打造企业自用园区，有什么门道？

在当前的政治环境下，国家对传统房地产项目不断进行调控，这也为产业园区的建设创造了更大的经营空间，不仅减少了产业地产的投资风险，同时也提高了园区运营的稳定性和可控性，因此，吸引了众多传统住宅房地产开发商的目光。

企业自用产业园区作为产业园区的一种重要形态，相较于传统办公楼，拥有更加灵活的空间和更完善的配套，以及较为独立的运营，并可享有政策扶持。因此，得到了众多来自生物科技、电子、互联网等行业的大型企业的追捧。

但是，微软产业园、格力电器产业园、默沙东中国研发中心新园区、亚投行产业园等企业自用园区的纷纷建成，虽然成果显著，在建造运营的前期也都遇到了各种各样的问题。那么如何正确的选择判断购置地点，节约购置运营成本，延长这些园区的生命周期，让企业自持园区发挥最大的潜力便成为了想要建立自用园区的企业重点关注的问题。

张莹以最受企业关注的土地购置价格为例进一步阐释：企业在购置土地建造自有园区时不但要考虑出让价格、建安成本、各种税加费、整理成本，还必须审慎考虑时间成本及利润。在证照合规方面，从招拍挂开始，在取得土地使用证、土地使用规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列关键证照的过程中，不但要把握好时间顺序，也要注意相关风险，才能最终确保园区购置不会出现问题。

值得注意的一点还有，企业在中国建立自用产业园区，必须要时刻关注一系列交易中的“中国特色”，例如，正确把握政府关系与利益的平衡，准确制定并预估项目的流程和时间，熟知参与人员的技能和规范，清楚了解土地性质和规划等。

张元针对“量身定制园区建设和工程管理上的要点”这一问题，结合其多年来丰富的从业经验，通过众多案例分析了技术团队介入租约谈判的必要性以及重要性，例如在技术团队对包含项目设计任务书在内的整套租约进行条款审核后，其专业意见就可以节约大量费用。又如项目建设结束前，在施工招标时明确施工方有责任和义务配合调试顾问的工作，对调试验收顾问提出详细明确的验收要求，即可确保工程和运营管理工作的有序开展。

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