中国40个重点城市办公楼市场承压，下半年有望迎来修复

2023年7月20日，北京——2023年上半年，中国经济在疫情防控政策优化后开启了复苏，但经历了一季度的结构性反弹之后，正处在由恢复性增长向扩张性增长转变的过渡期，内生动能改善尚未完全体现，呈现阶段性增长放缓，经济复苏的基础还需进一步夯实。

从全国40个重点城市的办公楼市场表现来看，问询和带看量在上半年呈现冲高回落，在积压需求释放和补缺口效应后，市场活跃度逐渐回归常态。由于上半年依靠消费与服务业复苏带动的经济增长存在一定疫后修复成分，恢复基础并不扎实，经济增长的阶段性放缓随之带来办公楼租赁市场的需求走弱。多数城市虽然退租趋势有所缓解，但新租动能不足，续租率上升。与此同时，供应端在前期受疫情限制后，普遍于今年迎来集中放量，供需失衡下去化压力再度上升。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“三年疫情累积的结构性问题与疫情前已显现的中长期趋势性问题叠加，注定了本轮的经济复苏道阻且长。虽然国内经济向扩张式增长的转变过程相对缓慢，但随着下半年扩大内需政策的力度加大，微观基础有望修复及改善，投资活力及消费增长潜力将进一步释放。预计市场各方将针对经济、政策重新锚定预期，由终端客户所决定的产品需求逻辑将在资产表现中发挥更大作用。”

办公楼市场指数变化：一线城市领降，二线城市趋稳

纵观2023年二季度，中国40城办公楼市场指数在一线城市和二线城市中呈现出不同的变化趋势。

• 排名前10的城市中，八成城市指数下降。四个一线城市继2022年四季度之后，指数再次全面回落，环比降幅在0.6%-1.4%之间，远高于其他城市的变化。从去年三季度开始，北京的指数连续下滑，主要受需求走弱影响，于二季度达到1.2%的过往最大降幅；上海和广州的指数变化类似，均在去年二季度受疫情爆发拖累出现过一次降势，随之转入小范围波动，本季度受到大量新增供应叠加经济复苏不稳的双重压力，指数再次回调；深圳在去年前三季度表现稳定，但指数在去年四季度和本季度分别出现了两次较大降幅。

• 排名11-20的城市中，港口城市表现分化。全国主要港口城市多集中在这个区间，外需收缩尚未对宁波航运业带来较大影响，其办公楼需求稳定释放，排名位次上升至18位；天津上半年进出口总额增速同比放缓，办公楼市场活跃度回归理性，排名位次下降至19位。

• 排名21-40的城市中，指数及排名无明显变化。沈阳持续的租金让步带动升级需求活跃，新增甲级项目预租表现稳定，排名位次首次上升至21位；虽然海口的国央企需求稳健，但中小企业的发展动力和信心不足，需求转弱，市场去化压力持续攀升，排名位次下降至23位。

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向的城市间比较和纵向时间轴比较。

• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。
• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数值会在一季度基础上录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较一季度的基数下滑。

市场心态趋于保守，业主议价能力走弱

整体经济的波动性超出预期，使微观市场主体的信心受阻，对短期经济复苏的形势持高度谨慎态度，企业的投资和支出行为更趋保守。因此，在二季度，生存型租户占主流，主要体现在续租倾向、决策周期、成本预算上，迫使业主方在当前的市场环境下做出更多让步。

租金方面，全国20大重点城市的环比降幅在0.3%-2.6%之间，较上季度0.1%-1.3%的环比降幅走阔，其中14个城市的环比降幅高于一季度，主要集中在头部城市。“以价换量”对于连续数年租金探底的二线城市已无显著效果，但在二季度，经济复苏不稳带来市场需求超预期回落，使得头部城市业主的信心明显受挫，市场情绪出现反复。

空置率方面，全国20大重点城市的波动幅度较上季度亦有增加，其中11个城市的甲级办公楼市场于二季度迎来新增供应，共计195.6万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均升至20%以上；二线城市中长三角城市群表现突出，供应放缓加之稳定的去化，宁波及无锡的空置率均降至20%以内。