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带你看中国 | 2023年第一季度办公楼市场回顾

2023年 05月 23日

2023年第一季度，全国疫情防控平稳转段、各项稳增长政策持续显效，经济运行实现良好开局。根据国家统计局4月19日公布的数据显示，一季度国内生产总值28万亿元，相较去年同期 “超预期” 增长4.5%，步伐稳健，韧性强劲。随着社会面经济活动的逐步复苏、营商环境转好，企业的信心面临重塑。全国办公楼市场进入流动性回暖周期。由于企业办公策略在此前复杂环境中形成的谨慎态度仍未完全消退，实际租赁成交在第一季度尚未大规模增长。但问询量提升，需求温和复苏，租金跌幅收窄仍是季内主线旋律。

整体市场需求回暖，租赁活跃度显著提升

2023年第一季度在经济平稳开局的背景下，多个城市需求理性复苏，一季度全国主要城市整体净吸纳量录得40.6万平方米。

2023年一季度，一线城市净吸纳量共录得23万平方米，北京上海复苏态势温和，深圳以全市11万的净吸纳量的表现位居一线城市之首。市场问询与带看量虽有改善，但短期内实际成交量及需求增量仍未全面释放。北京市净吸纳量由负转正，录得1.8万平方米，均集中在小面积成交。上海市净吸纳量录得5.4万平方米，成本节约型需求仍是主要类型之一。广州净吸纳量水平高于上个季度63.8%，录得5. 5万平方米。租赁成交面积同比上涨幅度逾20%，需求稳固增长。

二线城市中，成都甲级办公楼带看量明显恢复，周均频率同比上涨约1-2倍。武汉市场均以去库存为主，全市空置率环比下降0.1个百分点至34.4%。南京市净吸纳量录得1.8万平方米，虽高于去年同期水平，但不及新项目入市体量，且预租情况较差，整体空置微幅升高。

金融行业持续为办公楼市场基石需求；战略新兴行业规模扩大

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以金融业为核心，专业服务业及TMT“三驾马车”在全国主要城市持续主导租赁成交。一线城市中，外资企业在深圳较为活跃，而内资金融企业在北京贡献了甲级市场成交总量的40%。二线城市中，以南京为例，金融类企业显现较强承租能力，租赁成交量在所有行业中占比近六成。

随着政策加快推进经济结构战略性调整和经济转型升级，战略新兴企业的办公布局在全国加速扩大。一季度，重庆面向工业互联网、汽车软件、人工智能等领域不断补链强链。京东云、商汤科技智算中心、智慧互通科技公司等一批头部签约企业逐步落地，进而带动上下游企业集聚。新能源、生物技术、高端制造等朝阳产业的办公需求成为杭州办公楼市场需求增量的主要发力点。

复苏的需求较难在短期去化新增供应，空置小幅承压

一季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市近80余平方米的面积，总供应量小幅回落。一线城市共迎来40万平方米的新增供应，其中广州占据全国的一半。广州近期入市的三个新增项目导致其空置率环比上涨1. 2个百分点。北京本季度新入市项目签约率已达30%，仅小幅推升全市空置率0.4个百分点，录得10.4%。上海市回暖的需求持续吸纳存量面积，整体供需关系在本季度稍显缓解。全市录得8.3万平方米新增供应，但需求的回升导致全市空置率持稳。

1.5线及二线城市新增供应量整体录得44万平方米。个别供应体量较大城市未能在季度内快速吸纳，空置率表现短期承压。成都新增约13.5万平方米新项目，造成空置率较去年同期呈现近10个百分点的攀升。重庆新增面积14万平方米，空置率环比上升1. 6个百分点。高质量项目的入市令江北嘴作为全市商务极核的地位得到进一步巩固，也为后续高质量产业落地提供先决条件。

甲级办公楼市场需求端修复，租金降幅收窄

第一季度全国办公楼市场租金下行压力得到缓解，跌幅收窄。整体市场暂未实现全面复苏，实际租赁成交数量有限，并未给业主信心和议价能力带来显著提升。一线城市中，广州租金下滑约0.7%，为推动去化选择了更为“进取”的心态争取实现成交，并以此缓解未来三个季度内集中供应所带来的潜在市场冲击和压力。上海整体租金环比下降0.25%，尽管热点版块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金小幅承压。北京租金环比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因为部分项目已于 2022 年末进行大幅租金下调，进一步降租的空间有限。深圳本季度租金跌幅收窄，环比下跌0.9%。

二线城市增量、存量项目空置压力持续，短期内租金回涨存在阻力。截至季度末，成都甲级办公楼市场平均租金录得91元/平方米/月，环比下降0.4%。除降价外，精装带家具产品持续受到市场青睐，去化表现亮眼。武汉全市租金持续承压下行。甲级办公楼净有效租金为91.5元每平方米每月，环比下降0.6%。