二季度中国40城办公楼市场指数：经受扰动，市场重新锚定预期

办公楼市场往往折射出经济冷暖和行业变迁，从宏观的经济景气度到微观的市场情绪，都会动态影响办公楼市场的需求端走势。上半年，防疫政策优化后的经济复苏已经开启，但经历了一季度的结构性反弹之后，中国经济正处在由恢复性增长向扩张性增长转变的过渡期，内生动能改善尚未完全体现，呈现阶段性增长放缓，经济复苏的基础还需进一步夯实。因此，中国主要城市的办公楼市场在逐渐回归常态后也略显疲态，对需求复苏不及预期的担忧情绪有所升温。

市场活跃度回归常态，需求端恢复速度不及供应端

办公楼市场问询和带看量在上半年呈现冲高回落，在积压需求释放和补缺口效应后，市场活跃度逐渐回归常态。由于上半年依靠消费与服务业复苏带动的经济增长存在一定疫后修复成分，恢复基础并不扎实，经济增长的阶段性放缓随之带来办公楼租赁市场的需求走弱。多数城市虽然退租趋势有所缓解，但新租动能不足，续租率上升。与此同时，供应端在前期受疫情限制后，普遍于今年迎来集中放量，供需失衡下去化压力再度上升。

全国40城的办公楼市场租金延续下跌趋势

二季度，40个主要城市的办公楼市场租金均录得0.0%-3.2%不同程度的环比降幅，部分城市跌幅高于一季度。经济景气水平回落持续作用于企业的不动产租赁成本考量，大型企业景气度的恢复略好于中小企业。因此，部分城市的总部性租赁需求在上半年起到了支撑作用，另有一些具备承租能力的头部企业正利用目前的“租户市场”窗口期进行大面积扩充、升级和整合。但是占市场需求过半的中小企业普遍精打细算，更加青睐议价空间大且附带装修的办公产品。

不确定性扰动市场参与者信心，业主议价能力持续走弱

整体经济的波动性超出预期，使微观市场主体的信心受阻，对短期经济复苏的形势持高度谨慎态度，企业的投资和支出行为更趋保守。因此，二季度生存型租户占主流，主要体现在续租倾向、决策周期、成本预算上，迫使业主方在当前的市场环境下做出更多让步。例如，在北京市场，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣；在上海市场，由于租户偏好提供激励政策的项目以平衡装修成本支出，因此业主也在逐步调整心态。

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行纵向的城市间比较和横向时间轴比较。

• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。
• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数值会在一季度基础上录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较一季度的基数下滑。

排名前10的城市

排名前10的城市中，八成城市指数下降。四个一线城市继2022年四季度之后，指数再次全面回落，环比降幅在0.6%-1.4%之间，远高于其他城市的变化。北京从去年三季度开始指数连续下滑，主要受需求走弱影响，于二季度达到1.2%的过往最大降幅；上海和广州的指数变化类似，均在去年二季度受疫情爆发拖累出现过一次降势，随之转入小范围波动，本季度受到大量新增供应叠加经济复苏不稳的双重压力，指数再次回调；深圳去年前三季度表现稳定，但指数在去年四季度和本季度分别出现了两次较大降幅。

排名11-20的城市

排名11-20的城市中，港口城市表现分化。全国主要港口城市多集中在这个区间，外需收缩尚未对宁波航运业带来较大影响，其办公需求稳定释放，排名位次上升至18位；天津上半年进出口总额增速同比放缓，办公楼市场活跃度回归理性，排名位次下降至19位。

排名21-40的城市

排名21-40的城市中，指数及排名无明显变化。沈阳持续的租金让步带动升级需求活跃，新增甲级项目预租表现稳定，排名位次首次上升至21位；海口虽然国央企需求稳健，但中小企业的发展动力和信心不足，需求转弱，市场去化压力持续攀升，排名位次下降至23位。

01在京津冀城市群中

北京净吸纳量与一季度相比减少了三分之一，来自TMT行业的租户贡献了租赁成交总量的四分之一，其中游戏企业增长趋势更加显著。在天津，二季度全市净吸纳量录得近1.8万平方米，主要来自于传统物流行业及教育留学公司。在石家庄，头部金融和能源类的国央企总部展现出较强的需求韧性，贡献了多个大面积租赁成交。

02在长三角城市群中

上海办公楼净吸纳量超过16万平方米；在中央商务区，新竣工项目的总部性租赁需求起到支撑作用；在非中央商务区，新项目的预租贡献了二季度主要的吸纳面积。在杭州，二季度整体市场净吸纳量约为4万平方米，银行等传统金融支撑市场大面积租赁成交，教育留学、出入境咨询等消费服务类别的专业服务企业活跃度有所回暖。在南京，整体净吸纳量约为3.74万平方米，其中甲级净吸纳量约为3.55万平方米；能源类企业租赁表现活跃，新租占比超九成。苏州和宁波的租赁去化速度均有放缓，苏州市场以律所、生物医药等中小面积租户较为活跃，而在宁波，航运、金融、政府平台公司贡献了主要的市场吸纳量。

03在大湾区城市群中

广州上半年的整体租赁需求较去年下半年有所回暖，但仍处于修复阶段，全市净吸纳量合计约为15万平方米，4,000平方米以上的租赁成交多数来源于琶洲子市场。深圳甲级净吸纳量约8万平方米，较一季度稍显逊色，TMT行业整体租赁需求下滑，且单笔成交面积明显收缩；以会计、律师行业为代表的专业服务业成为新增需求显著点。二季度佛山的净吸纳量约为1.5万平方米，除了千灯湖板块的金融企业较为活跃外，新媒体行业成为新兴的需求亮点。

04在成渝城市群中

成都二季度净吸纳量实现5.0万平方米，金融业中私人财富管理成增量亮点；在科技行业增速明显放缓的情况下，芯片、物联网领域则表现稳健；商务服务业中律所新租需求持续表现稳健，旅游中介、教育留学等企业退租趋势逐步放缓，新租呈上涨之势。重庆大型国企办公升级需求涌现，上半年净吸纳量录得10.2万平方米，银行总行自用型需求等对甲级办公楼净吸纳量的贡献比例达97.1%；但租赁市场活跃度仍处低位，保险、房地产等行业仍处整合期。

05在长江中游城市群中

武汉优质办公楼市场净吸纳量达10.4万平方米，以银行、证券类为代表的传统金融机构的升级需求彰显韧性，同时第三方办公服务运营商加速布局，但科技互联网活跃度有所下降。在长沙，头部金融企业需求稳健，大面积成交主要来自在线教育、新媒体、文体娱乐等行业，而小面积成交主要由专业服务业带动。南昌的净吸纳量环比下降，市场新租需求主要来自新媒体等小微企业，对成交面积的贡献相对较小。

租金方面

全国20个重点城市的环比降幅在0.3%-2.6%之间，较上季度0.1%-1.3%的环比降幅走阔，其中14个城市的环比降幅高于一季度，主要集中在头部城市。“以价换量”对于连续数年租金探底的二线城市已无显著效果，但在二季度，经济复苏不稳带来市场需求超预期回落，使得头部城市业主的信心明显受挫，市场情绪出现反复。

空置率方面

全国20个重点城市的波动幅度较上季度亦有增加，其中11个城市的甲级办公楼市场于二季度迎来新增供应，共计195.6万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均升至20%以上；二线城市中，长三角城市群表现突出，供应放缓加之稳定的去化，宁波及无锡的空置率均降至20%以内。

三年疫情累积下的结构性问题与疫情前已显现的中长期趋势性问题叠加，注定了本轮的经济复苏道阻且长。虽然国内经济向扩张式增长的转变过程相对缓慢，但随着下半年扩大内需政策的力度加大，微观基础有望修复及改善，投资活力及消费增长潜力将进一步释放。预计市场各方将针对经济、政策重新锚定预期，由终端客户所决定的产品需求逻辑将在资产表现中发挥更大作用。

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