广州，2023年7月4日——2023年上半年，广州经济持续稳定复苏，但动力稍显不足。甲级办公楼市场租赁需求虽有所回暖，但61万平方米的新增供应仍导致空置率环比上升约3个百分点，达到21.8%，因此租金继续承压。优质零售物业市场中餐饮业态表现亮眼，租赁成交较去年同期上升128%。头部跨境电商推动非保税物流仓储市场去化，但难抵空置率突破20%。房地产投资市场总交易额约为117亿元，接近去年全年交易总额的85%。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“上半年，随着货运规模与人员流动合理增长，广州继续发挥‘流量经济大市’的优势，以固有优势叠加新流量涌入，推进存量资源优化调整，塑造新的产业盈利模式，带动经济提质增效。同时，信贷对实体经济的支持力度稳健，助力企业经营预期改善，促进办公楼租赁市场加快寻找企稳支撑点。文旅、餐饮消费提速明显，零售市场活力有所提振。随着下半年广州经济充分发挥全面的稳增长政策效力，广州商业物业市场有望增强复苏动能，实现可持续的稳步提升。”

*广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场

2023年上半年，得益于社会生产生活秩序回归正常，广州经济呈现出稳定恢复的基本态势，部分指标持续加速复苏。以全市社会消费品零售总额为例，1至5月份该指标同比增长9.2%，增速比一季度提高逾3个百分点，其中5月当月的同比增幅更高达13.3%。然而，各部门复苏仍不均衡，如部分工业生产指标1至5月间继续同比下跌，可见推动经济回暖的动力仍稍显不足。

随着各类经济活动有序复苏， 2023年上半年广州甲级办公楼租赁市场活跃度与去年下半年相比有所回升，租赁问询和项目考察等活动热度见涨。但是，由于短期内经济恢复和企业扩张的不确定性仍然存在，大多数企业当前依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略，对租赁成本较为敏感，这在一定程度上延缓了租赁需求的恢复和释放。

从实际租赁成交情况来看，今年上半年的整体租赁需求较去年下半年有所回暖，但仍处于修复阶段，全市净吸纳量合计约为15万平方米。

值得注意的是，上半年内仲量联行记录到数宗租赁面积达4,000平方米或以上的成交，其中多数于琶洲子市场内录得，均属于节约成本型搬迁或升级扩租类型。由此可见，部分具备一定承租能力且对办公空间需求较大的企业正利用广州办公楼市场当前处于“租户市场”的契机，以相对可控的成本，完成企业办公空间的扩充、升级和整合。

市场供应方面，今年上半年全市新增供应约为61万平方米；其中，二季度共有4个办公楼项目竣工约43万平方米入市。由于目前的租赁需求未能显著带动市场去化，在上半年新增供应的影响下，截至二季度末，广州办公楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点。

今年第二季度，广州全市办公楼租金延续下跌趋势，环比下滑约1.5%。市场租赁需求复苏较缓，空置率持续走高，企业租户成本控制意识日益增强等因素导致办公楼业主议价能力继续走弱；尤其对于琶洲等新兴片区的办公楼项目而言，加速去化仍是其首要目标，因此业主愿意在议价阶段作出让步，力求在新增供应冲击下寻求更多“战略缓冲”的空间。

作为2023年的重点工作，中央经济工作会议提出“着力扩大内需，把恢复和扩大消费摆在优先位置”，地方政府势必推动更多政策落地。除了简化连锁企业经营许可审批的条件和流程，并支持企业品牌的外摆促销活动以外，广州今年将继续发放亿元政府消费券，并且对汽车、家电等大宗消费给予综合性补贴来刺激消费。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“预计下半年广州零售地产市场将延续二季度的常态化恢复，然而消费复苏的不均衡以及市场主体和个体消费者信心恢复缓慢给未来带来了不确定性与挑战。”

广州零售地产市场预计将有4个新项目在下半年入市，新增供应达24万平方米。新入市项目在市区核心区域、市区非核心区域以及市郊均有分布。由于部分项目前期招商效果不理想，空置率可能会较高，给全市整体空置率增加上行压力。项目租金表现预计将持续分化，天河北商圈头部项目将继续享受优质且稀缺资源所带来的租金溢价。在番禺万博等靠近旅游景区及年轻人群集中的商圈，零售商因营业收入恢复较快而拥有更高的承租能力。然而，部分市区非核心区域的成熟项目由于客群固定而零售收入难以在短期内恢复到疫情前的水平，导致部分零售商选择试水其他新兴区域，其租赁需求放缓导致租金难以维持增长态势。其余市郊项目则因为受消费与租赁需求复苏不均衡的影响较大，整体租金重回上升轨道尚待时日。

中国经济短期内将延续当前以消费的恢复性增长为主要驱动力的复苏模式，而消费的复苏有助于企业信心和预期的修复，且对于下半年华南地区非保税物流仓储租赁需求也将起到一定的支撑作用。

目前，数家国内头部跨境电商企业依然在华南地区积极寻求扩张机会。仲量联行华南产业与物流服务部董事杨靳一表示：“预计此类企业在今年下半年将继续成为租赁需求的重要来源，助力市场去化。不过，由于华南五市预计仍将有超150万平方米新增供应在下半年入市，部分城市的非保税物流仓储市场空置率将继续面临上行压力，业主可能需要面对愈发激烈的市场竞争。在大量新增供应集中出现的短期冲击下，部分业主，尤其是新竣工项目的业主在议价时恐将处于更为不利的地位，这也会使得整体租金增长的空间在下半年继续承压。”