带你看中国丨2024年第一季度办公楼市场概览

2024年一季度，中国经济起步平稳，表现出稳中有升的态势，国民经济基础得到进一步巩固，各产业向中高端发展明显。然而，经济仍面临外部不稳定和内部需求不足等挑战。在此背景下，全国办公楼市场第一季度的租赁需求仍在恢复，但观察到一定的流动需求。众多企业利用租金下调机会，对办公空间进行了升级或扩租。整体市场租金持续承压，市场空置率环比出现微降；随着企业盈利情况不断改善，投资信心持续加强，办公楼市场需求面的积极因素有望进一步累积。
 

低价刺激需求落地，市场仍处于恢复期

一季度，全国主要城市的办公楼市场活跃度和问询量均有所提升。受益于稳增长政策的推动，企业流动性需求在办公楼租赁市场低价策略的刺激下释放，全国主要城市净吸纳量录得72.2万平方米。

一线城市净吸纳量录得35.0万平方米，环比有小幅回撤。北京甲级办公楼市场录得7,800平方米的净吸纳量。上海办公楼净吸纳量录得58,500平方米，市场活跃度稳步复苏。深圳市场总体保持稳定，自用需求支撑作用明显，成本节约型搬迁及续租占据主导。广州净吸纳量录得约8.5万平方米，新经济业态需求持续释放，租赁市场问询与带看量增长。

1.5线及二线城市一季度共录得净吸纳量37.1万平方米，环比增长25.7%。成都办公楼市场流动维持相对平稳，超七成新租面积源自现有企业以更低租金实现升级或扩张。西安甲级办公楼净吸纳量小幅下滑，去化趋缓。

“三驾马车”基石需求稳定，新质生产力贡献动能

金融业、专业服务业以及科技互联网公司持续成为一季度租赁主力，提振市场信心。传统金融与非传统金融类公司租赁成交基本持平，以中资企业为主。专业服务业中，教育咨询类成交相较于上季度有明显回升，西安的教育留学细分领域占专业服务增量需求的32.2%。在强政策刺激下，科技互联网细分领域动能增长，北京录得数笔3,000-5,000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交。

新质生产力代表的电子信息、生物医药和新能源领域正在稳步提升。新能源汽车相关行业以及其他能源领域企业在上海、成都等城市都展现出相对活跃的租赁需求。另外，人工智能领域相关产业在政策引导落实下集聚深圳前海，一季度该片区甲级办公楼录得数笔业内企业租赁成交。

全国供应体量出现回落，供应压力暂缓

一季度，全国一线城市甲级办公楼市场共入市约48.3万平方米的面积，总量不足上季度的四成。深圳占一线城市新入市总量的59%，增加了约28.6万平方米办公空间。新入市项目受到自用需求支撑，同时约三分之一的存量项目空置率有所减少，因此空置率相对平稳。上海一季度共有两个项目竣工

上海一季度共有两个项目竣工，总建筑面积达97,800平方米。新增供应的交付拉高中央商务区空置率环比上升0.4个百分点至15.3%。广州仅有一个面积为10万平方米的新甲级办公楼项目落成，全市办公楼空置率环比持平。

1.5线及二线城市新增供应体量共计录得17.3万平方米，仅为上季度的一半。成都天府新区商务区西区（天西）迎来首个甲级办公楼项目，新增办公面积约4.3万平方米。重庆录得新增供应13万平方米，空置面积阶段性增加，全市甲级办公楼平均空置率上升1.5个百分点，收至28.1%。

租金仍处于调整期，租户把握搬迁及升级机会

一季度，全国主要城市办公楼市场租金录得不同程度的环比降幅。受租金在过去几个季度持续调整的影响，当前低租金环境激发了市场活跃度提升，租户积极把握搬迁及升级机会。

一线城市中，北京的租金降幅最大，环比下降4.6%。上海市中央商务区租金环比下降2.4%。在深圳，部分通过降低租金门槛推动去化的项目，租金降幅有所收窄。广州租金跌幅也有收窄，环比下降了0.4%，但仍处于摸底阶段。

全国1.5线与二线城市的甲级市场租金持续承压，通过低价策略撬动降本增效需求。南京整体市场租金继续下调；成都甲级办公楼平均新成交租金环比跌幅达2.1%，较去年四季度小幅扩大。重庆的甲级办公楼租金环比下降了1.1%，国资背景的资管方出于区域增量税源考虑，对企业办公楼租金给予了较大优惠和减免。

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