涵盖办公、零售、物流市场深度解读
2024年商业地产领域下行加速，北京市场的办公楼、零售地产和物流地产等多个板块均呈现出有效需求不足、新增供应推高和租金持续探底的复杂局面，行业各方参与者也持续在积极探索应对短期挑战、提升中长期可持续性复苏的机会和解决方案。在这样复杂的市场环境中，仲量联行研究部为几个重点商业地产板块制作了年度图表，采用简洁、直观的形式进行市场趋势的可视化阐释，以期帮助各方快速把握市场形势，为2025年的战略方向提供预判依据。
办公楼市场：深度博弈
2024年，北京办公楼市场进入更为焦灼的深度博弈阶段，在有限的市场需求影响下，业主方通过不断释放极限价格试探市场底线，以尽快实现空置回填；而租户方则在全市范围内加速流动，以寻求最优的质价比。
试探还是常态？租金白热化竞争催生极限价格
- 北京办公楼市场2024全年甲级办公楼租金同比下降16.1%。
- “极限价格”-即新租或续租情况下远低于市场平均租金的情况在所有子市场均有发生。
- CBD、奥林匹克地区、第三使馆区、金融界、望京和丽泽六个子市场的新租极限价格甚至低于其子市场平均租金的30%以上。
- 2025年，预计全市租金仍同比下降14.8%，市场将持续以租金下降全面刺激需求。
短暂还是持续？极限价格激发市场活力
- 北京全市甲级办公楼租赁成交量较2023年提升了22%
- 1万平方米以上面积段的成交数量和平均成交面积同比分别增长44%和35%，其中新租需求占比约50%
多元还是集聚？租户方的选址偏好正在改变市场分布格局
- 企业租户的办公选址策略在2024年呈现较为突出的优先级变化，更多企业优先考虑绝对的租赁成本控制，而非行业聚集度。
- 2024年全市共有七个子市场的行业聚集度同比减少，而第三使馆区及金融街则呈现出行业聚集度增强的趋势。
- 随着竞争常态化，预计北京办公楼子市场间租金差距不断缩小，企业对子市场选择的灵活性或将持续增加。
新质生产力驱动需求潜力释放
- 2023至2024年北京办公楼市场中新质生产力企业的非续租租赁成交，涵盖科技互联网、高端制造业、新能源、生物医药等行业。
- 2024年全市新质生产力相关企业的成交量同比增长106%,平均租赁面积同比增长20%,其中人工智能、通讯及芯片等科技细分领域占比超60%。
- 望京、中关村和丽泽子市场因浓厚的科技属性和高性价比,吸引了全年新质生产力行业成交总量中的77%。
- 北京作为新质生产力和“小巨人”企业的重要聚集地,持续吸引高成长性企业入驻,在扩大有效需求上提供坚实支撑,租金的动态调整预计将持续激发市场需求,为办公楼市场的复苏提供充足底气。
零售地产市场：在波动中寻求平衡
2024年上半年市场延续复苏势头，需求高企，新增供应稳定落地，租金低位复苏，环比涨幅创下2020年来新高；而下半年零售商业绩承压导致租赁需求显著降温，扩张意愿放缓，市场租金由涨转跌。
供给端：供需格局变化推动招商预租策略转型，大批新项目“先入市再填铺”平稳落地
需求端：2024年“先扬后缓”，零售商营收下滑，需求动能走弱
- 2024年前三季度，238家上市零售企业中60%出现营收下滑，平均降幅1.8%。业绩压力限制企业扩张步伐，餐饮、娱乐等业态的开店节奏显著放缓。
- 在新租需求降温的同时，零售商对业绩变化的反应迅速，优先聚焦存量运营和店铺整合，以减少此前扩张带来的固定成本压力。
- 九大零售业态表现分化明显，与2024年末北京零售市场租赁表现趋势一致。
展望2025年
零售商业绩压力将继续抑制租赁需求，短期内或难出现显著反弹，需求活跃度表现预计弱于2024年。零售企业对租金价格的敏感度提升，租金进入适度调整阶段。
物流地产市场：传统核心子市场韧性突显
受到经济波动和大规模供应放量的交织影响，北京物流地产市场在过去三年经历了显著的周期性变化，从业主方市场向租户方市场的迅速转变给京津冀全域的高标仓储资产走势带来不同程度的影响。北京核心子市场的优质资产抗周期能力显现，同时津冀市场抓住北京需求外溢的机遇快速去化。
北京、天津、廊坊物流地产市场新增供应与净吸纳量对比分析
注：上图租金为将当年入市的新项目纳入统计范围内的平均净有效租金，基于建筑面积（平方米），不含物业费含税。
*天津、*廊坊2024年数据均为预测值。
北京物流地产各子市场去化时间对比分析
- 受到成本节约型策略的影响,企业端对租金的敏感度上升是推动北京物流地产市场周期轮转的主要因素。
- 2025-2027年北京物流地产市场预计将有298万平方米的新增供应入市,总面积约为北京目前物流地产市场总体量的80%。北京物流地产市场短期内的承压下行已不可避免，但中长期来看,随着大规模供应潮的结束和消费市场的逐步回暖，作为经济体量较大的一线城市，北京物流市场仍具备较强劲的自生需求动能与广阔的发展空间。