带你看中国丨2023年第二季度办公楼市场概览

根据国家统计局数据显示，受2022年同期低基数及前期稳增长政策显效等影响，二季度国内生产总值达到30万亿元，同比增长6.3%，但环比增速放缓，仅录得0.8%。表明中国经济在经历了一季度的结构性反弹之后，正处在由恢复性增长向扩张性增长转变的过渡期，内生动能改善尚未完全体现，呈现阶段性增长放缓，经济复苏的基础还需进一步夯实。因此，中国主要城市的办公楼市场在逐渐回归常态后，部分城市也稍显疲态。虽然二季度办公楼市场退租趋势有所缓解，但整体市场需求复苏不及预期，部分城市问询与带看数量略有下降，实际租赁成交在第二季度尚未实现大规模增长。由于租户放缓其租赁进程，业主面临较大空置压力，二季度整体租金延续下行趋势。
 

整体市场需求复苏不及预期，各城市租赁需求表现分化明显

2023年第二季度，在经济复苏节奏调整和市场不确定性增加的背景下，各城市租赁需求表现分化明显，二季度全国主要城市整体净吸纳量录得69.6万平方米。

2023年二季度，一线城市净吸纳量共录得约35万平方米。上海以全市16万的净吸纳量表现位居一线城市之首，较前一季度明显回升，其中新项目的预租贡献了二季度主要的吸纳面积。广州甲级办公楼市场租赁需求持续回暖，净吸纳量水平高于上个季度70.5%，录得9.3万平方米。自积压需求在一季度集中释放后，二季度北京和深圳整体需求偏弱，市场问询与带看量有所下降。深圳市净吸纳量水平相较于一季度下滑21.9%，录得8万平方米，以成本节约型需求为主。在北京，仅有的部分搬迁需求也受到了租户方低预算的限制，二季度净吸纳量与一季度相比减少了三分之一，仅录得1.2万平方米。

二线城市中，南京甲级办公楼租赁需求维持平稳，由于租户谈判周期延长，一季度滞后的租赁需求推升二季度实际租赁成交量，净吸纳量录得3.5万平方米。成都市逐步复苏的市场需求也于二季度兑现，净吸纳量水平约为上季度三倍，录得5.0万平方米。此外，受益于总部型企业自用需求带动，重庆市净吸纳量录得6.1万平方米。但若扣除总部型企业自用需求影响，重庆市上半年净吸纳量仅录得0.3万平方米，租赁市场活跃度仍处低位。
 

各行业复苏步调不一；非一线城市中能源类企业租赁表现突出

来自金融、TMT与专业服务业的需求持续占据全国办公楼租赁市场主导地位。由于各行业复苏步调不一，租赁需求表现有所分化。金融行业中，证券公司、私募基金等传统金融服务类租赁需求保持相对稳定，私人财富管理成增量亮点。而随着大型通信、互联网企业业务持续调整，TMT行业整体租赁需求增速放缓，但游戏企业租赁需求增长趋势显著。与此同时，以会计师事务所、律师事务所为代表的专业服务业企业在新增需求中占据较显著的份额，旅游中介、教育留学等企业退租趋势逐步放缓，新租呈上涨之势。

除此之外，在“双碳”大背景之下，今年以来能源行业发展势头强劲。以南京为例，该城市第二季度优质办公楼市场录得多笔能源、环保及公共事业类企业租赁成交，新租占比超九成，能源类企业集聚程度不断提高。

在新增供应叠加需求复苏缓慢影响下，空置率上升

二季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市近178万平方米的面积，总供应量大幅上升。一线城市共迎来126万平方米的新增供应，其中上海占到57%左右。上海近期入市的八个新增项目导致其中央商务区空置率环比上涨1.1个百分点至11.9%，非中央商务区空置率环比上升3.6个百分点至27.7%。广州二季度共有4个办公楼项目竣工，约43万平方米新增供应入市。由于目前的租赁需求未能显著带动市场去化，广州办公楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点。北京本季度无新增项目入市，全市整体空置率略微收缩0.1个百分点至10.3%。

1.5线及二线城市新增供应量整体录得52万平方米。个别供应体量较大城市未能在季度内快速吸纳，空置率表现承压。苏州新增面积15.2万平方米，空置率环比上升3.5个百分点。杭州约13.8万平方米的新增供应入市，推高甲级办公楼的空置率至23.4%，环比上升2.8个百分点。受到需求端发力不足和大量新增供应入市的双重压力，预计未来两到三年，杭州办公楼市场的空置率将进入上行通道。

因甲级办公楼市场需求复苏低于预期，全国主要城市租金均进一步下探

第二季度全国主要城市办公楼市场租金均录得0.3%至2.6%不同程度的环比降幅，大部分城市跌幅高于一季度。整体市场复苏程度低于预期，实际租赁成交数量有限，迫使业主方在当前的市场环境下做出更多让步。

一线城市中，北京租金环比下降1.8%，同比下降4.0%。鉴于当前北京市场情况，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。而在上海市场中，由于二季度新增供应激增，空置率较高的项目和板块租金下行压力加剧。同时，租户更偏好议价空间较大的项目，或提供激励政策的项目以平衡装修成本支出。二季度上海租金下滑约1.8%。

1.5线与二线城市中，甲级办公楼市场租金跌幅持续扩大，“以价换量”租赁现象普遍。截至季度末，南京甲级办公楼市场平均租金录得107元/平方米/月，环比下降2.5%。受到存量市场的供需压力以及下半年潜在的集中供应影响，二季度武汉市场中的大部分业主多放宽租赁条件，在租金方面采取更为激进的租赁策略以鼓励租户搬迁。武汉甲级办公楼净有效租金为89.2元/平方米/月，环比下降2.6%。