升，海南探索国际消费中心城市的免税消费中国样板。据海口海关统计显示，今年春节期间，海口海关共监管离岛免税购物金额24.9亿元，购物人数29.8万人次，人均消费8,358元。与2023年同期相比免税购物金额增长近六成，购物人数增长近九成。供需两端的免税经济热，必然成为未来中国消费市场的重要支点。

仲量联行预测，从二季度开始，21城预计迎来逾一千万平方米的新增供应，整体供应节奏将加快。北京、上海以超百万平方米的供应排名前两位，深圳也有近90万平方米体量的新增供应，一线城市将继续占据市场开发的主导地位。中西部城市，武汉、成都、西安将有超60万方的供应，同比去年将有明显提升。

在供应压力下，预计空置率在2024年末会有小幅回升，也预计将有部分商业延迟开业。事实上，一季度城市间表现较为分化，租赁需求逐步恢复常态后，包括西安、广州等重点城市空置率已经开始小幅上涨。在补偿性消费褪去和基数效应下，三月以来消费增速下滑明显，尤其是商品零售额的增速，这或为商业市场的发展带来不利的因素。同时，消费者信心虽然连续几个月回升，但是总的消费者信心指数还在临界值以下。增强居民消费的能力和信心，不仅需要积极政策的支持，更需要经济基本面的改善回升，这也是一项长期的任务。

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