广州，2025年1月8日——2024年，广州甲级办公楼市场仍处于调整期，市场需求以成本导向的搬迁及升级为主，新兴子市场对净吸纳量的贡献率进一步提高。华南五市非保税物流仓储市场虽承压前行，但跨境电商持续发力，有效稳定市场信心。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“三季度末以来，中央推出一揽子增量政策。财政政策重点聚焦于缓解地方财政和融资压力，增加地方自主财力；货币政策重回宽松，有效满足市场资金需求、提升市场流动性；资本市场改革深化，通过吸引中长期资金入市，为创新型企业提供便捷融资渠道，提高市场稳定性与资源配置效率。社会预期的改善和市场信心提振，也将为商业地产市场平稳度过调整期提供有力支持。”

2024年，广州持续释放存量政策和增量政策组合效应，加快推进产业结构调整。服务型经济表现活跃，1至10月全市规模以上服务业营业收入同比增长6.8%，其中，互联网、软件和信息技术服务业持续发挥支撑作用。此外，受益于企业出海加速，广州外贸出口持续改善，1至11月出口总值同比增长6.8%。

广州甲级办公楼市场总体延续深化调整态势。2024年全年净吸纳总量为29.4万平方米，同比增加16.3%，其中约四分之一来自于自建总部或购买办公场所自用需求，其余四分之三为市场化租赁成交。市场化租赁方面，受制于大部分企业支出收缩的影响，有效需求的增长较为缓慢，市场需求主要由成本节约为导向的搬迁和升级为主。此外，去化相对集中于高性价比的新近落成项目。由于新项目多位于琶洲及广州国际金融城两大新兴子市场，其市场影响力日益提升。

新增供应集中于下半年竣工入市，四季度共录得四个新项目。全年甲级办公楼新增供应约33万平方米，同比下降55%，主要分布于新兴子市场。截至四季度末，全市甲级办公楼空置率约为21.0%，同比下降0.4个百分点。

需求方面，结构性调整趋势更加显著。三大传统租户支柱行业中，金融、专业服务业租户需求整体保持审慎态度，大面积租户租赁决策较为保守。证券、基金、保险等传统金融业以及留学服务机构等细分行业需求活跃度相对较高，但主要集中于中小面积段。据仲量联行统计，全年金融及专业服务业租户的新增租赁成交中，近八成的成交面积在1,000平方米以下。

与此相对，在游戏、新媒体、数字商务服务等细分行业的带动下，科技互联网行业需求动能不减。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示：“随着企业出海趋势加深，赛道更迭驱动外向型经济相关互联网产品及服务业务的快速增长，为办公楼市场注入活力。”据仲量联行统计，科技互联网企业占2024年新增租赁面积的34%，约为专业服务业的两倍、金融的三倍。但江婧丽指出：“尽管上述行业中的成长型企业在业务拓展支撑下具备优化职场和扩充办公空间的需求，但其选址仍受到行业聚集、资本性支出上限等多重因素影响，因而集中于琶洲、广州国际金融城等新兴子市场，短期内较难驱动办公楼市场全面复苏。”

虽然2024年全市办公楼供应端压力有所减缓，但需求流动性缓慢复苏之下，大部分业主的去化压力犹存，租金水平仍未见底。截至四季度末，全市平均租金同比下降7.5%。

2024年广深两市房地产大宗交易录得总额207亿元，较2023年下降31%，其中广州交易额为90亿元，深圳为117亿元。2024年的交易统计中，酒店类型的大宗交易占比有所扩大。

在租金下降、收益率上调和空置上升等多重因素的影响下，资本值降幅较为明显。尽管国内银行贷款利率5年期以上LPR由年初的4.2%下降至3.6%，带动需求缓慢回升，资产的价格仍需时间修复。

资产价值的下降使物业的负债率也发生变化，在减低负债的压力下，在售面积体量对比2023年增加30%。据仲量联行统计，现有存量中中心区可售优质资产体量约为247万平方米，包括办公楼132万平方米（含3年内交付），在运营的商业购物中心70万平米，酒店45万平方米。当中，优质可售办公楼资产集中于天河、海珠、越秀三个成熟区域，占三区办公楼存量约16%。

需求端上，基于业绩优先的考虑，企业用户对资产配置的需求有所下降，但以物业经营为主且有充裕资金的投资者重点关注中心区资产配置的机会，特别是作为广州城市中心的珠江新城。投资者开始更加注重资产的长期回报率和稳定性，而不仅仅着眼于短期的资本增值，比如更加偏向于那些具有稳定租金收入、良好物业管理以及长期潜在增值空间的物业。

随着市场环境的变化，投资者也更加注重评估物业的抗风险能力。具备优质租户、地段优越、配套设施完善的物业项目，往往更能获得投资者的青睐。这类物业的优势不仅在于能够提供稳定的现金流，更在于其较好的抗风险能力，能在经济波动时保持稳健表现。