运营表现稳健，退出渠道灵活，细分赛道潜力… 内外资缘何同步看好中国长租公寓市场？

当前，尽管投资者对中国房地产市场趋于谨慎保守，多持观望态势，但住房租赁市场，特别是长租公寓领域是少数让国内外投资者态度乐观并积极布局的板块。

近日，仲量联行以战略合作伙伴身份携手城市土地学会（ULI）和中国美国商会（AmCham China），联合主办“2025年中国总体经济展望及房地产新型趋势”行业伙伴研讨会。仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎在主旨演讲中以仲量联行所发布的三份白皮书为基础，剖析中国长租公寓市场从起步期、快速发展期、调整期到当前的行业规范期的发展历程，结合最新洞察分享中国住房租赁市场的投资潜力。

从2022年的60亿元到2023年的72亿元，再到2024年的77亿元，上海住房租赁市场投资总额稳步增长，屡屡历史新高。而且投资者类型日益多元化，从最初以房地产投资基金和险资为主，逐步扩展到高净值人士、私人买家、央企国企及自用企业等，市场活力显著增强。孙翎认为，这背后的原因在于政府在土地供应、税收优惠、金融和城市更新等方面出台扶持政策，例如鼓励表现不佳的办公楼或工业厂房转变功能，有效提升了这一领域的吸引力。

此外，上海全市500多个长租公寓项目的平均出租率接近90%，在所有资产类别里“一骑绝尘”，凸显出稳定的收益表现和抗周期特性。而且从交易类型来看，增值型和稳定收益型投资比例逐步上升，加之公募REITs提供了多样退出渠道，提高了市场的流动性，让投资者可实现完整的投资退出周期，这标志着上海长租公寓市场趋于成熟，正式进入“2.0”阶段。

在孙翎看来，相较之下，北京市场仍处于“1.0”阶段。首先，从投资者类型来看，北京主要由内资主导，外资投资相对较少。其次，由于京沪两地租住人群生活习惯的不同以及北京市中心城区物业价格高企，目前投资者倾向选择地处城区外围，更具性价比的项目达成交易，且以增值型改造项目为主。

但北京的独特之处在于长租公寓的市场存量仅相当于上海的1/3，且租金水平更高，未来供应更少。同时北京市政府持续鼓励对存量住房进行改造，并发展租赁住房以缓解住房供需矛盾。在政策推动下，北京市场的吸引力逐步提升，推动资本加速布局，2025年初即迎来的外资单体项目重大成交更是给市场注入了“强心剂”。

孙翎指出，在细分市场方面，学生公寓和养老公寓均具备巨大的投资潜力。近年来，高校纷纷扩招，尤其是硕士和博士研究生的数量激增，但高校宿舍的供应增速却远低于学生数量的增长。这使得政府出台措施推动高校通过租赁或收购方式扩充宿舍供给，例如在上海松江大学城，就已经有高校在校外租下整栋公租房或闲置物业作为学生宿舍。尽管目前中国的学生公寓市场仍处于早期发展阶段，但强劲的需求让国内外投资者开始关注这一领域，预计未来几年，大型专业化运营商将加速进入这片蓝海市场。

随着人口老龄化趋势加快，银发经济潜能加速释放，在租赁住房市场的表现便是养老公寓的广阔前景。目前，上海等地正探索创新模式，如政府回收市中心老年住房，将其改造为白领公寓，同时在城市外围建立社区化、规模化、能够提供一系列服务的养老社区，实现年轻人与老年人住房资源的合理配置。此外，结合医疗配套的高端养老公寓正在成为新的投资热点。

“长租公寓市场未来将继续成为投资者关注的热点。从解读政策导向到分析地理空间布局，从提升运营管理能力到把握细分市场机会。作为深耕国内长租公寓赛道的专业机构，我们将以专业的知识和丰富的经验助力投资者密切跟踪市场变化，实现长期稳定收益。”——仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎