一季度中国40城办公楼市场指数发布：复苏中显韧性，需求端或捕捉搬迁升级窗口

今年一季度，国内生产总值近30万亿元，同比增长5.3%，其背后是中国经济在经受考验中彰显的韧性。一系列财政货币等宏观政策的发力将在中长期推动中国经济实现高质量增长。在政策渐进发力的累计过程中，办公楼市场感受到的温差和阵痛必然存在，内生动能尚在修复中。一季度，全国主要城市办公楼市场需求略显疲态，供需压力尚无明显缓解迹象，需求有待进一步释放。

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01办公楼市场流动性的改善尚未扭转诸多因素对预期的影响。

一季度，全国40个主要城市办公楼市场净吸纳总量为81.4万平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场净吸纳总量为62.7万平方米，环比减少19.0%，同比则大幅上涨34.4%，表明市场已然处于修复区间，低租金环境中流动性得到一定释放；但一季度增量需求出现短暂回落风险，主要是由于企业对经营风险和固定成本的承压能力已明显减弱，在中小面积段的搬迁和升级需求相对活跃，但是对增量需求的贡献有限。因此，市场预期仍在较低水平徘徊。

金融、科技、专业服务仍为拉动全国办公楼市场需求扩张的三驾马车。在专业服务领域，律所延续了去年的扩张趋势，成为甲级办公楼市场主要需求驱动。传统教育、在线教育、留学咨询等细分领域表现强劲，在包括广州、成都、南京、武汉、西安、昆明等在内的多个省会城市录得成交。第三方办公品牌运营商处在品牌轮换周期内，由于市场租金长期处于下行通道，早先进入市场的第三方办公运营商因盈利空间收缩出现退租；同时，一些本地品牌运营商重新锚定价格区间，以更合理的品牌定位抄底扩张。在金融领域，除传统金融行业外，小额贷款公司在重庆、合肥等城市展现出活跃的新设需求。在科技互联网领域，直播电商公司抓住低价窗口，新一轮需求涌现，在海口、长春、南昌、贵阳等城市逆势增长。

一季度，40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为84元/平方米/月，均录得0.4%-6.6%不同程度的环比降幅，租金仍在寻底中。不同城市间，直接降价和放宽商务条款在业主的租赁策略中交替出现。例如，在北京市场，业主已然意识到直接降租是促成交易的有效方法，租金正趋近于仅包括办公物业运营与财务利息成本的底线价格。另有一些业主则通过提高中介佣金、降低押金费用、提供超长免租期或者装修补贴等更为灵活的方式推进成交。如今业主对市场基本面走弱已有充分预期，对通过租金让步来确保现金流稳定性的意愿普遍增强。

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴和纵向的城市间比较。
 

• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。


• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

排名前10的城市中，指数延续下降趋势。一线城市指数的环比降幅在0.5%-3.4%之间。其中北京和广州录得2022年一季度以来最大降幅，但由于广州市场的租金降幅较低，其指数波动略小。在南京市场，升级搬迁和扩租成为主要需求来源，其指数环比小幅上升0.5%。一季度前10城市无排名变化。

排名11-20的城市中，指数表现相对稳定。一季度，该区间内仅4个城市指数环比微涨。在西安市场，基建项目投资推动建筑工程类企业需求释放，且以原址扩张、提档升级为主，推动其指数稳定上升；昆明的传统教育机构成交与带看量呈上升趋势，带来市场稳健去化，指数排名连续上升至第18位。

排名21-40的城市中，指数呈现小幅走弱。一季度，该区间内仅6个城市指数环比微涨。海口的快速建设及政府提供的引导政策逐渐落地，带动当地办公楼市场需求稳健释放，一季度指数上升0.4%，排名上升至第21位；在合肥市场，400-500平方米中型面积段的租赁需求相对活跃，市场空置率维持在24%，其主要需求驱动来自新兴金融、第三方办公运营商等企业。同时，全市租金降幅收窄，推动其指数排名上升至第27位。

图表解读方式：以斜线划分租金降幅不同阶段的城市。斜线上方区间代表租金降幅较上季度放缓。例如某城市上季度租金降幅为2%，本季度租金降幅为1%，则落入上方区间，反之则落入斜线下方区间。斜线上的城市代表连续两个季度租金降幅不变。

图表解读方式：从城市群的维度，对比主要城市甲级办公楼市场空置率的区间跨度。

一季度，租金保持下行区间，城市落点更向斜线聚集，表明严峻的市场环境对租金的负向冲击力度不减，市场低迷程度延续，多数城市租金降幅与上季度趋同。在全国40个主要城市中，18个城市租金降幅较上季度扩大，13个城市降幅较上季度收窄，其余城市降幅不变；分城市群来看，并无任何城市群保持一致走势。其中，上海、广州、天津、重庆等代表城市转入租金降幅放缓区间。

京津冀、大湾区、成渝及长江中游城市群空置率区间跨度较上季度均有收缩，表明城市间市场差距缩小。京津冀依旧是空置率区间跨度最大的城市群。

一季度，大部分城市去化进度受阻，增量需求回落风险再度累积。大湾区三个主要城市甲级平均净吸纳量约为9.6万平方米，深圳净吸纳量录得一季度最高值，约为19.9万平方米；长三角七个主要城市甲级平均净吸纳量约为4.1万平方米，上海甲级市场录得约5.8万平方米，南京与苏州大面积自用需求落地，净吸纳量分别录得约6.0万平方米；京津冀、成渝及长江中游的主要城市一季度甲级平均净吸纳量在0.9-1.8万平方米之间。

一季度全国20个重点城市的环比降幅在0.3%-4.6%之间，相比上季度的0.4%-4.2%稍有扩大，降幅超过3%的城市仅有北京和武汉。北京的低租金环境有效刺激了需求落地，自年初以来租赁活跃度持续攀升；而在武汉市场，部分核心板块的标杆型项目也开始跟随市场调整租赁政策，带动甲级办公楼市场租金环比下降3.2%。另有12个城市租金环比降幅在1%-3%之间。

全国20个重点城市中仅有2个城市的甲级空置率同比上升，均由供应端扰动造成，其中涨幅最大的是重庆。重庆一季度入市13万平方米的新增供应，其供需压力影响空置率上升1.5个百分点至28.1%。一季度，全国20个重点城市中有9个城市的甲级空置率水平高于30%，其中南京甲级市场稳定去化，于一季度首次进入20%-30%区间。

展望2024年，随着一系列影响中国经济宏观基本面的重大风险逐渐出清，在“稳中求进”、“先立后破”的思路下，预计更多稳增长政策将进一步细化和落实，驱动社会预期边际改善。
 

• 在办公楼市场，在经历了一轮完整的市场周期后，业主们正逐渐弥合市场信息和执行缺口，以快速的策略调整应对市场感知，将极大地降低企业等终端使用者的经营性成本，对改善营商环境和激发市场活力产生积极影响，从而增强全社会风险承受能力和创新精神，提振发展信心；


• 需求端上，租户优势市场利好搬迁升级需求，预计部分新近落成的项目凭借高品质的硬件、服务以及灵活的租约条件吸引来自成熟标杆项目中的租户，带动非甲级楼宇的租户升级迁入；有条件的租户则可考虑从核心商业区周边升级搬迁至更具核心商业区“质价比”的项目内。