广州办公楼需求端持续深化调整，跨境电商对物流仓储市场贡献良多

广州，2025年1月8日——2024年，广州甲级办公楼市场仍处于调整期，市场需求以成本导向的搬迁及升级为主，新兴子市场对净吸纳量的贡献率进一步提高。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定市场信心。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“三季度末以来，中央推出一揽子增量政策。财政政策重点聚焦于缓解地方财政和融资压力，增加地方自主财力；货币政策重回宽松，有效满足市场资金需求、提升市场流动性；资本市场改革深化，通过吸引中长期资金入市，为创新型企业提供便捷融资渠道，提高市场稳定性与资源配置效率。社会预期的改善和市场信心提振，也将为商业地产市场平稳度过调整期提供有力支持。”

2024年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储市场承压前行。受宏观经济和消费缓慢修复的影响，除惠州外的其他四市1-11月社会消费品零售总额同比增速均低于1.5%，传统行业的仓储需求保持在较低水平。与此同时，跨境电商持续发力，其成交量对市场整体净吸纳量的贡献占绝对优势，有效稳定了市场信心。2024年华南五市非保税物流仓储市场连续第二年录得超过200万平方米的净吸纳量，这一数字在全国范围内处于领先水平。

仲量联行广州产业与物流服务部董事杨靳一表示：“出海业务持续主导华南非保税物流仓储市场的需求面。跨境电商租户一方面继续以供应链和快递时效性为导向，将华南地区视为最重要的跨境电商物流中心，输出稳定的租赁需求；另一方面在全球经济复苏缓慢的宏观环境下普遍采取更趋理性的租赁策略，寻求业务扩张和降本增效之间的平衡。”此外，以冰箱、洗衣机等“白色家电”为代表的制造业产品外销带来的季节性仓储需求是四季度值得关注的增长点。

仓储供应方面，华南五市非保税高标仓全年新增供应约210万平方米，下半年竣工项目占比近八成，且多数位于东莞、佛山和惠州。尽管与2023年的峰值相比，2024年新增供应量显著回落，同比下降22.8%，但由于其在时间和空间上的结构性特征，使得个别城市的部分仓库去化有所承压。整体而言，在跨境电商企业稳定的租赁需求带动下，除个别城市外，非保税物流仓库空置率同比保持稳定，维持在3%-7.5%之间的低位。

保持理性和审慎是当前大部分租户的主流基调。传统行业租户受制于行业现状趋向保守；跨境电商企业需求活跃度较高，但从2024年年中起，其成交量逐季下降。受此影响，部分存量物业业主通过加大租金优惠力度和增加免租期等方式维持出租率稳定。特别是在供应显著增加的下半年，华南五市的非保税物流仓储市场平均租金均出现小幅下滑。全年来看，大多数城市平均租金同比下降幅度在1.5%以内。