中国公募REITs市值突破2000亿大关，仲量联行解析基础设施公募REITs的“中国特色

上海，2025年7月15日——自2020年首批公募基础设施REITs产品上市以来，四年间中国公募REITs市场已上市了68只REITs产品，总发行规模超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关。在此过程中，中国公募REITs的监管框架逐步健全、产品体系日趋丰富、市场理解不断深化，其也成为盘活存量资产、提升基建效率和优化资本配置的重要金融工具。与此同时，中国公募REITs由于聚焦公共性基础设施资产，呈现出鲜明的“中国特色”。

近日，仲量联行发布《基础设施公募REITs的“中国特色”——制度设计、估值机制与服务路径》报告，通过深度分析中国公募REITs的制度逻辑、估值方法及专业服务需求等维度，探讨REITs市场的高质量发展路径，致力为行业研究与运用公募REITs带来更多启示。

中国公募REITs“基础设施”底色鲜明，独创“三层结构”

在公募REITs领域，美国、日本等市场的REITs产品往往重商业、轻基建，而中国公募REITs在制度设计之初即明确“基础设施”为其底层资产，目前中国REITs市场的基础设施类资产占比高达81.6%（含交通、园区、能源基础设施），更具政策导向和公共服务属性。伴随中国公募REITs进入常态化发展阶段，资产类别扩展至12类、审核发行流程全面提速、制度得到精细化完善，市场长期健康发展具备更坚实的制度基础。

中国公募REITs主要分为“产权型”和“经营收益权型”两大类。“产权类REITs”以租赁收入及运营服务费为核心的收益架构，其现金流表现与市场供需格局高度关联。“经营权类REITs”采用特许经营模式，由于中国基础设施与公用事业特许经营体系多数实行政府主导的定价机制，收费标准相对稳定。

从公募REITs架构看，中国独有的"公募基金-资产支持专项计划-项目公司"三层架构，能确保底层资产权属清晰、运营合规、优化税收效果。不过这种复杂结构虽符合国情，但也增加了管理成本，进而会对监管审查视角、现金流预测以及估值逻辑等产生一定影响。

市场主流采用现金流折现法，估值工作受到多因素影响

中国公募REITs市场目前主要使用“现金流折现法（DCF）”对各项目进行估值，即通过对未来运营净收益（NOI)/息税前现金流的预测与折现，推算资产价值。同时，产权型REITs与经营权型REITs的评估关注各有侧重。例如：

- 针对「产权型REITs」，业内普遍采用“三面五率”模型，即收入基本面、成本支出面（运营支出）、收益持续面；与出租率、增长率、运营净收益率（NOI Margin）、折现率、资本化率。若剩余土地年限偏短，估值将面临较大挑战，因此需高度关注土地续期政策和区域更新规划。

- 针对「经营权型REITs」，其运营收益多为锁定价格或政策定价（如通行费、电价等），成本结构简单，主要为运营维护开支，因此估值工作强调对政策收益稳定性的判断。

此外，“收益期限、现金流结构、折现率选择”三大核心估值变量是投资者应综合考虑的核心参数，在投资公募REITs资产时要关注资产的短期收益表现；倾向选择具有良好发展前景和稳定收益能力的资产；灵活调整投资策略，以实现资产的保值增值。

评估能力迎来新要求，专业服务赋能市场高质量发展

REITs估值需要贯穿行业研究、基金运营、扩募管理、退出机制等全生命周期。伴随中国基础设施公募REITs市场发展，发行人和投资者也对价值评估服务的专业性、前瞻性与可操作性提出了更高要求 ，“斩获首单项目、关注潜力赛道、多层次金融工具适配、国际经验与本土理解、全牌照与人才储备、关注扩募成长需求”等方面的专业服务能力，正在成为衡量评估机构能否为REITs市场赋能的核心指标。

具体而言，赢得各领域“首单”的评估机构具有高度示范效应，意味着监管认可、投资人信任、模型可复制。REITs市场向新兴领域不断延展，其估值逻辑的复杂性和行业属性的特殊性，对专业服务机构提出了更高要求。而“多层次金融工具适配”则要求机构具有多层次证券化产品的服务切换和资源整合能力。同时，评估机构还需丰富的国际经验和对充分的本土理解，以匹配各方需求达成最优解决方案。此外，机构的全牌照与人才储备，满足扩募成长提出的新需求也是竞争力的体现。

仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示，“仲量联行作为拥有国内全部最高级别评估资质的国际评估机构，四年来深度参与了中国多个细分领域的首单公募REITs评估及顾问工作，在中国基础设施REITs的估值与尽调服务领域建立了专业权威性与市场领先地位。在这一过程中仲量联行深刻感受到，服务不应限于‘估值专家’的角色，更要作为连接估值、交易、法律、财务等多个专业模块的整合枢纽，为资产证券化产品全生命周期的设计、发行与运营保驾护航。”