2025年第一季度上海大宗资产投资市场环比增长20%，长租公寓成交金额首超办公

近日，仲量联行发布2025年第一季度上海商业地产投资市场报告。2025年第一季度，上海大宗资产投资市场以114.6亿元的成交总额和20%的环比增长，正式拉开全年序幕。这一回暖趋势在资产类别、投资主体和市场格局上展现出深刻变化。

2025年第一季度，上海投资市场共录得24宗交易，成交累计总额达到114.6亿元。成交金额较上季度环比增长20%，市场呈现回暖趋势。从成交结构来看，呈现出两大显著特征：

交易单体规模持续缩小，小规模项目依然是市场成交的主流。与2024年全年平均单项目体量5.6亿元相比，本季度平均单项目体量降至4.8亿元。5亿元以下成交项目的占比攀升至74%，达到历史新高。

高净值人士与企业引领市场。目前，上海商业地产的成交主要由高净值人士和各类企业主导。最新统计数据显示，本季度高净值人士和企业在成交中的占比达到67%，其灵活的决策机制有效盘活了存量资产，提升了资产的流动性，为市场活跃度的提升起到了积极的推动作用。

长租公寓资产在本季度以34%的显著占比，首次超过办公资产，成为本季度成交金额占比最高的资产类别。本季度，多个大型社区型长租公寓项目入市，吸引了保险机构等投资者的持续关注。办公资产以29%的成交金额占比位居第二，零售物业（27%） 紧随其后，酒店（5%）和产业园区（5%）则分别位列第四、第五位。

办公资产虽以29%的成交金额占比位居第二，但在成交宗数上仍稳居榜首。投资群体呈现出多元化的特点： 企业购置用于自用的需求不断释放；特殊机构（如宗教机构）基于资产配置的需求积极进行布局；高净值个人投资者受价格回调因素吸引，逐步加大了对办公资产的配置力度。

零售物业市场表现强劲，核心商圈的优质资产成为投资热点，涵盖购物中心、商铺及商业楼等多种业态。稳定的租金收益和现金流，充分反映了市场对资产收益确定性的强烈需求。

产业园区受租赁需求持续低迷的影响，承受较大压力。但在本季度成功交易的物业项目现金流表现出显著稳定性。成交标的物主要分布于张江、周浦和青浦。充分展示了上海产业园区发展的多元化布局。

工业及物流地产方面，本季度上海高标准物流仓储市场的投资关注度明显回升。2024年租金的结构性调整为租户创造了优化租赁策略的契机，同时部分机构认为高标仓资产价格已接近周期底部，投资价值逐渐显现。

酒店市场迈入存量时代。随着上海旅游市场的回暖和房地产行业的调整，存量酒店资产易主和改造需求增加，为投资人提供了盘活和改造存量酒店资产的机会，通过提升资产质量和收益来实现投资价值。

从投资目的角度分析，2025年第一季度以投资为主要目的交易进一步增加。高净值人士和各类企业减少了自用需求，转而以投资需求进入市场，这充分体现了投资者对上海大宗资产长期增值潜力的坚定信心。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示：“当前，市场格局正发生着深刻的变化，需要业主更有决心和决断，把握住机会。在众多成交案例中，有不少是因为业主能够灵活调整策略，迅速适应市场的变化。展望未来，我们预期市场将呈现出更加多元化、专业化的投资格局。”