2022年第一季度办公楼市场报告

2022年伊始，尽管受到国内疫情反复和国际局势动荡所带来的多重压力，全国整体经济开局仍保持平稳增长趋势。根据国家统计局4月18日公布的数据显示，2022年一季度国内生产总值为27.0万亿元，同比增长4.8%。得益于全国经济平稳运行和开年来政策端对企业的积极扶持，一季度全国办公楼市场整体表现持稳。内资头部企业引领租赁需求，其中金融、TMT、大健康行业等行业的扩张也持续推动市场需求增长。自3月起，全国多地疫情反复，经济和市场面临短期下行压力，将对二季度的市场信心和预期造成一定影响。

多个城市需求增长放缓，一季度全国主要城市整体吸纳量较2021年末出现回落，录得77万平方米。

一线城市表现分化，北京一季度办公楼市场净吸纳量接近16万平方米，超过2020年全年的两倍；虽然季度末的疫情使得上海整体经济活动停滞，但得益于一二月活跃的租赁需求，上海的甲级办公楼市场一季度净吸纳量为2019年以来单季度最高值，达到29.5万平方米。深圳和广州部分租赁活动因严格的疫情管控政策而受到影响，租赁需求放缓。深圳一季度净吸纳量约为11万平方米。1.5线及二线城市的净吸纳量虽较去年四季度有所下降，但整体需求仍保持活跃态势。

一季度，金融保险等企业展示出较强韧性和抗风险能力，也保持扩张态势，成为重要需求来源。一线城市中北京、广州的新兴子市场正日渐成熟，逐渐吸引金融保险类企业入驻，贡献整体租赁需求。在北京市场，一季度，内资金融企业扩张性需求激发了租赁市场活力。在广州，随着琶洲片区项目设施及周边配套的日益成熟，该新兴市场开始赢得部分保险企业的青睐，一季度录得两家保险公司进驻琶洲，合计租赁面积超11,000平方米。

在一线城市，科技企业在全国多数主要城市仍为主要需求驱动，行业租赁占比保持稳定。来自互联网企业的需求维持稳定或在部分城市有所下降，但科技行业内的硬科技企业在一季度体现了需求的增长。在北京，部分互联网企业停止了过去几年来激进扩张的战略，陆续退租冗余的办公面积，将分散的办公地点正和岛新址进行集约化管理；其退组行为尚未对甲级办公楼市场形成明显影响。在1.5线及二线城市，来自科技互联网企业的需求也依然强劲。在杭州，科技互联网企业成交面积占一季度总成交的42%。一季度，科技互联网企业在武汉甲级办公楼中的增量需求占比同比提升，占甲级总成交量的56%，并持续主导市场。

虽全国多地受到疫情反复影响，一线城市办公楼市场的租金表现稳健。北京一季度租金实现三年来首次上涨，环比转正增长1.2%。九个子市场租金均保持平稳或实现租金增长，其中丽泽的租金环比增长高达7.5%，租金进入上行通道。上海在疫情爆发前整体租金保持增长，环比涨幅达2.3%，但短期内经济活动停滞或将阻断市场租赁互动，预计租金表现面临压力；受2-3月疫情影响，广州租金环比下降0.9%，深圳得益于大部分企业去年的租赁计划未受一季度疫情影响，维持住了租金平稳，租金环比上涨0.6%。

1.5线及二线城市整体租金维持平稳，租金降幅持续收窄。成都、武汉受集中供应影响，租金小幅下跌。在杭州，受到科技互联网及教育行业承压，以及突发疫情等多方面的影响，甲级办公楼市场租金环比下降0.5%。