政策扶持、前景广阔：医疗地产成“新宠”，悄然变身优质资产

随着国民健康意识的日益增强，高质量医疗服务的需求持续扩大，为医疗地产带来了前所未有的发展机遇。此外，近年来政策扶持力度不断加大，为医疗地产市场注入了强劲动力。早在2024年9月7日，商务部等三部门发布通知，拟允许在北京、天津、上海等地设立外商独资医院。近两个月后，《独资医院领域扩大开放试点工作方案》随之出台。今年2月17日发布的《2025年稳外资行动方案》再次强调要扩大医疗领域开放试点，推动项目尽早落地。如此高频率的政策表态和扶持预示着医疗地产市场即将迎来历史性的投资机遇。

近日，仲量联行国际资本北亚区负责人夏飏飏与和睦家医疗创始人、新风医疗副主席、中国美国商会名誉主席、美中贸易全国委员会董事李碧菁（Roberta Lipson）在“2025年中国总体经济展望及房地产新型趋势”行业伙伴研讨会上展开了一场“炉边对话”，以外资医疗机构的创办历程为切入点，畅谈医疗行业趋势和医疗地产的投资前景。这一研讨会由仲量联行以战略合作伙伴身份携手城市土地学会（ULI）、中国美国商会（AmCham China）联合主办。

李碧菁于上世纪70年代末首次来到中国，当时中国的医疗设备和技术相对落后，民营和外资医疗企业主要通过提供医疗设备帮助公立医院提升硬件水平。但这些企业逐渐意识到，中国的公立医院不仅缺乏先进设备，更缺乏国际化的医疗管理理念和服务体系。因此，以和睦家为代表，面向外籍人士的私立医院开始出现，并随着人们医疗消费观念的转变而快速发展。

夏飏飏指出，作为一大新兴投资品类，医疗地产在近年来颇受资本关注。相较于传统商业地产，医疗地产具备更长的租赁周期和更稳定的现金流，成为众多机构投资者眼中的优质资产。在欧美成熟的市场环境中，医疗地产投资已趋于完善，医院、康复中心、养老社区等均被纳入投资组合，并成为房地产信托基金（REITs）的重要组成部分。相比之下，中国的医疗地产市场尚处于发展初期。

李碧菁表示，目前中国高达60%的医院属于民营性质。大多数民营医院的规模较小，且新成立的医院需要一些时间来让患者建立信任，其总收入仅占整个医疗市场总额的25%，所服务的患者人数也仅为公立医院的20%。李碧菁创办和睦家并取得了极大的成功，这一机构的中国患者占比达到了78%。尽管如此，李碧菁认为，未来私立医院的投资重点将不再以大规模综合医院为主，而是更倾向于中小型、专科化的医疗机构。这类机构既能满足高端患者的需求，又能保证运营的灵活性，无疑将成为未来投资领域的首选。

夏飏飏提到，在中国逐步进入老龄化社会，医疗服务需求不断增加的背景下，许多房地产投资者都曾尝试进军高端医疗机构领域，但最终鲜有成功案例。对此，李碧菁认为，医院的建设、运营和设备采购都需要巨额资金投入，因此对投资者的资金实力提出了极高的要求；其次，医疗管理涉及政府监管、医生资源、患者信任等多个方面，是一个高度复杂的系统，所以对于缺乏专业能力的投资者来说，成功创办并运营医院面临着诸多挑战。

然而，挑战与机遇并存。当前，随着国家政策的不断扶持和开放，医疗地产投资正迎来前所未有的历史性机遇。从允许外商独资医院设立，到扩大医疗领域开放试点，再到推动相关项目尽早落地，一系列政策的出台为医疗地产市场注入了蓬勃的活力和强劲的发展动力。这不仅为国内外投资者提供了更多的合作机会和发展空间，同时也将进一步推动中国医疗服务的升级和变革。

谈及私立医疗机构的未来发展趋势，李碧菁认为首先便是医疗服务模式的转变。传统上，中国的医疗模式主要集中在疾病的诊断和治疗环节，而预防医学的理念和实践则相对薄弱。然而，随着近年来科技的不断进步，越来越多的私立医院开始推出基因检测、脑功能检查等项目，以便早期发现疾病，并为患者制定个性化的健康管理方案。

此外，医疗和养老的结合也正在成为新的市场热点。在国外，将医院与老年护理机构紧密结合已经成为众多私募基金和保险公司的“常规操作”。在中国，虽然也有部分房地产开发商涉足养老地产，但真正成功的案例仍然较为稀少。这背后的原因主要有两方面：一是养老地产的盈利模式尚未完全成熟；二是如何与医疗资源有效结合仍是一个挑战。因此，具有医疗背景的投资方可能会在这一领域占据更大的优势。

夏飏飏表示，医疗地产以其稳定的收益和较长的投资回报周期，成为长期资本运作的理想选择。对于投资者而言，随着政策的开放和老龄化所带来的医疗服务需求持续增长，中国医疗地产市场迎来前所未有的发展机遇。然而，医疗行业的复杂性要求投资者必须具备专业的管理能力和行业经验，才能在竞争激烈的市场环境中立足。作为生命科学地产领域的领先行业专家，仲量联行将为投资者提供定制化策略和解决方案，精准把握需求，实现业务愿景。