上海，2025 年 11 月19日 —— 2025 年 10 月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）正式发布，为2035年基本实现社会主义现代化目标擘画关键蓝图。同期，中美元首会晤推动双边贸易关税阶段性缓和、美联储降息与中国央行流动性释放形成政策合力，为“十五五”开局奠定稳固基础。仲量联行结合全球商业地产服务经验与本土实践，从产业机遇、城市发展、消费潜力三大维度发布专业解读。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“‘十五五’规划不仅是中国经济社会发展的任务书，更指明了商业地产价值重构的新路径。《建议》清晰勾勒出未来中国经济增长的三大核心引擎：以科技创新为引领、以消费扩容为支撑、以中企出海为牵引的双向开放新格局，共同驱动经济迈向更高质量发展。在此大背景下，无论是新质生产力推动下的产业载体升级、城市更新释放的存量资产潜能，还是消费结构跃迁催生的场景化商业创新，都将深刻重塑行业逻辑——推动商业地产从传统的空间提供者，加速转型为产业赋能者、生态构建者与价值共创者。”

《建议》将建设现代化产业体系置于核心，聚焦“智能化、绿色化、融合化”转型。新质生产力成为产业升级核心引擎，带动商业地产专业化、集约化需求释放的动能。

（一）战略新兴产业与未来产业：产业空间载体复合化、生态化趋势突出

《建议》提出“加快新能源、新材料、航空航天、低空经济等战略性新兴产业集群发展”，并前瞻布局量子科技、生物制造、具身智能等未来产业。在产业数智化加速发展进程中，功能混合、专业协同、生态聚合对产业空间载体提出了更高的要求，微观空间需求更加专业化、定制化，中观功能需求更加复合化、社群化，宏观创新需求更加前瞻化、全球化，从强调专业分工细化到完善构建“原创研究—产品研发—中试生产—高效制造—全球市场”的强韧产业供应链体系。上海G60科创走廊以创新联动长三角腹地，以工业互联网、人工智能、卫星互联网、信息安全及商用密码、脑科学和智能技术等重点，构建了创新资本、前瞻研发、智慧制造、工业互联网平台等全方位产业创新体系，并加速完善城市功能体系。

（二）数字经济与传统升级：数智化产业升级释放存量空间价值

《建议》强调“促进实体经济和数字经济深度融合”“推动传统产业数智化转型”，为产业空间载体数字化升级提升带来机遇。在新旧动能转换进程中，依托原有产业空间载体、存量空间资源以及已经形成的人力资源和产业链配套体系，加速新质生产力的成长和潜力释放，同步实现产业弯道超车和跨越式发展。北京依托北京奔驰、北京现代等形成的汽车产业链配套体系，加速发展电动汽车，一方面加速存量产业体系的转型升级，另一方面加速亦庄经济开发区和首都临空经济区的城市功能体系建设，同时通过基础设施REITs将高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园打通资本市场。

仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞指出，《建议》对新质生产力的部署，正推动产业载体从单一空间向系统性创新生态跃迁。科创企业不仅需要物理空间，更要将区域特有的资源禀赋、政策红利与产业生态相结合，企业可在地理布局中打好“研发加速－成本优化－风险对冲”的区域优势组合拳。京津冀、长三角、大湾区等核心城市群的产业集聚效应，将进一步放大这类创新供应链复合化、专业化载体的需求。

《建议》明确“推动房地产发展新模式”及“大力实施城市更新”，标志中国城市发展进入“存量盘活 + 品质提升”新阶段，商业地产在空间重构中扮演关键角色。

（一）存量盘活：低效资产变身 “城市新地标”

《建议》提出 “盘活低效用地、闲置房产”“推进全国行政事业单位存量国有资产盘活共享”，明确存量载体 “功能重塑” 的核心方向。仲量联行认为，城市更新正在倒逼业主和运营商跳出收租管理的传统思维，转向以用户需求为中心、以在地资源为驱动、以产品力构建为基准的精细化、特色化、可持续运营新范式。这种思维转变让存量盘活不再局限于物理改造，更延伸至功能创新。

在工业遗存改造领域，老旧厂房通过 “功能置换” 突破传统生产属性，转型为适配文创、科创需求的特色空间。上海互联宝地、八号桥、杨浦船厂等案例已成为城市更新典范，既保留工业文化肌理，又引入创意设计、科技研发等业态，实现“文化传承 + 产业赋能”的双重价值。

在商业存量升级领域，传统百货商场紧扣消费升级趋势，加速向 “体验式消费空间” 转型，通过引入运动场馆、亲子乐园、沉浸式剧场等业态，重构消费场景吸引力。近年来，上海商业存量改造项目数量持续增长，直观印证了存量商业通过业态创新释放的价值潜力。

《建议》提出“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，推动商业地产从“硬件达标”向“全生命周期管理”升级。这一方向直指老旧商办物业的显性痛点。老旧楼宇普遍存在空调系统能耗高、电力容量不足等问题，不仅推高运维成本，更面临 ESG 合规压力，缺乏 LEED 及 WELL 等绿色认证的资产，将面临融资成本上升、租户流失等风险。仲量联行《发现老旧资产中的机遇》系列研究报告显示，北上广深四城楼龄超15年的甲级办公楼占比已接近30%，而通过针对性改造可有效提升资产价值——基于全球项目经验测算，对办公楼进行中度改造、深度改造分别可降低能源成本30%、60%。

仲量联行华东区战略顾问部负责人及中国区城市更新业务负责人吕玫表示：“‘十五五’城市更新的核心是‘以人为本的内涵式发展’。不同于以往拆建模式，如今更注重功能提升、生态优化与文化传承。老旧社区通过适老化改造、配套商业升级实现居住品质与资产价值双提升，核心商圈通过场景创新、品牌迭代向国际级商圈迈进。这要求更新项目既要贴合居民需求，也要承接产业与消费升级趋势，实现城市、产业与人的协同。”

《建议》将“扩大内需”作为战略基点，首次提出“居民消费率明显提高”这一目标，明确“大力提振消费”“发展服务型消费”等方向，推动居民消费向 “品质化、个性化” 升级，这一趋势与 “新三代” （后 Z 世代、千禧一代、新银发族）消费偏好高度契合，从消费的供给、场景、客群、品牌、城市、时段、科技等多个维度提振消费内生需求。

在消费供给维度，规划强调商品消费与服务消费 “两手抓”，多元、无界、创新的服务消费正高速成长，成为各世代消费的全新增长点，未来有望与商品零售并驾齐驱。从仲量联行研究数据显示，2025 年中国主要城市 40 城头部连锁运营商购物中心中，影院、儿童生活、冰场、娱乐游戏科技等服务型业态面积占比全面升温，印证消费供给结构的加速变革。

消费场景的营造与创新是中国零售商业可持续发展的关键，需精准适配多世代消费偏好，以需求为起点打造新式消费场景。以运动场景为例，仲量联行监测数据显示，上海购物中心运动服饰类新租面积在服饰鞋包业态中的占比，从 2023 年 14.2% 跃升至 2025 年前三季度 28.4%，各类体验式运动场馆既满足后 Z 世代 “个性体验” 诉求，也契合千禧一代 “健康生活” 需求，成为零售空间流量与价值的双重引擎。

消费客群维度，挖掘增量需求是零售消费回升的关键，境外来华消费与反向下沉市场构成两大突破口。自 2024 年以来，中国对全球数十个国家放宽免签政策，China Travel在欧美社交媒体的热度攀升，推动国际客流反向输送至中国消费市场。仲量联行认为，免税经济已成为促进消费回流、拉动内需的重要引擎，其竞争本质是国与国之间客流与商业资源的博弈，而非国内常规零售商业综合体的内卷。

零售品牌维度，中国品牌“走出去”步伐加快，从“引进来”阶段迈入全球品牌力塑造新阶段。以华为等科技品牌、泡泡玛特等潮玩品牌为代表，中国品牌在全球市场强化潮流影响力。

消费中心城市建设以点带面，激发全国消费市场复苏动能。节假日经济、夜经济在服务消费大潮中成为拉动增长的核心动力，《建议》提出“落实带薪错峰休假”，进一步延长消费时段、激活消费潜能。数据显示，2025 年中国重点长假波峰时段消费表现显著优于常规平峰，持续为消费增长注入强劲动能。同时，各类科技新应用正让传统消费领域焕发前沿活力。上半年在“国补”政策激励下，科技商品消费逆势增长，智能家电、数码设备等品类市场表现亮眼。从长远看，科技作为经济发展的第一生产力，对下游消费市场的影响兼具长效性与深远性，其在零售空间的深度渗透，将持续推动消费模式创新与体验升级，这一趋势值得行业长期关注。

相较“十四五”规划，“十五五”规划建议再次提出“以经济建设为中心”，为中国未来五年发展构建了顶层设计与战略指引，既彰显了中国在复杂环境下的战略定力，也擘画了稳步推进社会主义现代化进程的清晰路径。仲量联行中国区研究部总监姚耀强调，这一规划将推动中国经济全球影响力持续提升，核心城市群增长动力进一步强化，产业结构优化向纵深迈进；同时，中国企业 “走出去” 进程将加速，在全球竞争格局中深度参与产业链布局，为世界经济发展注入新动能。